北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
夏某荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除对北京市大兴区一号房屋的查封；2.判令终止对北京市大兴区一号房屋的强制执行；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：夏某荣与周某文于2004年10月离婚。离婚协议上将案涉房屋分给了夏某荣。因该房屋为单位房改房，房产证上写的是周某文的名字，但一直未发放房产证。离婚后，单位在2018年统一发放房产证，但是夏某荣不知情，周某文去单位借出房产证并做了抵押（房产手续当时还未办完）。当接到房产科通知补齐房产后续手续时，夏某荣才知道房产本已被周某文借走用于贷款，夏某荣多次索要，周某文以各种理由搪塞，谎称丢失，致使夏某荣无法正常办理房屋析产手续；
后周某文补办新的房本给夏某荣时，由于房屋已被抵押而无法过户，后周某文在夏某荣不知情的情况下继续补办了新的房本并连续贷款，S银行称夏某荣在16年内未主张权利不属实。
第一，自从离婚后，夏某荣始终居住在案涉房屋从未离开，周某文未曾在此居住过，且离婚协议中明确约定房屋归夏某荣所有，故夏某荣是实际权利人；第二，虽然该房屋登记人是周某文，但是根据民法典物权编解释第1条至第5条之规定，恳请法院对实际情况予以调查；第三，离婚协议中明确规定案涉房屋是夏某荣的，离婚协议做过公证；第四，如借名买房不能以房屋登记来认定所有权一样，望法院查明案件实际情况。
被告辩称
S银行辩称，周某文为登记在册的案涉房屋的所有权人，对外具有公示公信的法律效力；夏某荣提交的证据不能证明其是案涉房屋的权利人：离婚协议中约定的是丰台区二号房产归夏某荣所有，与涉争房屋地址不一致，且案涉房屋地址不存在变更情形，另住房买卖合同和离婚协议中关于购房款的约定不一致；夏某荣对案涉房屋享有的权利不能排除执行。S银行取得案涉房屋的抵押权是善意，支付了对价，并就抵押担保办理了抵押登记；夏某荣存在重大过失。
周某文辩称，不同意夏某荣的诉讼请求，案涉房屋不属于夏某荣。
秦某鹏经本院传唤无正当理由未到庭但庭前陈述答辩意见称，涉争房屋是周某文的婚前财产，与秦某鹏无关。
法院查明
2001年12月，H公司（甲方）与周某文（乙方）签订住房买卖合同，约定甲方将坐落在大兴区一号房屋出售给周某文。
2004年10月20日，夏某荣与周某文签署《离婚协议书》，约定丰台区二号归夏某荣所有。（夏某荣已将剩余按揭款5.1万元一次性交给女方，由女方付清剩余房款），同日，夏某荣与周某文在丰台区民政局婚姻登记处登记离婚。
2012年7月17日，周某文取得案涉房屋产权证书。2019年补发不动产权证书。前述不动产权证书均载明涉案权利人为周某文，共有情况为单独所有。
2019年3月25日，S银行（甲方）与周某文（乙方）签订授信合同，约定甲方同意在2019年3月25日起至2024年3月24日期间向乙方提供2160000元的授信额度。同日，S银行（抵押权人）与周某文（抵押人）、秦某鹏（抵押人）签订最高额抵押合同，约定抵押人同意以坐落于大兴区一号房屋设定抵押。
2019年3月25日，甲方S银行（授信人、抵押权人）与乙方周某文（受信人、抵押人）、乙方秦某鹏（抵押人）签订补充协议，约定甲、乙双方自愿向公证处申请对授信及抵押合同办理赋予强制执行效力的公证。赋予授信合同、最高额抵押合同及补充协议自生效及债权债务形成之日起具有强制执行效力。
2019年3月，S银行作为抵押权利人就案涉房产取得《不动产登记证明》。
S银行于2020年5月21日向本院申请强制执行。
庭审中，夏某荣提交购房合同、房产证、离婚协议、房屋地址一致证明、购房申请核实表及证明等证据，证明涉争房屋不是周某文个人单独所有，周某文无权个人设定抵押，涉争房屋产权证下发时间为2018年。S银行对购房合同真实性认可，对其他证据真实性不认可，对前述证据证明目的均不认可，主张前述证据不能证明案涉房屋归夏某荣所有，不能证明离婚协议上约定归夏某荣所有的房屋与涉争房屋为同一房屋。
周某文认可购房合同、离婚协议书和购房申请表的真实性，对其他证据的真实性不认可，对前述证据证明目的不认可，主张案涉房屋确实是夏某荣与周某文婚内共同购买，协议离婚时确实对房屋进行了分割，但称夏某荣没有给周某文钱，周某文认可离婚协议中约定归夏某荣所有的房屋与案涉房屋为同一处房产，但主张案涉房屋的贷款均由周某文个人偿还，称夏某荣知道房屋有抵押，也同意周某文出售案涉房屋，即夏某荣认可案涉房屋归周某文个人所有。秦某鹏主张案涉房屋与其无关。
周某文向本院提交个人住房担保委托贷款《房屋所有权证》收押合同、代扣还款委托书、还款明细单和结算证明、房本首页和委托房屋买卖合同、周某文女儿王梓珊和夏某荣微信聊天记录，证明案涉房屋是周某文贷款购买，由从周某文个人账户扣还贷款，案涉房屋于2019年10月16日曾挂牌销售，案涉房屋归周某文本人所有，只是免费借给夏某荣居住。
夏某荣对还款明细单和结算证明以及房本首页和委托房屋买卖合同的真实性认可，对其他证据真实性不认可，对前述证据证明目的不认可，主张离婚协议明确载明一次性支付周某文51000元，但周某文未用于一次性还清贷款，而是采取分期还款的方式。S银行认可房本首页的真实性，对其他证据的真实性不认可，对前述证据证明目的不认可。秦某鹏经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，未对周某文提交的证据发表质证意见。
裁判结果
驳回夏某荣的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。秦某鹏经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃了当庭抗辩及举证质证等相关权利。
对案外人提出的排除执行异议，人民法院应审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。另申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定除外。
本案中，S银行对涉争房屋享有抵押权，夏某荣虽主张依据离婚协议对涉争房屋享有所有权，但根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的相关法律规定，案外人夏某荣对涉争房屋不享有足以排除强制执行的权利，法院对案涉房屋采取措施并无不当。夏某荣要求解除对涉争房屋的查封，终止强制执行的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
