北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认北京市一号房屋（以下简称涉案房屋）归原告所有；2.判令二被告协助原告办理房屋产权转移登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：2008年5月，被告赵某才为原告购买×房屋，该房屋首付款403574元，银行贷款280000元。因原告当时未满18周岁，暂时先以林某涛的名义签订购房协议。涉案房屋的首付款均是赵某才用其婚前个人财产支付。2008年9月份，原告及被告入住，在开发商通知办房本的情况下，因孙某工作未稳定就没有去办理。直到2016年年初，原告参加工作能够承担银行贷款后，房本办理到了原告名下，办理房本后，林某涛配合孙某办理了水表的更名手续，电话更名手续，后所有银行贷款由孙某承担，房屋所有费用由孙某承担。
2018年5月，林某涛搬出涉案房屋。2019年，林某涛因与赵某才感情不合欲离婚，以其是签订房屋买卖合同的主体为由，将北京市规划和自然资源委员会诉至法院，要求撤销孙某的房产证。2019年11月14日，北京市第三中级人民法院认为购买涉案房屋时系林某涛签订的《商品房买卖合同》，因此买卖合同的主体是林某涛，不是孙某，北京市规划和自然资源委员会未尽审查义务，因而判决撤销了涉案房屋的不动产权证书。
但三中院归纳：关于涉案房屋所有权归属及出资购买人的认定，当事人应通过民事途径解决。2021年，被告林某涛私自将房屋登记在其名下。现原告为了维护自己合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告林某涛辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.涉案房屋属于我和赵某才婚后夫妻共同财产；2.涉案房屋办理房本时，是孙某和赵某才背着我且没有按照法律程序办理的，属于违法的。并且，原告提出该房屋因孙某不满十八周岁暂时以我的名义签订购房合同，根本就不属实；因涉案房屋由孙某居住，费用孙某承担，目前有线电视费用还从我的银行卡中扣费；
关于原告提出涉案房屋首付款由被告赵某才婚前个人财产所支付与事实不符，该首付款是我与赵某才共同的收入支付的；涉案房屋还贷仍由我的银行卡支付，因2016年孙某与赵某才办理了违法的房本后，孙某上班应为家庭开支承担责任，故每月上交1800元是为家庭开支所用。
被告赵某才辩称，同意原告的全部诉讼请求。理由如下：2002年9月份，我购买了A号，房款195148元，全款付清之后，当时未签订房屋买卖协议，只有一张收据。2003年3月26日，我与林某涛登记结婚。2008年5月，我为孙某购买了涉案房屋，房屋首付款为403574元，银行贷款280000元，因孙某当时未满十八周岁，暂时以林某涛的名义签订购房协议。房屋大票暂时登记在林某涛名下。2008年5月后，A号房屋出售，房屋款450000元，出售房屋手续是委托林某涛办理，2009年1月5日办的网签手续，后来用出售楼房的房款归还了购买涉案房屋的借款。2008年9月入住涉案房屋，在能办理房本的时候都没有去办房本，一家人商量等孙某工作能够独立承担还贷义务之后再去办房本。
2016年年初，孙某在工作稳定之后，一家人商量给孙某办房本，这样才将房本办到孙某名下。林某涛的身份证原件及发票原件是其亲手交给我去办理的，办理完房本之后林某涛还配合孙某办理了水表的更名手续、电话的更名手续。2016年办理房屋产权证书之前的银行贷款，都是我给林某涛现金偿还，办理房屋产权之后，所有银行贷款都是孙某偿还，物业费、暖气费、卫生费、车位管理费等都是孙某承担。房屋就是我给孙某买的，所以同意房屋归孙某所有。
法院查明
原告林某涛与被告孙某之母赵某才于2003年3月26日登记结婚。被告孙某当时9岁。
2008年5月12日，林某涛（买受人）与第三人F公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买一号房屋，房屋总价683574元……。
2008年5月13日，F公司为林某涛出具了房款403574元的发票一张。
2008年6月，林某涛交付了可视对讲费及燃气初装费等费用。
2009年3月31日，借款人林某涛、赵某才与贷款人某银行（以下简称：某银行）签订了《购房借款合同》，借款合同落款借款人为林某涛、赵某才；贷款人为某银行；保证人为F公司；抵押人为自然人林某涛、赵某才。
林某涛每月以等额本息还款方法计算，每月归还本息金额为人民币1737.86元。
2009年4月7日，F公司为林某涛出具了28万元购房款发票一张。
