北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告就位于北京市东城区一号房产的《北京存量房屋买卖合同》及补充协议于2020年6月25日解除；2、判令被告支付违约金846000元（按总房款的20%计算）；3、诉讼费由被告负担。
事实和理由：2019年12月10日，第三人孙某丹作为二被告的委托代理人，在中介公司居间服务下，与原告签订了《北京存量房屋买卖合同》，合同约定，原告将其位于北京市东城区一号房产出售给二被告，合同总房价款为4230000元。当晚，孙某丹支付给原告定金2万元，并约定了其余款项支付方式。双方还约定，由于对方原因导致合同解除，违约方要向守约方支付合同总价款20%的违约金。孙某丹代理二被告与原告签订涉案合同时，还亲自给被告秦某峰打过电话，后期被告秦某峰与被告白某涵与中介公司的微信都能证明二被告对孙某丹代为购房一事是明知的。秦某峰与白某涵办理离婚是假的，其目的是为了办理房屋贷款。合同签订后，被告秦某峰又支付给原告定金18万元。
原告积极履行相关合同义务，并协助被告完成了网签合同。可被告一拖再拖，为此双方又签订了多份补充协议，但被告仍不能按照约定履行，被告的行为，造成原告取得该售房款后再去购买新房的想法无法实现，即原告与案外人签订的房屋买卖合同无法履行，为此原告按照合同约定赔偿了案外人违约金10万元。因此，被告应按合同的约定支付原告的违约金846000元。秦某峰和白某涵已支付的定金20万元不予退还，可以在违约金中折抵。
被告辩称
被告秦某峰辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案的房屋买卖合同无效。涉案房屋买卖合同是第三人中介公司提供的格式合同，秦某峰的母亲孙某丹年事已高，未注意违约金的比例，即使孙某丹签订了该合同，孙某丹也没有签字的权限。秦某峰是被迫追认该房屋买卖合同的，身份证和结婚证虽是秦某峰提交给中介公司的，但并未告知其妻白某涵。因疫情原因现秦某峰已无能力再履行该合同。对于该合同约定的定金和违约金问题，原告已实际收到了定金20万元，原告以实际行动选择了定金并占有了定金，原告起诉也没有扣除定金，说明放弃了主张违约金的权利，原告不应该再要求二被告支付违约金。即使原告要求被告支付违约金，违约金数额也过高。合同约定的违约金为房屋总价款的20%，远高于原告的实际的损失。
房屋买卖合同签订于2019年12月10日，2020年5月31日当事人签订的补充协议第八条又约定定金为42万元，并对支付方式和时间进行了约定，同时约定该协议与房屋买卖约定冲突以本协议为准。上述协议已对违约责任进行了变更，违约责任的承担是不予返还定金的。现涉案房屋的售价并没有降低，只升未降，原告的房屋未出售未产生实际损失。现原告要求被告支付其违约金，缺乏法律依据。如果要承担违约责任的话，也应该由中介公司承担。
被告白某涵辩称：请求贵院依法确认双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议为无效合同，并依法驳回原告的诉讼请求。白某涵未授权第三人孙某丹代其签订过涉案房屋买卖合同，也未在事后予以追认。2019年12月10日，第三人孙某丹在没有授权的情况下，应第三人中介公司工作人员的要求自行出具了被告白某涵和秦某峰的授权委托书并以白某涵名义签订了涉案房屋买卖合同。之后，原告通过中介公司自行与孙某丹联系合同履行的事宜，从未与白某涵确认过，直至2020年6月初，白某涵才得知涉案房屋买卖合同，白某涵当即表示不同意购买涉案房屋。中介公司提交的与白某涵的微信记录，该微信记录虽是真实的，但内容是截取的，由于中介公司已将白某涵删除，白某涵无法再提交全部内容。原始记录是白某涵曾找中介公司租房，2019年12月12日至2020年5月30日的微信记录，白某涵给中介公司身份证是因为需要报税，要租房合同编号及手续。2020年5月30日中介公司给白某涵发送的房本及房屋地址，还让把购买的房屋写在离婚协议里，白某涵并未同意，此事更能证明白某涵5月30日前不知道购房之事。
白某涵知道后，马上联系孙某丹（白某涵之婆婆）将网签合同解除了。白某涵与被告秦某峰虽是夫妻关系，但在购房前后，白某涵因产后抑郁导致夫妻感情恶化，双方已多次预约民政局离婚登记，且白某涵还向单位申请了困难补助，这些都说明白某涵的经济能力及婚姻状况均不能考虑购买该房。
