北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某宏、张某亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告连带退还原告团购会员费1600000元及利息；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。
事实与理由：2018年10月底，二原告母亲孙某丹想购买昌平区两套房产，通过熟人介绍说通过A公司购买可以享受优惠，后二原告及母亲找到A公司的老板董某峰，商谈购买房产事宜。2018年11月3日，张某亮通过个人银行卡向董某峰转账人民币1600000元，A公司向原告母亲出具收据两张，分别载明：“今收到孙某丹交来团购会员费人民币160万元”。2018年12月24日，B公司工作人员分别向原告母亲指定的买受人北京C公司、北京D公司出具《北京市商品房现房买卖合同》（草稿）并要求原告方支付全部购房款。因看到合同为草稿，原告方就询问该工作人员为什么不是正式合同，工作人员告知需支付全款后才能签订正式合同，鉴于合同为草稿且工作人员不能出示正式合同文本，原告方当天未签订该草稿合同也未支付购房款。
后原告母亲去世。原告二人分别多次找到董某峰协商变更或退还该笔费用问题，董某峰均以各种理由拒绝。原告认为，原告方在缴纳该两笔团购会员费后，因B公司原因导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，原告方未能享受到购房优惠，因此，被告应退还该两笔费用，但被告至今未能退还。为维护原告的合法权益，原告向贵院起诉，请贵院依法裁决。
被告辩称
被告A公司、董某峰辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，本案事实不能定为居间服务合同纠纷，应当适用合同法中的无名合同纠纷，因为被告并不是简单为原告与第三人之间提供居间服务，而是被告与第三人之间有合作关系。原告向被告缴纳会费，享受团购优惠活动，被告为原告提供团购服务，还为原告注册公司办理购房资质等，并未向原告收取中介费。从被告提交的收据也可以证明是以被告的名义向第三人缴纳定金，并非是由原告向第三人直接缴纳定金，所以本案并非居间合同纠纷，不应当适用居间服务合同纠纷的相关法律规定。
其次，本案的基础法律事实是2018年11月3日，原告与被告签订了《团购服务协议》后，被告于当日就为原告定下两套房产并缴纳了定金，后又增加购买了一套，即3套，要求连着的房屋，被告按照原告的要求，为其缴纳了定金，即一、二、三房屋，视为购房成功，后原告以各种借口和理由取消购房。按照合同约定，因原告原因取消购房的，被告收取的原告会费不予退还，且被告已缴纳定金，如原告违约，被告将承担巨大损失。
再次，按照合同约定，就算购房未成功，原告未在约定期间办理退费手续的（按照合同约定，甲方项目开盘起十日内办理退费，此处的“开盘”就是指涉案房屋可以对外签约销售，应当做狭义理解，并非广义“开盘”，合同双方当事人对合同条款的内容理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原告在起诉状中已经陈述，被告及第三人要求其签订合同的日期为2018年12月24日，其明知涉案房屋已经可以销售给他，应当视为双方合同约定的“开盘”之本意），视为自愿放弃退款，被告有权不予退还。
原被告签订的合同合法有效，未违反法律法规的强制性规定，各方应当按照约定履行义务，被告已经按照约定履行相关义务，原告未按照合同约定行使权利和履行义务，时隔两年之久再主张所谓的退款，既无事实依据也无法律依据。综上，请法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。
第三人B公司辩称，我们公司与原告及其母亲孙某丹不认识，也没有过交集，也没有原告所述我司工作人员要求其草签合同的事实，我司与原告及其母亲没有过任何关系。我们公司在2018年与董某峰个人之间谈过房屋买卖合同的事情，董某峰个人向我们交纳了一、二、三三套房屋的定金，交纳定金之后，董某峰与我公司并没有就购房事宜做进一步的沟通，再无下文。
法院查明
2018年11月3日，孙某丹（甲方）与A公司（乙方）签订《团购服务协议》，约定甲方处于自身购房需求，自愿加入乙方组织的此次团购活动；乙方为甲方争取的意向购买楼房优惠条件：甲方签署本协议之时应向乙方支付会员费800000元，正式成为乙方会员，方能获得本协议项目的团购资格；当甲方成功购房后，表明甲方已使用了专项购房会员服务，请持收据及《商品房买卖合同》与乙方联系办理发票开具事宜，甲乙双方权利义务即告终结，当甲方成功购房后，因甲方原因取消购房的，则甲方已支付乙方的会费不予退还；若甲方没有成功购房，甲方在项目开盘日起10日（自然日）内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会员退费手续；
