北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文、唐某君上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回唐某庭一审的诉讼请求，诉讼费由唐某庭承担。
事实和理由：涉案《协议书》的相关约定系对周某文、唐某君合法权利的严重限制与剥夺，系对唐某庭单方利益的畸重保护，系显失公平的协议，一审法院无视民法交易中所应遵循的公平合理、等价有偿的原则与相关法律规定，仅根据协议中本身即侵犯周某文、唐某君合法权利的条款径直判定周某文、唐某君承担巨额赔偿责任，加剧了交易的不公平性；
即使一审法院认为周某文、唐某君在协议的签署或履行过程中有一定过错，一审判决的金额亦有失公允；涉案《协议书》中不得买卖、调换的约定剥夺了周某文、唐某君的权利，该条款应属无效。
被告辩称
唐某庭辩称，同意一审判决，不同意周某文、唐某君的上诉请求。
唐某亮、唐某丽、秦某峰述称，同意一审判决，不同意周某文、唐某君的上诉请求。
法院查明
唐某庭向一审法院起诉请求：1.要求周某文、唐某君向唐某庭支付违约金500000元；2.要求周某文、唐某君赔偿因违反《协议书》给唐某庭造成的经济损失8715468元；3.诉讼费由周某文、唐某君负担。周某文、唐某君反诉请求：1.唐某庭赔偿逾期迁户损失10万元；2.唐某庭赔偿自2020年9月2日始至唐某庭实际迁户之日止的逾期迁户违约金，按照800元/日的标准计算。
一审法院认定事实：唐某庭与唐某君系兄妹关系。周某文与唐某君系夫妻关系，2001年离婚，2002年10月8日复婚。
2002年6月16日，唐某庭（甲方）与唐某君、周某文（乙方）订立《协议书》，约定甲方要调换的一号房产系拆迁安置所得，该房屋原为家庭共有财产，1996年6月28日父亲去世，经房屋全体共有人、继承人同意，将该房产赠与给甲方，由甲方独自享有房屋所有权并办理了公证手续。2001年11月15日，因一号房屋需要拆迁，房屋所有权人系唐某庭，被安置对象包括唐某庭、唐某庭母亲孙某霞、唐某丽、唐某丽之子、唐某亮、唐某君。按照拆迁协议约定，唐某庭用危改回迁的方式取得的拆迁安置四居室房产，建筑面积135.97平方米（即一号房屋），经所有权人和其他安置对象共同协商约定，唐某庭用该一号房屋与周某文自愿提供给唐某君的两居室进行产权调换，调换房产的相关费用由唐某君承担，其他安置对象不再主张权利。乙方要调换的二号房产系周某文继承、受赠所得，并已办理公证，面积为45.2平方米。
房屋产权调换的具体内容为：周某文自愿将二号两居室提供给唐某君，用于和唐某庭所有的一号房产进行产权调换。调换后，二号房屋所有权属于唐某庭所有，一号房产属于唐某君所有。拆迁安置所得新房的全部应付差价款344532元由乙方支付，甲方不承担任何费用。两处房产调换后，除乙方从拆迁补偿款中退给甲方40278元外，再由乙方一次性向甲方支付10万元作为补偿。由于乙方所有的房产在现有政策下办理产权证过户有一定难度，经双方协商同意在国家政策允许过户时，双方同时办理房产过户手续。在房产调换后、过户前，甲方有购买其他房产条件并自愿购买他处房产时，乙方有权收回二号房屋的所有权，同时要补偿给甲方34万元（已付14万元）。双方调换产权后办理过户手续前，二号房产如遇拆迁，拆迁补偿款全部由甲方所有，乙方不得主张权利，甲方在领取补偿款的同时给唐某君办理房产过户手续。
甲乙双方应保证协议所涉各项权利无瑕疵，在产权调换后，双方均不得以任何理由侵犯对方对调换后的房屋的所有权及居住使用权。房产过户后，乙方因调换所得的房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，甲方享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失。双方应按照协议约定全面履行自己的义务，不得违约。任何一方违约，除承担继续履行协议义务外，还要支付给对方违约金50万元。因违约给对方造成的损失，由违约方承担赔偿责任。
并由律所出具见证书。
