北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某霞向本院提出诉讼请求：1.要求二被告向原告返还购房款289.5万元；2.案件受理费由二被告承担。
事实和理由：2015年11月，原告因要换房，将其名下的北京市西城区一号房屋以289.5万元的价格出售。之后，原告与被告周某丽（原告之女）达成协议，由被告周某丽代为买房。由于被告年龄较大，行动不便，借被告秦某娟（周某丽之女）之名进行购买并登记在被告秦某娟名下。现原告需处分房屋用于养老，但二被告拒不配合。但因涉案房屋已不再被告秦某娟名下，故要求二被告向原告返还购房款260万元。
被告辩称
周某丽、秦某娟辩称，1.原告提交的证据不能证明其与周某丽之间存在委托关系，原告未提交任何证据证明其所谓的“由被告一代为买房”的事实。原告应承担举证不能的后果。2.原告与被告秦某娟之间并非“借名买房”的法律关系，原告提交的证据均不能证明其所主张的与被告秦某娟之间存在“借名买房”的事实，被告秦某娟从未同意以自己的名义代原告买房。原告应承担举证不能的不利后果。3.涉案房屋未登记在二被告名下，二被告非本案适格主体。
法院查明
2007年7月7日，孙某霞夫妇及其子女共同签订《家庭会议决定书》，约定：1.位于阜成门一居室属于周某君所有，位于W小区两居属周某贤所有，将现有父母积蓄柒万元归周某君所有，两位老人过世之前由周某丽保管，没有特别情况不能动用。两位老人过世以后由周某君所有，且周某君由其妹周某丽照管。
2015年11月2日，甲方（出售人）孙某霞与乙方（购买人）齐某萌就北京市西城区二号房屋（以下简称二号房屋）签订《北京市存量房买卖合同》《买卖定金协议》等，房屋总价260万元，装饰、装修、家具家电等29.5万元，共289.5万元。房款打到孙某霞账户。
秦某娟作为买受人于2016年5月27日与齐某刚签订《存量房买卖合同》约定由秦某娟购买齐某刚名下的位于北京市丰台区三号房屋（以下简称三号房屋），2016年7月21日，秦某娟取得了三号房屋的所有权登记证书。2016年11月16日，赵某涛持公证书（已查明系伪造），该公证书载明“因被继承人秦某娟的父亲、母亲均表示放弃对上述遗产的继承权利，故被继承人秦某娟的上述遗产应由其丈夫赵某涛一人继承。”2016年12月6日，赵某涛以上述公证材料作为依据将三号房屋转移登记至其本人名下。后，赵某涛以上述房屋作为抵押进行贷款，现上述房屋因赵某涛未偿还到期债务被法院查封。
孙某霞提供录音一份，系孙某霞、周某芝（孙某霞之孙女）、周某丽之间对话。显示房子未登记其名下并有放弃产权表示。
孙某霞曾以所有权确认纠纷为由将秦某娟、周某丽诉至本院，要求确认三号房屋归孙某霞所有，同时要求秦某娟及周某丽腾退三号房屋。对原告提供的二号房屋买卖合同，被告自述“认可，属实。因为拿这个钱买房子了。后买的房子花了将近250万元。”
庭审中，经本院询问，原告自述在2019年12月前和周某丽共同居住生活，后在养老院居住。
周某君系孙某霞之子，患有精神发育迟滞及精神分裂症等其他疾病。
裁判结果
驳回孙某霞的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。本案中，原告主张与被告之间存在委托合同关系，故要求被告向原告退还购房款289.5万元，因此，原告应就双方之间成立委托合同关系承担举证责任。
双方之间并无书面合同，孙某霞亦未出具就委托事项给周某丽出具委托书，结合原告的录音及被告提供的家庭协议双方之间并无委托购房的合议，可以明确孙某霞对房屋未登记在其名下系明知，其未参与购房过程，且在秦某娟未表示异议。其次，根据双方关于《家庭会议决定书》及录音中的陈述，可知孙某霞基于家庭具体情况对财产进行了处分，而非与周某丽、秦某娟之间形成的合同关系。
