北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文向本院提出诉讼请求：1.请求判令张某文依法继承位于北京市房山区一号房屋份额，继承方式为要求给付房屋折价款50万元；2.请求判令张某文依法继承房屋租赁收益中的三分之一。
事实与理由：被继承人宋某燕与张某卓育有三个子女，分别为张某文、张某航、张某慈。张某卓于1987年7月16日去世。被继承人宋某燕于2000年12月5日去世，留有一处位于北京市房山区一号房屋，登记在宋某燕名下，至今未予分割。现继承人就该遗产继承产生纠纷多次协商不成，为维护自身利益，依法具状起诉，诚请判如所请。
被告辩称
张某慈辩称，该房屋张某航出资购买，母亲宋某燕在生前曾口头说过房子要留给张某航，没有书面遗嘱。宋某燕去世时，兄妹三人曾对房子进行分割，协议房子由张某航继承。
张某航辩称，不同意张某文的诉讼请求。第一，诉争房屋系张某航及其爱人李某君借用宋某燕的名义购买的房屋，其所有权应该归张某航、李某君所有。该房屋原是单位的单位产权房，1995年单位房屋可以出售时，宋某燕取得购房资格，宋某燕希望张某文、张某航、张某慈共同购买，但张某文不愿出钱且宋某燕考虑到张某慈家已有住房，所以就由张某航的对象李某君家出资购买了该套房屋，但借用了宋某燕的名义。宋某燕曾考虑过出具一份房屋产权证明给李某君家，但怕引起子女误解就没提此事。
此后宋某燕也一直跟随张某航、李某君夫妇居住在该房屋内，房屋的水电费也是从张某航工资中扣除。
第二，即使房屋登记在宋某燕名下，但在宋某燕去世后包括诉争房屋在内的财产已在长辈和同辈兄弟姐妹的见证下完成了分割，在分割到房子时，张某航提出当时购房是由李某君家出资购买的，所以该房应该归张某航和李某君所有，张某文和张某慈均表示同意。故宋某燕的财产在2000年12月去世后不久就分割完毕。第三，该案已经超过诉讼时效。2000年12月宋某燕去世后，在遗产分割时张某文对房屋确定归张某航、李某君所有并没有表示出任何异议。法定继承房屋的最长保护时效是20年，至今2021年2月，张某文的诉讼已经超过了20年。
苏某、张某聪、张某洁、张某亮、张某仁未到庭参加诉讼，于本案审理过程中以线上谈话方式发表意见称，认可张某慈、张某文、张某航曾于2000年12月就房屋归由张某航继承一事达成协商一致的意见，同时表示如法院确认遗产中有其份额，其将自己的份额赠与张某航。
张某云未到庭参加诉讼，于本案审理过程中发表意见称，如法院确认遗产中有其份额，将自己应得的遗产份额分给张某文、张某航、张某慈三人。
法院查明
张某德（2020年1月去世）与林某娟（2002年去世）为夫妻关系，二人生育子女五人，分别为长子张某卓、次子张某祥、长女张某亮、次女张某云、三女张某仁。张某卓（1987年7月16日去世）与宋某燕（2000年12月5日去世）为夫妻关系，婚后生育子女三人，分别为长女张某慈、长子张某文及次女张某航。宋某燕之父母均早于宋某燕去世。张某祥（晚于母亲林某娟过世）与苏某为夫妻关系，育有长子张某聪、次子张某洁二人。张某卓系单位职工。1993年12月31日，宋某燕（乙方）与单位（甲方）签署房屋买卖契约，约定由宋某燕购买北京市房山区一号（以下简称一号房）房屋，职工工龄享受优惠，房屋房款9715元，各项优惠后房款为7772元；2000年11月，一号房补交改按成本价购房的房款2162.77元。该房屋登记于宋某燕名下，房屋产权证书及钥匙在张某航处。
庭审中，张某慈及张某航均陈述一号房为张某航及张某航丈夫出资购买，张某文对此不予认可。张某航提交与张某文的微信聊天记录及房款收据。微信聊天记录中显示，张某航强调一号房由其出资，张某文回复张某航的行为在法律上仅能够被认定为借名买房，出资为借款性质。张某文认可聊天记录的真实性，但回复的意思仅仅是表示即使房款是由张某航出资也仅是借款，而并非对张某航出资一事的认可。张某文认可部分收据的真实性。
庭审中，张某慈及张某航表示在母亲宋某燕过世后，双方长辈前来帮忙办理丧事，兄妹三人在双方长辈在场的情况下，对父母所遗留的财产进行了分割，协商约定一号房由张某航所有，当时二叔、三舅、表哥、表姐在场。张某文对被告所做的陈述不予认可，对证人证言不予认可。张某文于本案审理过程中先后表述没有分过遗产，以及张某航在2000年12月说过一号房归其所有，但是其表示不同意；同时表示多年来未曾向张某航主张过房产分割。另经询问，各方当事人均表示宋某燕过世时，公婆张某德及林某娟并未在场。
庭审中，张某文陈述一号房由张某航出租十余年，月租金约1500元左右；并于庭后提交与租户的录音予以佐证。张某慈及张某航陈述房屋现由张某航朋友使用并照管，不收取租金；并发表意见称录音中未能证明该房屋收取租金。
裁判结果
一、登记于被继承人宋某燕名下位于北京市房山区一号房屋由张某航继承，张某航于本判决生效后七日内给付张某文、张某慈房屋折价款各4665元；