2016年3月1日，密云县一号房屋产权登记在孙某名下。
2017年3月10日，林某涛又取得了密云区一号的房屋产权登记手续：贷款21万元，债务人为林某涛、赵某才。
2017年5月后，孙某每月向林某涛的某银行的银行还款账号内转账1800元。
2017年、2018年、2019年、2020年，有关世纪家园涉案房屋的物业供暖等费用，孙某已支付。
2018年7月4日，林某涛以赵某才为被告提起离婚诉讼纠纷案件。同日，林某涛以孙某为被告，以F公司为第三人，提起所有权确认纠纷案件，1.请求确认位于一号房屋产权属于林某涛所有；2.请求被告协助办理所有权转移登记手续。后两案均撤回起诉。
2019年1月21日，原告林某涛再次以孙某为被告，以F公司为第三人，提起所有权确认纠纷案件：1.请求确认位于北京市密云区一号房屋产权属于原告林某涛所有；2.请求被告协助办理所有权转移登记手续。后本院判决驳回林某涛的诉讼请求。
2019年5月，林某涛将北京市规划和自然资源委员会、第三人赵某才、孙某起诉至本院，请求撤销孙某的不动产产权证。本院判决撤销不动产权证书。后赵某才、孙某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2021年3月29日，被告林某涛办理了涉案房屋的产权登记证书，权利人为林某涛。
2021年6月11日，经本院调解，林某涛与赵某才离婚。
庭审中，被告赵某才提供了以下证据：
1.证明7份，证明赵某才购买涉案房屋时借款，后来用卖A号的房款还了借款；
原告孙某质证意见：对赵某才提供的全部证据真实性及目的性均认可，涉案房屋就是赵某才用婚前财产购买的。
被告林某涛质证意见：对证据的真实性、目的性均不予认可；认为和本案没有关系。
另外，林某涛与赵某才均认可购买涉案房屋时是二人一起去交的首付，林某涛称首付款有现金和银行转账，而赵某才称是自己交的现金。
林某涛称其在2018年5月搬离涉案房屋，赵某才称孙某在林某涛搬离后单独居住在涉案房屋。
裁判结果
驳回原告孙某的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点主要在于涉案房屋是否属于孙某所有。如果涉案房屋属于孙某所有，所有权的取得无外乎以下两种方式：一是存在借名买房；二是存在赠与关系。
一、关于是否存在借名买房。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中,孙某主张涉案房屋是赵某才为其够买，只是借用林某涛的名义，其应对借名买房的基本事实承担举证证明责任,且需达到高度可能性的标准。本案中,林某涛认为涉案房屋是其与赵某才的夫妻共同财产，不认可存在借名买房的事实。而孙某及赵某才均未提交与林某涛存在借名买房的相关证据，孙某应承担举证不利的后果，因此借名买房关系不成立。
二、关于是否存在赵某才购买涉案房屋单独赠与或者与林某涛一起将涉案房屋共同赠与孙某。如果赵某才购买涉案房屋单独赠与孙某，孙某如果要取得房屋的全部产权，首先赵某才应当对涉案房屋享有全部产权。庭审中，赵某才提供了七份证明、转账凭证、存量房买卖合同、卖房回款凭证，欲证明涉案房屋的购房款首付来源均是由其出资，林某涛对此并不认可，以上证据均不足以认定赵某才是为孙某购买的涉案房屋。赵某才称交首付时交的是现金，且购房发生在赵某才与林某涛婚姻关系存续期间，在双方未对婚前财产进行约定的情形下，双方财产存在混同，现有证据亦无法直接证明购房款首付来源均是由赵某才出资。
退一步讲，即便是赵某才出了全部首付款，但涉案房屋购房合同是在赵某才与林某涛婚姻关系存续期间由林某涛签订的，贷款合同亦是由林某涛及赵某才共同签订的，2016年之前的银行还款是用夫妻共同财产偿还的贷款且还贷账户亦是林某涛名下银行账户，林某涛、赵某才在购房后长期占有、使用涉案房屋，现涉案房屋产权登记在林某涛名下，以上事实综合起来均无法认定赵某才对涉案房屋享有全部产权，赵某才购买涉案房屋单独赠与孙某亦不能成立。退一步讲，如果赠与关系成立，赵某才只是将自己的产权份额赠与孙某，而孙某据此不能取得涉案房屋的全部所有权。
而对于是否存在赵某才与林某涛一起将涉案房屋共同赠与孙某的情形。孙某提供的证据仅能证明其对涉案房屋存在占有、使用的情形，不能得出其对于涉案房屋享有所有权的结论，而林某涛通过诉讼亦撤销了孙某办理的涉案房屋的不动产权证，表明其没有赠与孙某的合意，因此对于孙某认为林某涛以自己的行为确认涉案房屋所有权属于孙某的主张不能成立。至于孙某用个人财产每月向林某涛名下银行还贷账户转账1800元，因双方存在争议，应另行解决。
