北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判张某奇、郭某英将位于北京市一号房屋所有权转移登记至赵某文名下。
事实和理由：北京市房屋买卖限购政策开始于2010年4月30日。《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（即京十二条），而赵某文与张某奇的借名买房法律行为发生于2003年1月14日，根据“法无溯及力”原则，2010年的北京市房屋限购政策不能适用于本案发生于2003年的借名购房行为，故一审判决认为赵某文不具备北京购房资格属法律适用错误，应予纠正。
另，张某奇并非涉案房屋的实际所有权人，未经事实上的房屋所有人赵某文知晓和许可，擅自将涉案房屋部分份额赠与妻子郭某英，其赠与行为是无效的。法院认为赵某文与郭某英之间不存在合同关系为理由驳回赵某文对郭某英的起诉，也属法律适用错误。
被告辩称
张某奇、郭某英辩称，赵某文上诉主张不能成立，赵某文在上诉状中主张一审判决错误适用了2010年4月30日的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，但是一审判决书中并未以该通知作为依据来认定赵某文不具备购房资格，且赵某文引用的该通知也并不是法律法规。其次，涉案诉争房屋性质是经济适用房，经济适用房的购买须经过严格的审批，只有符合条件的获批者才能成为合规的买方。因此，赵某文主张其在2003年时有购房资格也显然不能成立。根据司法实践以及最高人民法院的司法判例，为规避国家限购政策进行借名买房，有违公序良俗原则，借名买卖合同无效。退一步说，即便按照赵某文的观点，其主张是借名买房，那借名买房合同也应当是无效的合同。
根据民法原理无效合同自始无效，因此，赵某文自始至终不可能是合法的房屋权利人，更不是其所声称的实际权利人，从这个角度来讲，本案没有必要讨论赵某文是否符合限购政策，是否能够过户至其名下等问题。一审已经查明张某奇是涉案房屋产权证上记载的权利人，作为房屋权利人张某奇作出的法律行为合法有效，并经过不动产登记部门登记是合法有效的行为。
赵某涛述称，同意赵某文的上诉意见。
张某奇上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回赵某文的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由赵某文承担。事实和理由：一审判决第一项认定事实、适用法律均存在错误，且严重违反法定程序，应予撤销。1.合同关系具有相对性，合同的合意只能在合同相对人之间形成，非合同相对人之间不存在，也不能形成合意。原审判决认定事实部分之第5页倒数第一段至第6页第一段记载：因赵某文一家购房资金有限，张某鹏也已42岁，不符合银行贷款20年的条件，而当时张某奇正在读大学，年龄合适，也没有工作收入，故赵某文、张某鹏决定借用张某奇的名字购买经济适用房屋。只有符合条件经审批的对象才能成为经济适用房买卖合同的买方。综上，赵某文户籍地是河北省，并非北京市居民，张某鹏才是北京市居民，只有张某鹏才能成为经济适用房买卖合同的买方，原审判决认定的事实也正是如此：由于张某鹏不符合贷款20年的条件，才决定借用张某奇的名义。因此只有张某鹏才可能是借名买房的借名人，通过此借名，将本由张某鹏对外订立的经济适用房买卖合同，由张某鹏借张某奇之名来签订。同时，赵某文基于与张某鹏的夫妻关系以及由此形成的夫妻共同财产制，在张某鹏借名买房的情形下，赵某文没有借名买房的动机，赵某文借名买房也没有意义。
