北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某露向本院提出诉讼请求：1、请求判令赵某鹏将位于北京市海淀区一号房屋的房屋（以下简称一号房屋）过户到我名下；2、本案诉讼费由两被告承担。
事实与理由：赵某鹏与我为兄妹关系，现我所居住的一号房屋为我于2005年3月购买，当时是用赵某鹏的名义买下，产权人写的是赵某鹏，现我要求将该房屋产权过户到我名下。故诉至法院。
被告辩称
赵某鹏、秦某菲辩称，不同意对方诉讼请求。一号房屋由我们所有，是我们的夫妻共同财产。该房屋由我方与房产公司签订购房合同，我方与赵某露之间不存在借名买房的关系。
法院查明
赵某鹏及赵某露系兄妹关系。
2005年1月19日，赵某鹏与北京F公司（以下简称F公司）就购买一号房屋签订商品房买卖合同及相关附件，约定购房款为1347756元，首付款为407756元，贷款94万元。两被告持有该份合同原件。
2005年1月28日，赵某鹏及其配偶秦某菲与银行、F公司签订个人购房按揭贷款借款合同，约定贷款94万元购买一号房屋。赵某露持有该份合同原件。
赵某露称其以赵某鹏名义购买一号房屋，其为实际购房人。
对于购房过程、款项支付、居住情况等，双方作出如下陈述：
赵某露称，因赵某露工作不稳定，审批贷款很麻烦，所以找到赵某鹏，以赵某鹏的名义买房，其和赵某鹏一起去办理过几次手续，签订房屋买卖合同的时候其不在场，所以合同由赵某鹏保存，贷款的时候需要提供赵某鹏名下当时已有的房屋信息，该房屋是赵某鹏和秦某菲两个人的，所以贷款合同也是两个人签字，赵某露称其记不清贷款合同是何时给她的。赵某露称，交首付款的时候因为手里没有那么多现金，其就用了支票和一部分现金由赵某鹏办理，都是以其配偶邹某亮的北京N公司（以下简称N公司）名义汇款的，之后是邹某亮公司的员工不定期向赵某鹏的账号中转账还贷，后来邹某亮通过网上转账的方式给赵某鹏转账还贷，2018年10月底之后，因为赵某鹏把剩余贷款都还完了，赵某鹏将账户注销就无法转账了，所以就没有再还贷款。
赵某露称，其还为一号房屋支付了物业费、电费等费用，赵某鹏虽为该房屋交纳了2018年的物业费，但是抱有目的才交的。赵某露称，2005年一号房屋交付后其就搬进去了，经营N公司，并注册在一号房屋，使用过程中产生的各项费用都是其在负担。赵某露称，赵某鹏在贷款批下来之后签署声明书，该声明书起草后由赵某鹏看过确认后签字。赵某露就其主张提交声明书、银行对账单、票据、入住交费明细表、入住缴纳费用一览表、工商登记信息、物业水电燃气费用票据等证据佐证。
赵某鹏称其是做建设工程项目的，赵某露配偶邹某亮从2001年开始负责给赵某鹏做股东的北京K公司（以下简称K公司）记账，办理各种事务，所以K公司的各种公章文件等都在邹某亮手中保管，K公司要买一号房屋，在买房之前，赵某鹏将K公司的50万元支票给了邹某亮，赵某鹏看好房屋之后打电话给邹某亮让其交房款，当时付款的时候没有注意到付款公司实际上是邹某亮的公司，直到出现纠纷才发现邹某亮用其自己公司的名义支付了首付款，之后K公司想把房屋出租，以租养贷，邹某亮表示要承租该房屋用作其公司的经营。赵某鹏称，2012年，K公司的股东李某向赵某鹏主张一号房屋增值部分，赵某鹏就每月转给李某1万元，直到2015年。
