北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君向本院提出诉讼请求：1、请求确认我在1993年12月以赵某良的名字购买的原公有住房北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的合同行为有效，判令该房屋的所有权归属我所有；2、诉讼费由赵某聪承担。
事实与理由：1992年，赵某良的单位A公司进行公房制度改革，本单位职工可以自愿购买已承租的房屋。当时赵某良不愿意购买。就与赵某良商定好由我出全额购房款以赵某良的名义买下这套房屋，我于1993年至1996年共计给了赵某良1.4万元现金，向A公司缴纳了购房款。有赵某良手写的交款记录和赵某聪写给我的信为证，购房款收据原件在赵某聪处保存，其应当将购房款收据原件交还给我。
我是赵某良之孙，从1958年就与赵某良共同生活40多年，自1973年1月就与赵某良共同居住在一号房屋。赵某良已于2002年12月去世，赵某聪是赵某良之子。北京市海淀区一号1993年我以成本价全款购买一号房屋，符合借名买房的法律规定，该房屋应归我所有。
被告辩称
赵某聪辩称，不同意对方诉讼请求。赵某君以合同纠纷将我诉至法院，我非本案适格被告。一号房屋不存在借名买房的事实。“房改房”具有很强的人身依附性，以借名买房的方式取得房屋所有权的行为违反政策性规定，赵某良与赵某君之间没有借名买房的约定，赵某君出资的行为不能作为认定享有房屋所有权的依据，其出资应当认定为债权。赵某君是赵某鹏的二儿子，赵某鹏是我哥哥，双方之间签订过房屋归属的协议。一号房屋和北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）都应该归赵某良和周某夫妇所有。法律依据是高院房屋买卖合同指导意见15条，最高院婚姻法解释12条。赵某君认为房屋归其所有不符合事实和法律，要求驳回其诉讼请求。
法院查明
赵某聪曾以继承纠纷为由将赵某君、赵某环、赵某、赵某航、张某、赵某萧、赵某燕、赵某英诉至本院，本院于2019年12月3日作出判决书，该案查明：“赵某良和周某系夫妻关系，二人婚后育有二子，即长子赵某鹏、次子赵某聪。赵某鹏于1951年与陈某结婚，婚后育有二子，即赵某航、赵某君。后赵某鹏于1959年与陈某离婚，于1960年与张某结婚，婚后育有子女五人，即赵某萧、赵某环、赵某燕、赵某、赵某英。赵某良于2002年12月15日去世，周某于2006年10月25日去世，二人于2013年4月2日注销户口。赵某鹏于2014年5月去世。赵某良于1999年5月24日取得一号房屋的所有权证书，于2008年1月31日取得二号房屋的所有权证书”。
该案查明：“关于一号房屋与二号房屋的购房出资情况，赵某良于1998年12月分得二号房屋，并交纳了30%的购房款共计11432.7元。双方在庭审中均认可两套房屋的购房款中赵某聪共计出资5000元，赵某君出资13432.7多元，剩余款项28595元为赵某良出资。但赵某聪主张该数额仅仅为购房的预交款，其于2005年补交了二号房屋的剩余70%购房款26676.3元，并称在补交该部分房款后才能取得该房屋的所有权证书，为此提交其个人银行存折，显示其存折于2005年9月6日支取26676.3元。赵某君对上述存折真实性认可，但认为二套房屋剩余的购房款为赵某良交纳。”
该案查明：“赵某君主张二号房屋中的部分房间系于1993年房改时由三号房屋（以下简称三号房屋）置换而来，而三号房屋系赵某良赠与给其的房产，故其在二号房屋中应当占有相应所有权份额，为此提交了购房款发票，显示赵某良于1993年交纳三号房屋购房款并于1996年、2000年补交了剩余购房款，但就其他事实均未举证。赵某君主张一号房屋系其全资以赵某良名义购买，该房屋应为其个人财产，不应作为遗产进行分割。赵某聪对上述说法均不予认可。庭审后，赵某君另就一号房屋在本院以合同纠纷为由起诉赵某聪，本院现已立案受理。”
该案查明：“赵某聪主张其与赵某鹏已经就二号房屋与一号房屋的分割达成协议，提交《协议书》一份，落款日期为2006年10月6日，载明：‘兄（赵某鹏）弟（赵某聪）经协商，达成下列协议：父（赵某良）母（周某）在北京市内有两套住房；一套位于海淀区一号归属兄（赵某鹏）所有，另一套位于海淀区二号归属弟（赵某聪）所有。’《协议书》落款处有‘赵某鹏’与‘赵某聪’签字。赵某君对该协议书的真实性认可，但认为该协议书不是2006年10月所写，且一号房屋系其个人财产，赵某鹏无权进行分配。赵某君另提交《北京遗留房产分割继承全权委托书》一份，落款日期2009年10月22日上午，载明：‘我的父亲与母亲过世后，在北京遗留有两套房产，我此前从未与我的弟弟赵某聪正式签署相关的分割与继承协议文件，由于我的年纪大了，不能前往北京处理遗留财产分割的事情，因我的二儿子赵某君在北京居住，我就全权委托赵某君与我的弟弟赵某聪协商处理房屋产权的分割继承问题。’委托人处有‘赵某鹏’签字，受托人处有‘赵某君’签字。对此，赵某君称赵某鹏认为赵某聪与他签订的协议并非正式的房屋分割协议，正式的房屋分割协议并未签署，赵某鹏在签订上述协议书时亦不清楚一号房屋系赵某君出资购买。赵某聪表示该委托书是否为赵某鹏所写无法确认，不认可其内容”。