基于以上涉案经济适用房购房人资质方面特定的法定要求，以及本案作为借名买卖合同纠纷案由所确立的合同相对性，即使存在借名买房的行为，也是张某鹏借张某奇之名，其借名买房的合意只能是在张某鹏和张某奇之间形成，不可能在赵某文与张某奇之间形成。原审判决在这一方面的事实认定存在根本性的错误。即使张某鹏与张某奇之间形成借名买卖合同关系，由于张某鹏已亡，赵某文只能基于夫妻共同财产或者继承法律关系来主张对于涉案房产的权属，而不能越过所谓借名买卖合同关系的相对性，来直接请求法院确认赵某文与张某奇之间的借名买卖合同关系。从这个角度讲，原审判决应当驳回赵某文的该项诉讼请求。
退一步讲，即使赵某文坚称其与张某奇之间有借名买卖合同的合意，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。由此可见，赵某文所主张的借名买卖明显违反相关政策、法规的规定，无论如何其无权主张房屋权属，更无权要求办理房屋所有权转移登记。那么在这个情形下，确认借名买卖合同关系成立没有任何法律意义。从这个角度讲，原审判决确认赵某文与张某奇之间存在借名买卖合同关系是对于法律精神的误读，是适用法律严重错误。
5.以上各点足以认定，赵某文与张某奇之间不存在借名买卖合同关系。赵某文只能向张某奇依据其所谓的出资，向张某奇主张出资债权。6.借名购买经济适用房，规避、违反上述行政法规有违公序良俗原则，应当认定无效。
郭某英辩称，同意张某奇的上诉意见。
赵某文、赵某涛辩称，1.赵某文与张某鹏系夫妻关系，张某鹏是具有经济房购房资格，故一审法院认定的借名买卖的主体并无不当。关于借名房屋合同效力问题，张某奇依据的法规都不属于法律规定的合同无效的范围。2.提请法庭注意是被张某奇自己将房屋变更为商品房的性质。3.关于程序的问题，赵某文、赵某涛认为一审法院的程序得当，一审法院追加的第三人是张某鹏的子女及父母。
秦某聪、张某亮、张某傲提交书面意见称：同意张某奇之上诉意见和理由，二审中的诉讼意见与张某奇一致。
法院查明
赵某文向一审法院起诉请求：确认赵某文与张某奇之间存在借名买房法律关系；张某奇、郭某英将北京市一号房屋所有权转移登记至赵某文名下。
法院认定事实：赵某文与张某鹏曾系夫妻关系，赵某涛系二人之女儿。张某杰与秦某聪系夫妻关系，张某鹏、张某亮、张某傲系二人子女。张某亮与张某奇系父子关系。张某奇与郭某英系夫妻关系，双方于2012年12月25日登记结婚。张某杰于2009年8月5日死亡。各方当事人陈述张某鹏于2004年8月死亡。
2003年1月14日，张某奇作为买受人与开发商A公司（以下简称A公司）签订《商品房买卖合同》，张某奇购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积123.87平方米，房价款393907元，其中30万元以贷款方式支付；2003年1月28日，张某奇与银行签订《个人购房按揭合同》，张某奇向银行借款30万元支付涉案房屋的购房款。2004年12月，涉案房屋交付使用。
2006年7月17日，涉案房屋的所有权人登记在张某奇名下，房屋性质为经济适用住房，房屋权属证中载明准购经济适用住房面积88.05平米，超标面积35.71平方米，已交土地出让金。
2013年3月29日，赵某文将涉案房屋剩余贷款187997.38元一次性清偿。
2018年2月14日，张某奇与郭某英签订《赠与协议》，张某奇将涉案房屋1％的份额赠与郭某英。当日，涉案房屋的所有权人变更登记至张某奇、郭某英名下，双方为按份共有，其中张某奇享有99％的房屋份额，郭某英享有1％的房屋份额，房屋权利性质为划拨／商品房。
