北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某涵向本院提出诉讼请求：1、判令依法分割位于北京一号房屋（房屋价值暂估为1367800元）。
事实和理由：孙某涵与赵某文于1983年5月登记结婚，于1992年离婚，双方育有一女孙某。双方离婚三年后，孙某涵与赵某文重新共同居住、生活，直至2016年。2003年，孙某涵与赵某文共同出资购买了位于北京市北京一号房屋（以下简称涉案房屋），上述不动产均登记为孙某涵与赵某文共同共有。
此外，孙某、赵某文于2002年因另一套房屋获得拆迁补偿款19万元，赵某文将拆迁补偿款全部用于支付涉案房屋与涉案车库的首付款，孙某涵承担了涉案房屋的全部还贷。自2016年起，赵某文不再与孙某涵共同居住。孙某涵为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告辩称
赵某文辩称，第一，涉案房屋属于孙某涵与赵某文共同共有的财产，应按照等分原则进行分割处理，因孙某涵、赵某文共同居住期间，双方财产混同，无法区分双方对于涉案房屋贡献份额；第二，赵某文对于涉案房屋的购买贡献较大，因涉案房屋所在小区在开盘时仅针对开发区管委会的员工开放，而赵某文在管委会工作，具备购房资格，也使得涉案房屋的购买价格明显低于同区域其他小区的房屋，赵某文将其19万元拆迁补偿款中的11万元用于支付涉案房屋的的首付款，3万元用于涉案房屋装修及购买家具，5万元用于支付公房的房改费用，且赵某文当时的经济实力高于孙某涵；
第三，孙某非涉案房屋共有人，不属于本案适格被告，房屋拆迁时孙某尚未成年，无法认定拆迁补偿款中包含了孙某的份额，也无法证明孙某对涉案房屋的购买存存在贡献。
孙某辩称，赵某文对涉案房屋、车库出资的19万元中含有孙某的拆迁补偿款份额，因孙某的户口落在被拆迁房屋上，虽然购买上述房产时孙某尚未成年，但孙某在涉案房屋中享有相应的份额。
法院查明
1983年5月，孙某涵与赵某文登记结婚，双方婚后育有一女孙某。1992年10月30日，孙某涵与赵某文经北京市海淀区人民法院判决离婚。
2003年12月29日，赵某文（买受人）与北京S公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：赵某文购买涉案房屋，房屋每平方米3608.14元，房屋含车位总价共计513365元，房屋首付款102258元，剩余房款39万元采用银行按揭贷款方式支付，贷款期15年，每月还贷3092.23元。后赵某文与银行就涉案房屋贷款签订了《个人购房借款合同》，赵某文与孙某涵在该借款合同上签名。
孙某涵向本院提交了其本人的涉案房屋的《房屋所有权证》，示涉案房屋均由孙某涵、赵某文二人共同共有。
庭审中，经双方确认，孙某涵与赵某文在离婚后共同生活至2016年，后赵某文前往外地工作，于2020年回到涉案房屋继续居住。孙某涵称涉案房屋的贷款均由其一人偿还，每月3200元左右，孙某涵于2008年4月1日还清贷款，主要资金来源是孙某涵出售其他房屋所得。孙某涵称，当时为了女儿孙某上学，便将赵某文、孙某的户口落在了孙某涵父亲的同事的房屋上，后来房屋拆迁，因为孙某、赵某文的户口在该房屋之上，便分得了19万元，被拆迁人是孙某涵父亲的同事。
赵某文对此予以否认，称被拆迁房屋系其同事的公房，后来赵某文同事搬离该处房屋，户口也随之迁走，拆迁时房屋内仅有赵某文、孙某二人的户口，赵某文一人为被拆迁人，并得到29万元拆迁款，但赵某文同事又要求分得部分拆迁款，赵某文遂给予同事10万元，剩余19万元未明确具体构成，认可19万元补偿款的取得是基于赵某文、孙某二人的户口在该房屋处。
孙某涵向本院提交了其名下银行流水及银行出具的《个人住房贷款提前还款申请审批表》、还款凭证，欲证明其曾向赵某文的存折内存入款项，并用于偿还涉案房屋贷款。
孙某涵向本院提交了其与北京市海淀区房屋土地管理局签订的《房屋买卖契约》以及《房屋所有权证书》、房屋租金收条、《北京市房屋买卖合同》等证据，欲证明其在与赵某文离婚后单独购买了位于北京市海淀区二号的房屋，单独拥有该套房屋的产权，后将该套房屋出租，并于2008年1月15日将该套房屋出售，孙某涵将该套房屋所得租金及售房款用于清偿涉案房屋的贷款。
此外，针对赵某文辩称涉案房屋所在小区系开发区管委会内部销售的说法，孙某涵在向本院提交的陈述意见中予以否认，称根据购房合同即可知销售方为北京S公司，且房屋售价3608.14元每平方米，符合2003年涉案房屋周边商品房的市场销售价格，不存在赵某文所称因其为开发区管委会员工而享有内部购房资格及优惠价格之说。
庭审中，孙某涵、赵某文与孙某均主张按比例分割涉案房屋，不要求进行实物分割。孙某涵主张按实际出资比例分割共有份额，赵某文主张其与孙某涵共同共有，按等分原则处理。
裁判结果
一、坐落于北京一号房屋，由孙某涵享有55%份额，由赵某文享有45%份额；、
房产律师靳双权点评
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，孙某涵、赵某文均同意分割涉案房屋，法院对此不持异议，但双方对于各自应得的份额存在争议。
针对赵某文用于购买涉案房屋的拆迁补偿款，赵某文、孙某涵虽认可该款项基于赵某文、孙某的户籍而取得，孙某当时系未成年人，但赵某文、孙某涵动用该款出资购房时，双方并未约定孙某作为共同购房人，且涉案房屋的产权证上列明的共同共有人为赵某文、孙某涵二人，孙某仅以拆迁补偿款中有其份额为由而主张涉案房屋所有权，证据不足，且赵某文不予认可，故法院对孙某的主张不予支持。
孙某涵、赵某文离婚后共同生活期间，共同向银行办理按揭贷款，并以赵某文的名义购置了涉案房屋，此后又共同向银行偿还贷款，故该涉案房屋应属于双方共有。截至2008年4月1日房屋贷款偿还完毕，双方对于涉案房屋的共有情况系按份共有或是共同共有没有进行约定，但此后双方于2013年7月29日共同向房地产登记机关办理了产权变更登记，将共有情况登记为共同共有，并未按出资额多少或贡献大小确定为按份共有，故该登记应认定为双方对共有情况进行了约定，该共同共有的约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力。
故对于上述共同共有财产，法院根据等分原则并考虑共有人对共有财产的贡献大小酌情处理。双方当事人均表示不要求实物分割，仅要求分割房产比例，法院对此不持异议。