二、驳回张某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案审理过程中，多位继承人未能达成协商一致的分割意见。关于本案中的遗产范围。一号房是在张某卓过世后以宋某燕名义所取得。张某慈及张某航认为一号房中应有张某卓的其他继承人的财产性权益。张某文主张房屋购买于张某卓过世后，该房产中并无张某卓之遗产，故而除兄妹三人外并无其他人权益，后认可含有张某卓工龄价值。就此，一号房购买于张某卓过世后，使用了张某卓的工龄折抵购房款。按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故一号房中张某卓工龄所对应的财产价值的个人部分应为张某卓之遗产；其余部分为宋某燕之遗产。
法院结合张某卓的参加工作时间、房屋买卖契约中约定的工龄折扣比例、房款总额、宋某燕购买已故配偶房屋时适用的工龄政策等因素确定张某卓的工龄所对应的财产价值的个人部分。张某慈、张某文及张某航均认可房屋现值为127万元。故张某卓之遗产所对应的房屋现价值为207750元。
关于本案的继承人范围，张某卓过世时其父母均健在，即张某德、林某娟亦为一号房中张某卓之遗产继承人。经过转继承及代位继承，至本案受理之日，张某卓之遗产的继承人为本案原被告共九人。宋某燕之遗产继承人为张某慈、张某文、张某航三人。
关于宋某燕过世后的2000年12月，张某慈、张某文及张某航是否曾对一号房的继承问题进行过协商。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。张某慈、张某航、苏某、张某聪、张某洁、张某亮、张某仁于本案审理过程中均陈述张某慈、张某文及张某航三人曾对遗产进行分配，并协商约定一号房由张某航继承；
证人分别以现场、视频、书面的形式发表证人证言对此予以证明；张某文亦于本案审理过程中陈述当时张某航曾提出要求一号房归其所有而张某文当即表示不同意。故法院认定，2000年12月，张某慈、张某文、张某航曾对一号房归属进行过协商，且张某航提出房屋应归其所有，张某慈表示同意。
关于一号房分割一事对张某文继承份额的影响以及张某航所主张之时效抗辩是否成立。张某航于本案中主张本案已超过最长诉讼时效二十年。就此，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
如前所述，在母亲宋某燕过世的2000年12月，张某慈、张某文、张某航即已对张某卓与宋某燕所留遗产中的一号房进行分割。张某文知晓该事实，且一号房自母亲宋某燕过世后一直由张某航占有。现张某文主张房屋未曾进行过分割，与事实不符。距张某慈、张某文、张某航三人协商分割房屋一事至今已二十余年，张某文诉讼要求按照法定继承确认其遗产份额，已超过诉讼时效，张某航亦提出时效抗辩，法院对张某文按照法定继承确认遗产份额并进行分配的诉讼请求不予支持。
关于一号房分配协议的效力。一号房中同时包括张某卓及宋某燕的遗产。现未有证据显示张某卓父亲张某德及母亲林某娟放弃该遗产，故张某慈、张某航及张某文协商一号房归属一事仅就其三人应享有的产权份额产生效力，对涉及其他继承人的份额部分所作出的处理效力待定。张某慈认可协商时曾约定一号房归张某航所有，亦表示同意该分割方案，即张某慈对其按照法定继承所应享有的份额作出了处理，该部分产权份额应归张某航所有。
张某文表示不同意一号房归张某航继承所有的分割意见，因超过诉讼时效，难以得到支持，其按照法定继承可享有的份额归张某航所有。苏某、张某聪、张某洁、张某亮、张某仁于本案审理过程中均表示同意一号房归张某航所有，应视为对该协议的追认；其按照法定继承所应享有的份额均归张某航所有。张某云表示对一号房的分割协议一事不知情，并表示其应享有的遗产份额由张某慈、张某文、张某航三人均等分配，对其意见予以尊重并确认。
关于张某云放弃继承并表示由张某慈、张某文、张某航三人均等分配的遗产的份额。张某云可享有的遗产份额为经过转继承后取得的张某卓的遗产。对于比例，张某卓过世后，张某卓的父亲张某德、其母亲林某娟各取得张某卓之遗产的六分之一的份额。林某娟过世后，其自张某卓处继承的遗产，由张某德、张某祥及张某云各可取得六分之一的份额。张某祥自张某卓处取得的遗产的二分之一为其个人遗产，其过世后，张某德继承其中四分之一的份额。张某德过世后，其自张某卓处直接继承的遗产与自林某娟、张某祥处继承的张某卓的遗产之和，由张某云继承五分之一。
综上，一号房中张某卓的工龄所对应的财产价值的个人部分，由张某云继承其中的一千四百四十分之九十七份额。基于张某云所作出的赠与之意思表示，张某慈、张某文及张某航各自继承取得张某卓之遗产中四千三百二十分之九十七份额。鉴于张某航在该房屋中占有绝大部分份额，并结合前文所述的张某卓之遗产对应的现值，法院判令张某航向张某慈及张某文各支付房屋折价款4665元。
张某文所主张的租赁利益，因所示证据不足以证明该房屋产生租赁收益，故法院不予支持。