赵某鹏当时认为一号房屋一直是邹某亮在用，所以赵某鹏和邹某亮协商由邹某亮继续向李某支付房屋增值部分，支付到总额100万元的时候就把这个房屋给邹某亮，邹某亮起草了这个声明书让赵某鹏签字，将时间倒签到2005年，而邹某亮只支付了8万元就不再支付了。赵某鹏称，除了声明书之外没有其他的委托手续可以印证赵某露的主张，产权证是2016年办下来的，这么多年赵某露也没有要求过户，实际上声明书就是仓促之下的产物，是对方起草的，即便声明书是真实的也缺少了秦某菲的签字，所以声明书是无效的。
秦某菲称用K公司的钱支付首付款40万余元买了一号房屋，给了邹某亮50万元的支票，房屋买卖和贷款的所有手续都是秦某菲和赵某鹏办理的，因为两被告所有的工程款都在邹某亮处，所以月供也是邹某亮用两被告的钱打进赵某鹏的账户中还贷。后来因为有个项目赔钱需要卖房，秦某菲说要卖一号房屋，邹某亮说有个声明书，秦某菲因为此次诉讼才知道邹某亮手里有声明书，秦某菲称以为是亲戚关系所以邹某亮一直用一号房屋，赵某鹏没有和其说过要把房屋给邹某亮夫妇，其问赵某鹏时，赵某鹏说邹某亮给到100万元就把这个房屋给邹某亮，但是邹某亮只给了8万元，秦某菲称当时就和赵某鹏说不同意。
两被告称，2005年1月买房，让邹某亮转租，但是租不出去，后来就由邹某亮自己用，其也没有收取租金，两被告公司的账和工商管理都是邹某亮和沙某负责，物业燃气等房屋使用过程中产生的费用都是两被告公司支出的，即便是邹某亮公司支付的，也是用两被告公司的钱支付的，即使邹某亮给赵某鹏转钱也是用赵某鹏的钱转给赵某鹏用于还贷。两被告称，2016年时想用一号房屋办理贷款，就将一号房屋的相关材料放在该房屋中，所以有些文件原件在赵某露处。2018年10月底，其将贷款一次性结清了，2016年的房产证在银行，后来其从银行处把该房产证拿出来，之后，其想和赵某露商量用其公司的名义办理贷款，但是赵某露没有同意，其把2016年的房产证落在赵某露处了，被赵某露拿走了，后来邹某亮不还房本，所以就补办了一个新的。两被告就其主张提交微信、合同、银行流水等证据佐证。
对于双方之间的经济往来，赵某露称，不存在赵某鹏所述邹某亮负责管理赵某鹏工程款的情况，邹某亮的公司和赵某鹏的公司没有合作的关系，也没有替赵某鹏管理过工程款。之后，赵某露又称，邹某亮帮助赵某鹏领取过工程款，当时就是赵某鹏需要找个有时间且信任的人，就找了邹某亮，邹某亮就负责把支票领取之后再按照赵某鹏给邹某亮的分配方案分配给其他公司，在支票额度过大的情况下，邹某亮帮忙把支票换成小额的支票再分给其他供应商，邹某亮没有收取过佣金，邹某亮不替赵某鹏管账，就是有时候代为领取工程款，也没有用赵某鹏的钱支付房款。
对于向李某转账支付8万元一事，赵某露称，因当时赵某鹏手里没有钱，就向其借钱，其借给他8万元，后来其也没钱了，就没有再借钱给赵某鹏，虽然转账附言中写明房贷，但是赵某鹏还李某的房屋贷款，和一号房屋无关，转账的金额与每月还贷金额对不上，转账是1万元，每月还贷是6700元，关于这8万元曾另诉过，后来撤诉了。
声明书写明：声明内容：关于一号房屋是我妹妹赵某露的财产；声明原因：我妹妹赵某露于2005年3月购买一号房屋，无法全额付清房款，需办理银行按揭购房贷款，由于我妹妹赵某露不符合按揭购房贷款的条件，经与我们夫妻协商同意，赵某露委托我赵某鹏办理按揭购房贷款，我与北京银行签订了购房贷款按揭合同，并办理房屋产权证及房屋其他相关权证，赵某露按月归还房屋贷款；特此声明：关于购买一号房屋及以后归还购房贷款与我无关。在落款的声明人处有赵某鹏签字，落款时间为2005年3月。
