北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决三被告给付房屋折价款1868152元；2.请求人民法院判决三被告给付拆迁补偿款14150元；3.诉讼费及鉴定费由被告承担。
事实和理由：原告与徐某文于2011年经人介绍相识，同年12月12日登记结婚，婚后共同居住在北京市丰台区A号。双方登记结婚后，房屋腾退拆迁，赵某代表原、被告四方与第三人签订了《补偿协议》，协议约定：“宅基地面积329.36平方米，房屋建筑面积329.36平方米，在册人口3人，应安置人口4人，分别是：户主①赵某、徐某涛，户主②徐某文、林某”。同日，赵某代表原、被告四方与第三人签订了《回迁安置房预购协议》，协议约定：“优惠购楼指标每人46平方米，4人，回购指标共计184平方米……经折抵后，甲方应付乙方剩余补偿款3547847元。”
2012年12月，原告与徐某文因生活琐事等产生矛盾并分居生活。2015年1月15日经贵院宣判，判决原告与徐某文双方解除婚姻关系。2015年8月13日第三人在未通知原告及徐某文的情况下，安排赵某、被告三签字确认选取了位于北京市丰台区一号房屋（68.35平方米，以下简称一号）和北京市丰台区二号房屋（133平方米，以下简称二号）。原、被告四方作为被安置人，其中赵某和被告三为一户，原告和徐某文为一户，由第三人给予房产和货币两种补偿。上述财产为原、被告四方共同共有。据了解，二号由三被告居住、一号出租他人。
原告认为，基于家庭成员关系取得的共同财产，因共有的基础已经丧失，不再具备共同共有的条件，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”现原告与徐某文的婚姻关系已解除，原、被告四方不再是家庭成员关系，对共有财产应予分割。2015年原告曾以分家析产为由起诉至贵院，因相关房产尚未建成、交付等原因，不具备相关物权属性，原告随即撤诉。现了解，上述争议房产已于近日由第三人为被告办理房屋产权登记手续，已具备物权属性，具备分割的条件，现请求人民法院对原、被告四方所得的共同财产予以分割。
另，第三人提交人头费材料显示原告应领取的拆迁补偿款总额为244150元，该补偿款按照《回迁安置房预购协议》的约定，与预购回迁安置房款23万元（原告有优惠购楼指标46平方米，回购楼单价每平方米为5000元，46*5000＝23万）抵扣后，剩余的14150元已由第三人随同三被告的拆迁补偿款发放完毕。综上所述，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。
被告辩称
被告徐某文、赵某、徐某涛辩称，两套房屋不具备分割条件，现在房屋所有权已经登记赵某、徐某涛名下；涉案房屋为回购房屋，回购协议均是赵某、徐某涛与第三人签署，原拆迁房屋与原告无关，原告因与徐某文的婚姻关系被认定为被安置人，原告只是享有46平米安置面积，但购得安置面积需要缴纳购房款，本案购房款均是赵某、徐某涛出资。原告享有安置面积不代表对房屋享有房屋所有权。两套房屋是赵某、徐某涛居住使用，继续二人居住使用更符合实际情况，原告46平米的安置指标可以通过其他财产权利方式实现，不能因为原告无房，就主张对涉案房屋享有所有权。
涉案房屋与原告无关，回迁了两套房产，原告的46平米不确定在涉案房屋内，评估报告虽然给出了房屋价值，但是小平米的房屋价格应该比较高，小房子的单价高于两套房屋整体的房屋单价；原告主张46平米折价无依据，应减除房屋购房款，依据购房协议、购房款发票显示我方支出购房款354327元，折合面积数后，实际每平米单价5188.56元，不是原告主张的每平米5000元，要求在折价款中扣除原告应实际缴纳的购房款。关于原告增加要求拆迁补偿款的诉请，我方计算没有这么多的数额，第三人只是计算了计算方式，关于周转补助费，由于房屋是期房，我方也在外面租房居住，应在周转补助费中扣除租房的费用，扣除之后应该没有剩余了。