就上述《协议书》条款内容的具体解释：1、对于“40278元”的性质，唐某庭主张该款项系被拆迁房屋的地上附着物补偿款，包括被拆迁房屋的补偿及房屋附属物的补偿，因被拆迁房屋产权人为唐某庭，故应由唐某庭取得该款项。唐某庭亦认可收到了上述款项，《协议书》中载明“已付14万元”即包括补偿款14万元及地上附着物补偿款40278元。周某文、唐某君认可该款项的性质。
2、对于“34万元”的性质，唐某庭解释称该数额为估算，是根据相关政策得出的在唐某庭不选择回迁安置时可取得的货币补偿。周某文、唐某君认为根据政策规定无法得出上述金额，且是否选择回迁安置将产生不同的计算方法，不能将两者混淆计算。3、对于《协议书》中约定的“房产过户后，乙方因调换所得的房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，甲方享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失”条款，其中关于订立时“票面原价”的含义，当事人均认可为344532元。
2002年11月22日，一号房屋登记在唐某庭名下。
2003年12月23日，唐某庭、周某文、唐某君共同委托房地产经纪公司为二号房屋、一号房屋办理房产过户手续。2004年2月16日，唐某庭与唐某君就一号房屋订立《北京市房屋买卖合同》，约定唐某庭将该房产出售给唐某君，价款679850元，并约定唐某庭保证在办理过户后一个月内把户口迁出。
2004年3月17日，一号房屋登记在唐某君名下。就《北京市房屋买卖合同》约定的一号房屋房价款金额问题，唐某庭称该金额系为交纳过户税费填写，由经纪公司建议，大致相当于唐某君交纳的回迁购房款与如果唐某庭不选择回迁情况下可取得的货币补偿之和，并非市场价格，就此唐某庭提交《北京市加快城市危旧房改造实施办法》。周某文、唐某君称679850元房价款基本与市场价持平。
2017年2月22日，周某文起诉唐某君要求确认一号房屋由周某文、唐某君共同所有。法院经审理支持了周某文的诉讼请求。2017年8月22日，一号房屋登记在周某文、唐某君名下。
2018年，周某文、唐某君将一号房屋出售给案外人，售价906万元。周某文、唐某君提交的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中显示，出卖人应当在房产过户起120日内办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期迁出，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超出15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
买受人从协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，待出卖人户口迁出当日以理房通支付的方式支付给出卖人。经质证，唐某庭表示无法核实《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性。经询，周某文、唐某君认可其与案外人之间的逾期迁户纠纷尚未解决，未能确定周某文、唐某君应承担违约责任的金额。
周某文、唐某君提交唐某庭与北京市C公司于2001年11月27日订立的《危旧房改造私房回迁购房协议书》及2002年5月10日订立的《补充协议书》，该协议书载明被安置人唐某庭在危改区的正式住房3间，建筑面积46.6平方米，安置人口6人，分别为唐某庭、孙某霞、唐某君、唐某丽、秦某峰、唐某亮。北京市C公司安置唐某庭一号房屋。经有关部门批准，确认回迁购房款金额为344532元。现当事人均认可该回迁购房款由周某文、唐某君实际支付。唐某君、唐某丽、秦某峰、唐某亮均表示订立《协议书》时其放弃了被安置利益，让渡给了唐某庭。
现当事人均认可唐某庭户籍仍在一号房屋处。诉讼中，一审法院询问周某文、唐某君处置一号房屋所得款项的用途。周某文、唐某君称因周某文身体原因，需要电梯房屋，同时周某文因生意失败急需用钱，故将一号房屋处置，其中大部分款项用于还债，利用330万元购置了一号房屋附近的电梯房屋。后因与唐某庭之间的纠纷，故周某文、唐某君于2020年4月将该房产以290万元抵给债权人还债，剩余200万元因该房屋尚遗留有唐某君已故母亲户籍，故债权人未将剩余购房款支付给周某文、唐某君。对于上述陈述意见，周某文、唐某君表示不方便提供相佐证的证据。