一审审理中，赵某文主张其与张某鹏、女儿赵某涛因住房紧张，赵某文、张某鹏打算另购房屋，当时张某鹏父母一家居住的楼房面临拆迁，需要购房，张某鹏想与父母住得近一些，于是两家一起看房、买房；赵某文通过亲戚得知A公司在出售经济适用住房；因赵某文一家购房资金有限，张某鹏也已42岁，不符合银行贷款20年的条件，而当时张某奇正在读大学，年龄合适，也没有工作收入，故赵某文、张某鹏决定借用张某奇的名字购买经济适用房屋；当时需年收入不足6万元方能够购买经济适用房，贷款购房需要单位出具收入证明，赵某文联系朋友的公司为张某奇出具了收入证明；赵某文向朋友陈某春借款10万元，于2002年12月底使用借款交纳购房定金3万元、首付款63907元；办理贷款由赵某文、张某鹏、张某奇前去办理，贷款通知书中预留电话是赵某文的电话；自2003年2月起，赵某文负责偿还涉案房屋的银行贷款，还款方式为赵某文将现金存入张某奇的按揭还贷账户或者通过银行转账到按揭还贷账户，2013年3月29日赵某文一次性将剩余贷款187997元清偿；
2004年12月，A公司通知赵某文涉案房屋具备交付条件，赵某文前去领取了A公司支付的延期交房的违约金28914元、面积差价现金350元；2005年2月，经物业通知，赵某文办理了涉案房屋的入住手续，缴纳了物业费、垃圾清运费、对讲系统初装费、有线电视初装费、供暖费等费用，签订了供暖协议，协议上业主是赵某文；收房后，赵某文先将房屋空置半年，2005年9月开始装修，2006年2月装修完毕，装修费、家具购置费均由赵某文负担；2006年夏天，赵某文与父母、女儿入住，居住至2011年女儿上大学；2011年至2018年期间，赵某文将涉案房屋出租，租金由赵某文收取；2018年12月底至今，涉案房屋由赵某涛居住。
赵某文就其主张向法院提交金额分别为3万元、63907元、30万元的购房款发票、印花税收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、契税收据、补交综合地价款收款单、《个人抵押商品住房投保单》及保费发票、《担保合同》《代办产权协议书》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》、银行北京市分行个人消费贷款借款借据、贷款还款存折首页、银行卡业务回单、银行交易明细、银行还款短信记录、退购房款支付凭证、供暖协议书、有线电视初装费收据、供暖费发票、2005年物业费发票、《业主手册》《住宅使用说明书》、房屋质量保证书、装修费收条、家具家电购买合同及支付凭证、租赁合同。张某奇、郭某英不认可赵某文的证明目的。
赵某文提交其与张某奇、郭某英、赵某涛、张某傲等人的录音光盘，证明双方曾对涉案房屋挂名更名补偿事宜进行协商。张某奇承认赵某文借其名字买房。张某奇、郭某英对录音的真实性及证明目的均不予认可，主张赵某涛已经长大，赵某文想给赵某涛留套房屋，双方曾就将涉案房屋出售给赵某文进行协商，并非就借名买房补偿进行协商。
张某奇、郭某英主张赵某文、张某鹏作为北京无房家庭具备购买经济适用住房资格，不存在借用张某奇的名字购房情况；当时张某奇的爷爷奶奶、父亲居住的楼房面临拆迁，需要购房，赵某文认识A公司的人员，可以购买到别人退出的住房，故全家一起到A公司开发的×园小区选房；当时分别购买了涉案房屋和一号房屋，二号房屋由张某奇的父亲张某亮购买；2002年12月底，张某奇的奶奶秦某聪与张某鹏一起前去支付了二套房屋的定金，每套房屋定金3万元，后张某奇的奶奶秦某聪、张某鹏、张某奇的姑姑张某傲又前去支付了二套房屋的首付款总计174585元，上述款项分别由秦某聪出资6.5万元、张某奇家出资5万元、向张某傲借款3万元、向张某鹏借款3万元，2003年10月拆迁款取得后，已将向张某傲、张某鹏的借款偿还；贷款由张某奇、张某鹏前去办理，因张某奇没有手机，贷款通知书中预留了张某鹏的手机电话，2003年2月至2005年2月期间的贷款由张某奇家偿还；