赵某鹏认可落款处为其签字，但称签署时间并非2005年，而是2015年底签署，属于倒签，一号房屋属于其与秦某菲的夫妻共同财产，但其中并无秦某菲签字，声明书是无效的，双方之间不存在借名买房行为。秦某菲对此表示不知情。赵某露称声明书真实有效，不存在倒签的情况。
赵某露及其配偶称其是北京户口，名下无房，有购房资格。
一号房屋产权现登记在赵某鹏名下。
裁判结果
赵某鹏于本判决生效后20日内将位于北京市海淀区一号的房屋产权过户至赵某露名下。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于赵某露与赵某鹏之间是否存在借名买房的法律关系，认定双方是否存在借名买房的法律关系应从合同约定、房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关材料的持有以及对于借名购房有无合理解释等方面进行审查。
首先，赵某鹏与赵某露系兄妹关系，双方为亲属关系，存在一定的信任基础，在这种情况下，对于赵某露所述借赵某鹏之名购房，房屋登记于赵某鹏名下的主张，应进一步探究是否存在借名买房的事实。
其次，赵某鹏曾为赵某露书写声明书，其中明确写明，一号房屋是赵某露的财产，赵某露于2005年3月购买一号房屋，无法全额付清房款，需办理银行按揭购房贷款，由于赵某露不符合按揭购房贷款的条件，经与赵某鹏夫妻协商同意，赵某露委托赵某鹏办理按揭购房贷款，签订购房贷款按揭合同，并办理房屋产权证及房屋其他相关权证，赵某露按月归还房屋贷款，关于购买一号房屋及以后归还购房贷款均与赵某鹏无关，赵某鹏在落款处签字并写明时间为2005年3月。
赵某鹏称该声明书为倒签，但并未就此提交证据证明，法院对此不予采信。根据声明书内容可知，赵某露系借赵某鹏之名购买一号房屋，赵某鹏经与其配偶商量同意赵某露借其名购房，并为赵某露办理按揭贷款手续及房屋产权证，由赵某露按月偿还贷款，声明书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定内容履行，该声明书应系双方对于借名买房法律关系的约定，法院对此予以确认。
再次，对于赵某鹏所称声明书中并无其配偶秦某菲的签名，且秦某菲也明确表示不知情一节，但是声明书中明确写明赵某露与其夫妻协商同意借名买房，且根据声明书中关于办理按揭贷款手续的约定，以及赵某鹏、秦某菲共同签署按揭贷款借款合同的行为，有理由相信秦某菲对于赵某露借名买房一事知情并同意。
最后，根据赵某露提交的证据可知，其确持有一号房屋的部分购房材料，并存在实际使用一号房屋，并由其或相关公司支付房屋首付款，并向赵某鹏账户转账偿还房屋贷款，并为一号房屋支付物业水电燃气费用的事实。虽然两被告提出赵某露持有相关房屋材料，是其将部分房屋材料放在一号房屋中，但并未就此主张提交证据证明，法院对此无法采信；
两被告提出双方存在管理工程款及账目的经济往来，赵某露支付的款项均为赵某鹏公司的工程款，但即使双方存在经济往来，但因钱款并非特定物，亦无法证明赵某露支付的款项来源于赵某鹏公司的工程款；两被告提出的赵某露一方向李某转账支付8万元一事，赵某露称系双方存在借款关系，并就此产生纠纷，但该情况亦无法推翻双方之间借名买房事实。
综上所述，法院认为，赵某露与赵某鹏存在借名买房的约定，双方并按此进行履行，赵某露实际占有使用房屋，并为该房屋支付房款及相关费用，虽然秦某菲并未在声明书中签字，且两被告已为一号房屋结清了后续贷款，并办理了新的房产证，但根据本案的实际情况，上述事实并不影响借名买房法律关系的成立及有效性，赵某露具备购房资格，赵某鹏应将一号房屋产权过户至赵某露名下。
