北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告签订的《赠与协议》无效；2、判令北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）恢复至被告孙某鑫名下。
事实和理由：原告与被告一原系夫妻关系，涉案房屋系因拆迁安置所承租，双方于2009年7月22日在民政局协议离婚，并约定涉案房屋双方各居住一半，房租各承担一半；后因政策原因涉案房屋可以进行买断，原告与被告一经协商，由被告一用工龄，原告出资共同买下涉案房屋，并约定房屋登记在被告一名下，房屋产权一人一半。并于2018年3月12日以被告一名义和C公司签订房屋买卖合同购买下涉案房屋。
2018年11月9日，被告一和被告二在原告毫不知情的情况下前往朝阳区不动产登记中心来广营大厅办理房屋赠与手续，将涉案房屋过户至被告二名下，该赠与行为并未经过原告同意，完全隐瞒原告，违反法律规定，属无效行为，故诉至法院。
被告辩称
被告一辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告一在2018年2月8日签了协议，原告没有履行该协议，涉案房屋房改时系被告二母亲秦某娟出资购买，因此2018年2月8日的协议因原告违约而解除。我方购买房屋后，系涉案房屋的完全所有权人，因此有权赠与任何人，我方基于亲情将涉案房屋赠与孙女被告二，是完全合法有效的。
被告二辩称，原告和被告一已经离婚了，他们之间的协议我方不知情。即使原告对涉案房屋享有某种权利，被告一将涉案房屋赠与我方也是合法有效的，没有处分权签订的合同并非无效合同。本案中不存在原告所述恶意串通的问题，本案的赠与是被告一基于亲情，有长期共同生活的基础，被告二的母亲秦某娟婚后就与被告一生活，对被告一照顾，且是秦某娟出资的。被告二是未成年人，不存在恶意串通的可能。无论依据无权处分还是恶意串通，原告的诉求都不应成立。
法院查明
原告与被告一原系夫妻关系，婚后于1983年12月12日育有一子孙某鹏，原告与被告一于2009年7月22日离婚。孙某鹏与被告二的母亲秦某娟于2014年11月28日登记结婚，婚后于2016年6月3日育有一女即被告二，孙某鹏与被告二于2019年11月11日离婚，被告二由秦某娟抚养。
1992年4月15日，被告一签订公有住宅租赁合同，承租涉案房屋。2009年7月22日原告与被告一签订离婚协议书，其中约定双方婚后承租涉案房屋经双方协商各居住一半，此外无其它共同财产。
2018年2月8日，原告与被告一签订协议，约定因政策原因，原拆迁所承租的涉案房屋可以买断，经原告与被告一协商一致决定，由被告一用工龄，原告出资共同买下该房屋，同意登记在被告一名下，房屋所有权一人一半。
2018年4月16日，被告一与C公司签订房屋买卖契约，购买涉案房屋，按照房改售房有关规定应交纳费用合计12119元。2018年7月17日，涉案房屋所有权登记在被告一名下。
2018年11月29日，被告一（赠与人）与被告二（受赠人）签订《赠与协议》，约定被告一名下涉案房屋，系被告一的个人财产，被告一自愿将上述不动产的所有权全部赠与被告二个人所有，被告二表示自愿接受该赠与。落款处赠与人为被告一签名，受赠人为被告二签名，秦某娟代。当日，被告一与被告二（代理人秦某娟）在北京市朝阳区不动产登记中心办理涉案房屋的不动产登记申请。现涉案房屋所有权人已变更为被告二。
庭审中，孙某丽出庭作证，称系孙某鹏的姑姑，被告一的妹妹，证明涉案房屋不是被告一一个人的，有原告的权益，1990年拆迁分的涉案房屋，原告是被拆迁安置人，原告对涉案房屋有出资，两个人凑钱买的房。二被告不予认可。孙某鹏亦出庭作证，证明涉案房屋被拆迁安置人有原告、被告一和其本人，购买涉案房屋是秦某娟出资，用的被告一工龄，涉案房屋变更到被告二名下是为了其上学方便。原告不予认可。
被告二提交2018年涉案房屋房改售房款收据，显示金额12119元，交款人被告一，证明涉案房屋由秦某娟出资购买，原告与被告一签订的协议未实际履行，原告放弃了相关权利。原告不认可证明目的，称收据反而看出交款人是被告一，是原告出资把钱交给被告一，被告一交纳的。被告一表示原告未出资，系秦某娟出资购买。
裁判结果
一、确认被告孙某鑫与被告吴某1于二〇一八年十一月二十九日就北京市朝阳区一号房屋签订的《赠与协议》无效；
二、自本判决生效之日起十日内，被告将北京市朝阳区一号房屋恢复登记至被告孙某鑫名下。
房产律师靳双权点评
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。本案中，不论原告是否实际出资，并不影响2018年2月8日原告与被告一签订协议的效力，即使原告未实际出资也不代表该协议已经解除。此外，孙某丽、孙某鹏均系当事人的亲属，有利害关系，证言证明力较低，但通过证言可知，涉案房屋系拆迁而来，原告是被拆迁安置人，涉案房屋中含有其拆迁利益。
况且，根据2009年7月22日原告与被告一的离婚协议，能够看出涉案房屋系夫妻共同财产。故被告一对涉案房屋并不享有完全的所有权。被告一将涉案房屋无偿赠与被告二，被告二作为原告和被告一的孙女，对重大财产情况应予明知，而二被告缺乏证据证明是在征得原告同意的情况下签订《赠与协议》，二被告擅自通过赠与的形式将涉案房屋过户至被告二名下，已构成恶意串通，损害了原告利益，故该《赠与协议》应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求将涉案房屋恢复至被告一名下，法院予以支持。