第三人P公司述称，涉案房屋已经拿到产权证，登记在赵某、徐某涛名下，林某主张我方配合过户的诉求不成立。就林某购房指标问题，林某是被安置人，根据我方拆迁政策，每个人有人头费，足够购买优惠购房面积，林某应享有46平米的安置面积。
法院查明
林某与徐某文原系夫妻，2011年12月12日登记结婚，赵某、徐某涛系徐某文的父母。2014年，徐某文向本院提起离婚诉讼；2015年1月15日，本院作出判决，准许林某与徐某文离婚，未处理上述争议财产。后徐某文提起上诉，2015年4月20日，二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。在上述案件审理过程中，徐某文述称，两人自2012年12月开始分居；林某称两人自2013年初开始分居。
现林某诉至本院，要求对其在夫妻存续期间所得的共同财产予以分割。林某向本院提交补偿安置宣传册、《腾退补偿协议》、《回迁安置房预购协议》等证据材料；载明：2011年12月29日，赵某与P公司签订《补偿协议》，宅基地面积329.36平方米，房屋建筑面积329.36平方米，在册人口3人，应安置人口4人，分别是：户主赵某、徐某涛，户主徐某文、林某。腾退补偿款合计2636601元，腾退奖励、补助合计l831246元，
《回迁安置房预购协议》载明：回迁安置预扣安置房款共计920000元，其中，优惠购楼指标每人46平方米，4人，回购指标共计184平方米，回购楼单价每平方米5000元，购楼款合计金额为920000元。另，《选房确认单》显示：赵某选取位于北京市丰台区一号房屋和北京市丰台区二号房屋。徐某文、赵某、徐某涛、P公司对上述证据真实性无异议。
徐某文、赵某、徐某涛提交《认购协议》、一号和二号房屋的所有权证及发票等，显示赵某、徐某涛分别购买一号房屋（建筑面积68.35平方米，购房价款354327元）、二号房屋（建筑面积133平方米，购房价款689473元整）；2020年10月，一号房屋（建筑面积68.29平米）、二号房屋（建筑面积132.96平米）办理产权登记，两套房屋均登记在赵某、徐某涛名下，登记为共同共有。徐某文、赵某、徐某涛据此称上述房屋每平方米单价为5188元。
一号房地产市场价值总价277.34万元。据此林某主张46平方米的房屋折价款1868152元。徐某文、赵某、徐某涛称上述房屋实际回购单价为每平方米5188元，并非5000元。
P公司确认林某应得拆迁补偿款共计244150元，其中，周转费一项，1.8万/年/人，4.25年，共计7.65万，12年发3年，后分3次发1年3月。林某、徐某文、赵某、徐某涛对上述证据无异议，林某称回购楼单价每平方米为5000元，按照46平方米计算23万元，抵扣后剩余补偿款14150元，要求三被告给付上述款项。徐某文、赵某、徐某涛称徐某文一家在外租房共同生活，应将租房费用在周转费中扣除，周转费已经没有剩余。
裁判结果
一、北京市丰台区一号房屋归徐某文、赵某、徐某涛所有，徐某文、赵某、徐某涛于本判决生效之日起十日内给付林某房屋折价款1855654元；
二、驳回原告林某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
本案中，根据双方现有证据及双方当事人的陈述，林某根据拆迁政策享有46平方米优惠购楼指标，后徐某文、赵某、徐某涛依据回购政策中的4人指标取得一号和二号房屋，故上述房屋中有林某的相关拆迁利益，现林某与徐某文已离婚，已丧失共有基础，林某主张自己相应46平方米的折价款，于法有据；关于计算方式，林某所述以拆迁政策中优惠购楼单价5000元/平方米为标准，因该单价仅是预购单价，应以实际购房支出单价为准，故对房屋折价款数额，法院依据评估报告中的单价与三被告实际预交的购房款之间的差价予以确认。关于林某要求拆迁补偿款部分，其中，双方所争议的周转费部分，双方确认2012年底、2013年初分居，法院考虑周转费主要用于租房周转，故法院扣除一年周转费后依法予以确认，因上述房屋的购房款系在拆迁补偿款中预先扣除，故法院在拆迁款中予以抵扣计算。
