北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某辉诉称：周某刚、陈某娟夫妇育有周某辉、周某英、周某杰三名子女。陈某娟于2019年11月18日死亡，周某刚于2020年3月8日死亡。
位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉诉房屋）原是周某刚所在单位分配给其的福利住房。2002年10月，周某刚购买了该房屋并登记在自己名下。2009年6月10日，周某杰在周某刚不知情的情况下，将该房屋过户到自己名下。不动产登记中心备案的《存量房屋买卖合同》上，周某刚的签字并非其本人所写，周某刚也没有到不动产登记中心办理过户手续。
涉诉房屋为周某刚、陈某娟夫妇的共有财产，《存量房屋买卖合同》上也没有陈某娟的签字。合同载明的成交价格为3l万元，但周某杰并未实际给付购房款。现周某辉诉至法院，要求法院确认周某杰与周某刚签订的《存量房屋买卖合同》无效。
被告辩称
周某杰辩称：《存量房屋买卖合同》上周某刚的签名是其本人亲笔所签，且合同在2009年已经履行完毕。周某辉主张合同并非周某刚本人所签，周某刚没有亲自办理房屋过户手续没有依据。
法律没有要求出售夫妻共有房屋时，需夫妻双方共同在合同上签字。涉诉房屋原登记在周某刚一人名下，由周某刚签订售房合同合法合规。周某辉已经将购房款以现金方式交付给周某刚，房屋也在2009年过户完成。房屋过户后，周某刚、陈某娟仍在房屋居住直至死亡，二人对此事知晓且未提出异议。2019年,周某辉、周某英、周某杰还共同签署了一份三方协议书，确认父母将涉诉房屋出售给了周某杰。综上，《存量房屋买卖合同》并不存在无效的情形，周某辉的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。
法院查明
周某刚、陈某娟夫妇育有周某辉、周某英、周某杰三名子女。
2002年10月24日，周某刚与S公司（以下简称S公司）签订《成本价出售公有住宅楼房协议书》，约定：S公司将涉诉房屋出售给周某刚，房屋实际售价为30919元。按周某刚夫妇双方建立公积金前的工龄给予工龄折扣，年工龄折扣率0.9%，成新折扣年折旧率为2%。合同签订后，S公司将涉诉房屋过户至周某刚名下。
2009年6月8日，周某刚与周某杰签订《存量房屋买卖合同》，约定：周某刚将涉诉房屋出售给周某杰，房屋成交价格为31万元。2009年6月10日，双方共同向房产登记部门提交《房屋所有权转移登记申请书》，申请将涉诉房屋由周某刚名下过户到周某杰名下。当日，涉诉房屋完成了产权过户手续。
2019年11月18日，陈某娟死亡。2019年11月27日，周某辉、周某杰、周某英签订一份三方协议书，载明：“父亲所在单位分配的一号。母亲在世期间，和父亲商议达成一致，由周某杰出资购买并过户于周某杰名下。（因此房含有二老的工龄补偿在内）故三人商议周某辉、周某英放弃此屋的继承权，父亲在世期间由周某杰赡养。
2020年2月5日，周某刚出具一份《委托书》，载明：“我叫周某刚现年80岁，老伴陈某娟于2019年11月18日去世。我二人无有共同财产只有朝阳区一号二居室楼房一套。该房在我不知情况下被次子周某杰私自改为过户他名下。现在我授我长子周某辉为委托人，代礼（理）我聘请律师，并提起公诉要回我的房屋产权属于我所有权。已（以）后我打算变卖出售，变金作为我养老治病来用，然后将剩余的资金由周某辉一人接收，这是我最后遗嘱，无他协商，我自愿承担一切后果。周某辉对周某刚出具《委托书》的过程进行了录像。2020年3月8日，周某刚因病死亡。
本案审理过程中，周某杰请证人周某英、郭某丽出庭作证。周某英表示：其是周某刚、陈某娟夫妇之女。2019年11月27日的三方协议书是周某辉、周某杰、周某英三人所签，周某辉认可父母都同意将涉诉房屋出售给周某杰，并完成了房产过户手续。本案审理过程中，经本院询问周某英表示，其不作为当事人参加本案诉讼。
证人郭某丽表示：其是周某刚、陈某娟夫妇的干女儿。两位老人告诉她，周某杰是该房屋的房主。周某辉对两位证人的证言均不予认可。
本案审理过程中，应周某辉的申请，对周某刚与周某杰所签《存量房屋买卖合同》及《房屋所有权转移登记申请书》上周某刚的签名，是否为其本人书写进行了文检鉴定。鉴定结论为：上述签字为周某刚本人亲笔所签。
裁判结果
驳回原告周某辉的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
周某辉与周某杰所签《存量房屋买卖合同》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定。鉴定结论可以证明，该合同系周某刚本人签订，可代表其真实意思表示。周某辉以该合同并非周某刚本人签订为由主张合同无效，缺乏事实依据，法院不予采信。
涉诉房屋原系周某刚、陈某娟夫妇的共同财产。虽然《存量房屋买卖合同》上没有陈某娟的签字，但是陈某娟在房屋过户给周某杰后，多年均未就此提出异议，也没有证据证明其生前曾作出过向周某杰索回房屋的意思表示。综合现有证据，法院可认定陈某娟知晓周某刚将房屋出售给周某杰一事。周某辉以周某刚无权处分属于陈某娟房屋份额为由，主张《存量房屋买卖合同》无效，亦缺乏事实依据和法律依据，法院不予采信。
周某刚与周某杰所签《存量房屋买卖合同》并无法定的无效情形，周某辉要求确认该合同无效的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。