第三人孙某丹述称，2019年12月10日，把房屋买卖合同签了。孙某丹表示回去要和儿子和儿媳商量一下，中介公司则表示不用，直接给孙某丹一份授权委托书，让孙某丹当场填写内容，孙某丹填写授权委托书后交给了中介公司。当晚签订了房屋买卖合同，买受人为白某涵。因为秦某峰没有资格购买，白某涵有住房公积金，谁有住房公积金就由谁买，所以写的是白某涵。合同签订后孙某丹即转账给原告2万元定金。后中介公司到孙某丹处拿了8万转给原告，秦某峰又从孙某丹处拿走10万元现金转给原告，共转原告定金20万元。
第三人中介公司述称，原告与第三人孙某丹在中介公司签订涉案房屋买卖合同时，孙某丹出具了秦某峰和白某涵的授权委托书，并提供了秦某峰和白某涵的身份证、户口本、结婚证，对此中介公司有理由相信孙某丹有代理权。事后秦某峰和白某涵对此事也进行了追认，也找过中介公司，积极配合办理网签、贷款手续。由于贷款需要提供身份证、征信报告，秦某峰和白某涵都积极给予配合，因此该房屋买卖合同是有效的，中介公司不应承担责任。另中介公司在原一审时未及时找到与白某涵的微信聊天记录，此案被发回后，才找到该证据。该证据证明白某涵对购买涉案房屋的事情是明知的，也是认可的，并且积极配合办理相关手续。
法院查明
被告秦某峰与白某涵系夫妻关系，第三人孙某丹系秦某峰之母，白某涵之婆婆。2019年12月10日，赵某文与秦某峰、白某涵的委托代理人孙某丹经中介公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某文将自己所有的本市东城区一号房产卖予被告秦某峰和白某涵。……房屋成交价款为4230000元。定金20万。违约应按房屋成交总价款的20%承担违约责任……”。合同签订当日，孙某丹向赵某文支付定金2万元，次日又支付8万元，网签后秦某峰向赵某文支付定金10万元。
2019年12月17日，孙某丹作为秦某峰、白某涵的委托代理人与赵某文及中介公司签订了补充协议，内容就定金支付及采用全款方式支付定金之外的房屋成交价款及付款方式、期限等进行了约定。后因秦某峰、白某涵一方未能履行约定的义务，赵某文于2020年6月22日向孙某丹发出解约通知，2020年6月25日快递妥投。
2020年6月13日赵某文将涉案房屋的出租权收回，支付给承租人违约金5700元。赵某文与案外人签署的房屋买卖合同，因秦某峰、白某涵违约，赵某文被迫与案外人解约，赔偿案外人违约金10万元。
针对孙某丹与赵某文签订房屋买卖合同及补充协议，秦某峰与白某涵是否知晓一节，孙某丹提交的2020年6月29日给赵某文发送的信息截图，显示秦某峰对孙某丹签署房屋买卖合同购房一事是明知的。
中介公司向法院提交了经纪人与秦某峰和白某涵的微信聊天记录。亦能够充分证明，白某涵对孙某丹签署房屋买卖合同购房一事是明知的。
裁判结果
一、确认赵某文与秦某峰、白某涵就位于本市东城区房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》及赵某文与秦某峰、白某涵、中介公司签订的《补充协议》于二〇二〇年六月二十五日解除；
二、自本判决生效之日起七日内，秦某峰、白某涵给付赵某文违约金300000元（优先使用200000元定金折抵，不足部分由秦某峰、白某涵支付）。
三、驳回赵某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实及经过双方当事人质证的证据，能够证明虽然孙某丹与赵某文签订房屋买卖合同和补充协议时，未持有秦某峰和白某涵签署的授权委托书，而系其自己签署的，但合同签订后的履行过程中，所需的后续贷款等手续，秦某峰一直出面与中介公司经纪人沟通，并向经纪人提交了身份证、结婚证等材料，庭审中秦某峰已自认其对孙某丹的代理行为进行了追认。白某涵虽不予认可，但其与经纪人的微信聊天，证明其对孙某丹代其与赵某文签订房屋买卖合同及补充协议亦系明知的。由此法院认定白某涵对购房一事是明知的，对孙某丹的代理行为进行了追认。故秦某峰和白某涵应对孙某丹代其签订的房屋买卖合同及补充协议承担法律责任。赵某文与秦某峰、白某涵签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。
因秦某峰、白某涵未能依约履行义务，赵某文依合同约定行使解除权，通知秦某峰、白某涵解除合同，通知到达时合同解除，补充协议随之解除。因秦某峰、白某涵违约，依合同约定应承担违约责任。庭审中，赵某文表示秦某峰和白某涵已支付的定金20万元不予退还，可在违约金中折抵，故根据赵某文实际发生的经济损失综合考虑，赵某文主张的违约金数额，法院予以酌定30万也属合理。