就当事人之间订立《协议书》的原因，唐某庭解释称因家庭内部为解决周某文、唐某君的复婚问题，提供给二人大面积的房子，所以唐某庭才让渡利益进行调房。订立《协议书》后周某文、唐某君随即复婚。周某文、唐某君称二人离婚系因感情不合，唐某君离婚后无房居住，而唐某庭又无力购买一号房屋，因此才进行了调房，迫于压力与唐某庭订立了《协议书》。后唐某君感激周某文自愿提供二号房屋进行调房，故与周某文复婚。就为何要限制周某文、唐某君出售该房屋，唐某庭解释称协议约定房屋需登记在唐某君名下，是唐某庭为了照顾唐某君的居住而让渡了利益，但是唐某君不能独享房屋的增值利益。
一审法院认为，根据《律师见证书》记载情况，可以认定唐某庭与周某文、唐某君订立《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审查明情况，当事人订立上述《协议书》的实质并非单纯的房屋置换，唐某君、周某文需提供二号房屋与10万元补偿款换取唐某庭作为被拆迁人低价购买一号房屋的优惠资格，且回迁购房款亦由唐某君、周某文支付。根据《协议书》约定，周某文、唐某君在取得一号房屋所有权后不得买卖、调换，如确需出售，唐某庭享有以344532元优先购买的权利，同时无需将已过户的二号房屋及10万元补偿金返还。
现周某文、唐某君将一号房屋出售给案外人，违反合同约定，给唐某庭造成损失，应赔偿相应的经济损失。但考虑到双方当事人之间并非单纯的房屋置换关系，周某文、唐某君对于一号房屋购买时除提供置换对价（二号房屋及10万元补偿款）外，亦有购买的出资行为；而自订立协议时至一号房屋实际出售时，该房屋价值已经发生了大幅增长；结合当事人订立协议书系为解决唐某君居住问题的合同目的；并衡量唐某庭实际产生的损失情况，法院根据公平原则对周某文、唐某君侵害唐某庭优先购买权应赔偿的经济损失予以酌定。
根据《协议书》约定，任何一方违约，违约方应支付给对方违约金50万元，故唐某庭主张违约金的诉讼请求，符合约定，法院予以支持。
关于周某文、唐某君反诉要求唐某庭赔偿逾期迁户损失10万元并比照其将对案外人承担违约责任而主张违约金的请求，因双方订立的《北京市房屋买卖合同》并未对逾期迁户违约金进行约定，周某文、唐某君的上述反诉请求本质上均为因唐某庭逾期迁户给其造成的损失，鉴于该损失尚未确定，故法院对上述反诉请求，尚无法支持。
本院二审期间，周某文、唐某君代理人称周某文、唐某君出售房屋时通知了唐某丽，周某文、唐某君和唐某庭长时间没有联系了，当时说通知唐某丽，唐某丽会告知唐某庭的。就周某文、唐某君是否询问唐某庭要不要优先购买，其二人的代理人称未通知这么详细。唐某亮作为唐某丽的代理人不认可周某文、唐某君曾通知过唐某丽。周某文、唐某君亦未就其上述主张提供证据予以证明。
裁判结果
一审判决：一、周某文、唐某君于判决生效后十日内向唐某庭支付违约金50万元；二、周某文、唐某君于判决生效后十日内向唐某庭赔偿经济损失197.4万元。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律所靳双权点评
周某文、唐某君与唐某庭所签《协议书》中约定，如确需出售一号房产，唐某庭享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失。周某文、唐某君并未提供证据证明该约定内容存在无效的法定情形，故双方均应依约履行。根据查明的事实，周某文、唐某君将一号房屋出售给案外人，其二人亦未能提供证据证明其在出售房屋时告知唐某庭，且唐某庭放弃优先购买该房屋。故唐某庭以其二人违反合同约定，导致其未享有按照原购房价格优先购买的权利为由，要求周某文、唐某君承担违约责任并赔偿相应的损失，有合同依据。
法院判令周某文、唐某君向唐某庭支付违约金50万元，并赔偿损失197.4万元并无不当。
周某文、唐某君以《协议书》的约定显失公平、《协议书》中约定不得买卖、调换的约定应属无效等为由要求驳回唐某庭主张违约金及赔偿损失的诉请，依据不足，法院不予支持。