涉案房屋交付时，由于张某奇在校上学，赵某文持张某奇的身份证前去办理了交房手续，A公司支付了违约金、面积差退款合计29264元，该款项用于支付办理房屋入住费用合计29529元；张某鹏去世后，赵某文向秦某聪提出搬至涉案房屋居住，秦某聪同意，秦某聪提出谁居住由谁负担偿还房屋贷款；赵某文与赵某涛于2005年搬入涉案房屋，2005年3月之后的贷款由赵某文偿还，赵某文居住至2010年4月；2010年4月至2018年10月赵某文以张某奇的名义将涉案房屋出租，租金由赵某文收取，赵某文使用部分租金偿还贷款，剩余租金用于贴补赵某涛上大学的费用、折抵赵某文提前偿还贷款的款项；2018年底之后赵某涛偶尔回到涉案房屋居住。
张某奇、郭某英就其主张向法院提交《商品房买卖合同》《个人抵押商品住房保险单》及保险业专用发票副联、2003年致客户的一封信、入住通知书、物业的特别提示、个人贷款结清证明、房屋所有权（他项权）注销登记申请书、2014年至2016年、2018年、2019年物业费缴费发票、不动产权证书、2018年2月补交土地转让金非税收入一般缴款书、2018年2月房屋契税及印花税完税证明等。赵某文不认可张某奇、郭某英的证明目的，主张《商品房买卖合同》中留存的手机号是赵某文的手机号，该合同原在贷款银行保管，张某奇办理注销贷款银行抵押后，从贷款银行将该合同取回。
法院另查，张某奇、郭某英曾将赵某文、赵某涛诉至一审法院，要求赵某文、赵某涛腾退涉案房屋。法院认为难以认定赵某文、赵某涛对于涉案房屋的占有属于无权占有，判决驳回张某奇、郭某英的诉讼请求。
一审审理中，赵某文自述其与再婚爱人均系外地户口，在北京已购买一套产权房屋。经查，赵某文身份证登记住址为河北省。
法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋收益，属于借名买房。本案中，涉案房屋虽以张某奇的名义办理了房屋所有权证，但赵某文提供的证据可以证实，赵某文、张某鹏对涉案房屋存在出资及偿还贷款行为，且房屋交付后，一直由赵某文及其家人使用，并由赵某文对外出租，享有房屋收益，张某奇未使用涉案房屋，加之购房发票、印花税收据、契税完税证、《个人住房按揭合同》等重要购房手续及办理入住的相关手续资料由赵某文持有，再结合当事人关于购房经过的陈述，法院认为赵某文、张某鹏与张某奇虽未签订书面借名买卖合同，但赵某文、张某鹏与张某奇之间就购买涉案房屋形成借名买卖合同关系。因根据北京限购政策，赵某文不具备北京购房资格，且张某奇已将涉案房屋部分份额赠与郭某英，故对赵某文要求张某奇办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。因赵某文与郭某英之间不存在合同关系，故赵某文对郭某英的起诉，法院予以驳回。
裁判结果
一审法院判决：一、确认赵某文、张某鹏与张某奇就购买北京市朝阳区一号房屋形成借名买卖合同关系。二、驳回赵某文其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案中，根据当事人提交的现有证据以及双方关于购房经过的陈述，结合涉案房屋的购房发票、印花税收据、《个人住房按揭合同》等购房手续及办理入住的相关手续资料等均由赵某文持有，涉案房屋由赵某文一方居住使用并偿还贷款，期间由赵某文出租并享有收益，张某奇未使用涉案房屋等情况，法院认为，赵某文、张某鹏与张某奇就涉案房屋形成借名买卖合同关系的事实具有高度可能性，并无不当。张某奇主张即使存在借名关系，也是张某奇和张某鹏之间，与赵某文无关，对此，结合赵某文与张某鹏当时的夫妻关系以及上述相关事实，法院确认借名买卖合同关系的一方主体系赵某文与张某鹏，并无不妥。
张某奇虽主张由其家人支付了首付款及部分贷款，但其提供的现有证据不足以达到其证明目的，法院难以采信。因赵某文不具备北京购房资格，故对赵某文要求张某奇、郭某英办理涉案房屋过户手续，法院无法支持。