若甲方没有成功购房且在项目开盘之日起10日内未办理全额会员退费手续，则视为甲方自愿放弃退款，甲方已支付乙方的会费不予退还；……该团购优惠不能累加；合同还约定了其他内容。当日，孙某丹（甲方）与A公司（乙方）针对楼栋为二号的房屋签订另一份《团购服务协议》，除房号不同之外，其余内容与前述《团购服务协议》相同。2018年11月3日，孙某丹向A公司的法定代表人董某峰转账1000000元。2018年11月3日，A公司向孙某丹出具收据两张，收据记载收到孙某丹两笔80万。2018年11月8日，孙某丹向董某峰转账600000元。
另查一，2018年11月3日，董某峰支付B公司300000元，B公司向董某峰出具收据3张，收据记载今收到董某峰一号房定金100000元、二号房定金100000元、三号房定金100000元。B公司陈述2018年董某峰个人与其公司谈过购房事宜但未签订书面合同，董某峰个人向其公司交纳了底商一号、二号、三号三套房屋的定金300000元，交纳定金后，双方并未就购房事宜做进一步的沟通。
另查二，孙某丹因病死亡。孙某丹的父母均先于其死亡，孙某丹于2018年9月27日与李某丽离婚，后未再婚。孙某丹生前共育有两个子女即张某宏、张某亮。
另查三，为了满足购房资格，A公司为孙某丹注册了两家公司即北京C公司、北京D公司，拟用该两家公司的名义购买房屋。二原告提交了两份《北京市商品房现房买卖合同》（草稿），该合同中买受方分别为北京C公司、北京D公司，出卖人为B公司，但该合同落款买受人处分别由北京C公司、北京D公司盖章，出卖人处是空白，B公司未盖章。
庭审中，二原告陈述2018年12月24日，有自称是B公司工作人员的人找到孙某丹并出具了《北京市商品房现房买卖合同》（草稿），让孙某丹签该合同草稿并支付全部购房款，孙某丹认为上述购房合同草稿不具有法律效力，要求对方拿出房产证证明是房屋的所有权人并出具正式的购房合同，但对方不出具，故孙某丹拒绝签订合同。
A公司否认让孙某丹签订的是购房合同草稿，主张孙某丹提交的《北京市商品房现房买卖合同》（草稿）系根据双方当事人就购房事宜洽商的内容拟定，是用于原告查阅合同内容，如原告对合同内容无异议就可以签订正式的合同，但原告以各种理由拒绝购房和签订正式的购房合同，我司通知原告签合同视为购房已经成功，原告拒绝签订正式合同属于原告因自身原因取消购房。第三人B公司否认其公司提供过草稿版的购房合同，否认与孙某丹有过接触。
裁判结果
一、北京A公司退还张某宏、张某亮1600000元，于本判决生效后十日内履行，董某峰对北京A公司上述付款义务承担补充支付责任；
二、驳回张某宏、张某亮的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
孙某丹与A公司签订的《团购服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于：
一、原告是否有权要求退还会员费。
孙某丹与A公司签订的《团购服务协议》约定：“当甲方购房成功后，因甲方原因取消购房的，则甲方已支付乙方的会费不予退还”。根据该条约定，因甲方原因取消购房不予退费的前提条件是“购房成功后”。二原告称“购房成功”是指其与B公司成功签订正式的购房合同。二被告称购房合同草稿是双方洽商的结果，其为原告提供了购房的条件，原告因自身原因拒绝签署正式合同，且董某峰已经向B公司交纳了购房定金，应视为成功购房。首先，如果按二被告对该合同条款的解释，一旦原告方交纳会费，被告为其提供购房机会后，原告就必须与B公司签署合同，原告拒绝签署合同亦应视为成功购房，不退还会费，这明显有失公平，亦显然不符合常人对合同条款的理解；
其次，董某峰虽向B公司交纳了购房定金，但二被告既未与孙某丹约定涉案房屋由二被告向B公司交纳定金后视为孙某丹购房成功，也未约定由二被告代为交纳定金，董某峰向B公司交纳定金不能视为孙某丹购房成功。综上，原告在既未与二被告，亦未与B公司签署购房合同的情况下，不属于成功购房，不满足该条关于“成功购房”后因自身原因取消购房不予退还会费的情形，法院对二被告的该项辩解意见不予采信。
二、孙某丹要求退款是否超过合同约定的时间
孙某丹与A公司签订的《团购服务协议》约定：“甲方没有成功购房，甲方在项目开盘日起10日（自然日）内凭《团购服务协议》客户联、会费收据、身份证明与乙方办理全额会员退费手续，若甲方没有成功购房且在项目开盘之日起10日内未办理全额会员退费手续，则视为甲方自愿放弃退款，甲方已支付乙方的会费不予退还”。现二原告主张合同是被告提供的，合同中除手写部分外，其余条款均是被告事先拟好的，应属于格式条款，合同签订时涉案房屋所在楼盘早已开盘，故前述条款中“开盘之日”应属无效。二被告辩称合同是双方协商后拟定的，合同中“开盘之日”是指双方可以签订买卖合同之日起十日内。
根据B公司的陈述，涉案楼盘项目在2011年就已开盘对外销售，而2018年原、被告签订合同时涉案楼盘项目已开盘达几年之久，故上述合同条款使孙某丹退款不具有实际可履行性，现二被告以二原告要求退款超过双方合同约定的时间为由拒绝退款，依据不足，法院对其该项辩解意见不予采信。综上，因孙某丹系与A公司签订团购服务协议，其交纳的费用亦由A公司开具收据，故应由A公司退还二原告1600000元。二原告主张董某峰承担连带清偿责任，后经询问，董某峰表示如法院判决A公司承担责任，其同意承担补充责任，二原告亦同意董某峰承担补充责任，法院对此不持异议。
另，二原告主张二被告支付利息，依据不足，法院不予支持。