该判决认定：“二号房屋系赵某良与周某婚后购买，登记在赵某良名下，该房屋应为赵某良与周某的共同财产。赵某君和赵某聪为该套房屋支付的购房款应属赵某良对二人的借款，不能改变房屋的权属性质。赵某君主张二号房屋中的部分房间系于1993年房改时由三号房屋置换而来，而三号房屋系赵某良赠与给其的房产，未能向本院提供相应证据，本院不予采信。赵某良与周某去世后，二号房屋应属二人的遗产，在二人未留有遗嘱的情况下，对该套房屋的分割应按照法定继承办理，由赵某鹏、赵某聪继承。赵某鹏去世后，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人，即赵某君、赵某环、赵某、赵某航、张某、赵某萧、赵某燕、赵某英。
赵某良去世后，赵某鹏与赵某聪就赵某良、周某的遗产分配达成了书面协议，二人均签字确认，赵某君虽不认可该协议书的签订时间，但未提出反证，且其认可该协议书为赵某鹏所签。赵某君辩称该协议侵犯了其在涉案房屋中的权利，本院认为赵某鹏、赵某聪才是赵某良与周某的第一顺位继承人，对赵某良与周某遗留的财产有合法的处置权利。同时，赵某鹏作为赵某君的父亲，理应对赵某君与赵某良与周某的关系及财产情况较为了解。在此情况下，赵某鹏仍与赵某聪签署协议书，该协议应为二人的真实意思表示，应遵照履行。
关于赵某君提交的委托书，赵某聪对此不予认可。赵某鹏虽然在委托书中表示此前从未与赵某聪正式签署相关的分割与继承协议文件，但协议书中并未提及该协议并非正式文本。现赵某君不同意按照协议约定内容履行，没有法律和事实依据，本院不予支持。按照协议书的约定，二号房屋应由赵某聪继承所有。就一号房屋，鉴于赵某君已经另行起诉，本院已另案受理，故对于该房屋的分割事宜本案中暂不予处理”。
该案最终判决二号房屋归赵某聪继承所有。赵某君不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。
双方称一号房屋系赵某良生前所在单位公房改革，通过成本价购买的房屋。赵某君称1993年12月其与赵某良口头达成借名买房协议，一号房屋的购房款均由其个人支付，一号房屋应由其所有。赵某君就其主张提交一号房屋房款收据、赵某良房款手写记录、赵某聪写给赵某君的信件、通知佐证。其中，一号房屋房款收据原件由赵某聪保存。赵某良房款手写记录分别写明了一号房屋、三号房屋、购补二号房屋的相关房款、维修费、补交款、税款等，总计28595.89元，”。赵某聪2003年1月写给赵某君的信件中写明：“关于购房款，你爷有一处记的是：我出5000元，你出13000元，另一处是我出5000元，你出13000元，你一次要回1000元，另一次又要回1000元，我这样考虑，因我当时出的少，你出的多，现在每人出8000元，我现在拿出3000元给你，这样每人就各出8000元。加上其他屋里物品总计付给你5000元”。
赵某聪不认可赵某君与赵某良存在借名买房关系，称因赵某良资金紧张，其与赵某君对于一号房屋都有出资行为，之后，其将赵某君的部分出资予以返还。赵某聪就其主张提交房款收据、住房基金收款专用凭证、赵某良房款手写记录、赵某君书写的收条佐证。赵某良房款手写记录分别写明了一号房屋及二号房屋两处房款所交纳的房款、维修金、补交价款、税费等，共计28595.89元。
并写明“赵某聪支出5000元，赵某君支出2000元或是3000元加10432.7元，不足都是我交的，1999年我搬出前交还赵某君1000元，他向我要的，7、8两个月又交他款1000元”。2004年12月29日的收条中写明：收到赵某聪交来购房差价款3000元，另收到赵某聪交来家居用品补偿款2000元。2004年9月29日的收条中写明：收到赵某聪交来5000元，此款与垫交购房款有关。
赵某君称赵某聪对于一号房屋未进行出资，都是其出资，赵某聪提交的收条证据中指向的款项并非一号房屋。
赵某君称其从1973年起即与赵某良夫妇生活在一号房屋中，现其仍居住在一号房屋中，赵某聪称其现居住在二号房屋中。
裁判结果
驳回赵某君的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明，一号房屋系赵某良生前所在单位出售的房改房，赵某良具有购买该房屋的资格，赵某君并不具备购房资格。赵某君称其借用赵某良之名购买房屋，并支付全部购房款，赵某君对此负有举证责任。首先，赵某君与赵某良并未签订书面的借名买房协议，也无其他证据证明赵某君与赵某良存在借名买房的意思表示。其次，根据生效判决查明事实，以及双方在本案中提交的赵某良生前手写的房款支出情况记录，赵某良、赵某聪、赵某君对于一号房屋及二号房屋均有出资情况，并未明确指明一号房屋均由赵某君出资。
最后，赵某聪提交的收条及赵某良生前手写的房款支出情况记录中载明，赵某聪及赵某良曾向赵某君返还部分购房款。综上，法院认为，赵某君提交的证据不能证明一号房屋全部由其出资，即使赵某君对于一号房屋存在部分出资情况，但出资情况系债权关系，并不能改变房屋权属性质，因此，现有证据并不能证明赵某君与赵某良之间存在借名买房的法律关系，故对于赵某君要求确认借名买房的合同行为有效，并认定一号房屋归其所有的请求，法院均不予支持。
