北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某君向本院提出诉讼请求：请求三被告协助原告将位于北京市房山区一号房屋过户至原告孙某君名下。
事实与理由：1.被告陈某刚、秦某霞系原告岳父、岳母。原告与被告陈某英于2012年5月7日登记结婚。因被告陈某刚摇到靠前的选房编号，原告摇到靠后的选房编号，故原告与被告陈某英于2013年8月1号以陈某刚名义，通过借名买房的方式购买了北京市房山区一号房屋一套（以下简称一号房屋）。当时之所以借被告陈某刚的名义买房，是因为原告与被告陈某英知道后期还要购买其他的房屋，如果名下有房屋会影响第二套房屋的首付款及贷款比例，而且夫妻感情好，原告认为房产证登记在岳父名下也是夫妻双方的。2.房屋出资情况：该房屋总价162.3314万元，首付款140.3314万元，贷款22万元。原告出资75万元左右，原告父母资助20万元左右，向被告陈某刚、秦某霞借款45万元左右（已经偿还5万元）。贷款22万元全部由原告孙某君还清。
3.实际居住情况：截至目前，该房屋购买后一直由原告、被告陈某英、双方儿子及原告父母共同居住。房屋装修由原告孙某君完成。4.票证保管：该房屋的购房发票、房屋产权证书等原始资料均由原告孙某君保管。5.一号房屋属于原告与被告陈某英的夫妻共同财产，因被告陈某英在庭前会议中明确主张一号房屋属于其父陈某刚财产，不同意变更登记到其名下，故变更诉讼请求将一号房屋过户至孙某君一人名下。综上，原告请求法院对该合同纠纷进行判决，以维护原告的合法权益。
被告辩称
陈某刚辩称，不同意原告的诉讼请求。（一）原告与我没有借名买房的书面或者口头的合同，原告自身有北京市购房人的资格，其没有必要借用包括我在内的任何人的购房资格，我也没有出借购房资格给原告的意思表示，因而两者之间没有借名买房的法律关系。（二）原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。2013年，我与房地产公司签署了购买诉争房产的购房合同。2016年，我取得了诉争房产的房产证。根据原告提供的证据可以证实，原告对房屋产权归属的事实已经知晓多年，但一直没有提出异议。原告此次诉讼超过三年的诉讼时效。（三）我是诉争房产的产权人，原告提供的证据也能证明是我付款给房地产公司，所有与买房付款相关的发票（首付款、贷款和维修基金）也都是开给我，所有的买房手续也皆由我办理。所以，从原告提供的证据可以充分证明我是诉争房产的唯一合法产权人。
秦某霞辩称，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据此条规定，结合原告和陈某刚提供的产权均可证明，陈某刚是诉争房产的唯一产权人。我不是诉争房产的产权人，与原告起诉的借名买房合同也无法律关系，不承担本案的权利义务，不是本案的适格诉讼主体，请求法庭依法驳回对我的起诉。
陈某英辩称，同意被告陈某刚的答辩意见。不认可原告主张的借名买房关系，被告陈某刚是诉争房产的唯一产权人，我方无变更诉争房产产权的意愿。请求法院驳回原告对我的起诉。
法院查明
陈某刚与秦某霞为夫妻关系，陈某英系陈某刚与秦某霞之女。孙某君与陈某英为夫妻关系，二人于2012年5月7日登记结婚。
2013年5月至2013年8月，孙某君及其母亲郑某紫与陈某英及其父亲陈某刚之间发生多笔银行转账交易。陈某英称，其以前一直住在她小姨的房子里，其生孩子后也是父母照顾，故支付给陈某刚账户的款项系基于对父亲的补偿。
2013年8月1日，D公司（出卖人）与陈某刚（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定陈某刚购买D公司开发的位于房山区一号房屋，合同总价款1623314元，首付款1403314元，尾款22万元以贷款形式支付。房款由陈某刚账户支出，2015年12月孙某君一次性转入陈某刚银行卡70916.5元后将所有贷款结清，银行出具了个人住房贷款结清证明。
收房时，相应的税费由孙某君、陈某英支付。房屋交付后，陈某刚没有居住使用，房屋由孙某君、陈某英装修后长期居住使用。在居住使用期间，相应的物业费由孙某君支付。
房产证显示，房屋权利人为陈某刚。
孙某君提交录音一份，显示在2020年7月，孙某君与陈某英商量协议离婚的事情，在谈话中，就房产分割问题，双方多次提到家庭两套房产，一套在房山，一套在市里，孙某君拿市里的房子，陈某英拿房山的房子，双方未有大的分歧。
涉案房屋的《北京市商品房预售合同（住宅类）》原件、首付款收据原件、购房款发票原件、契税完税证明原件、专项维修基金收据原件、22万元贷款借款凭证原件、不动产权证书原件、提前还款业务凭证原件、个人住房贷款结清证明原件、住宅收楼须知原件、入住通知书原件均由孙某君持有。
另查，孙某君的户口所在地为北京市海淀区二号。孙某君与陈某英名下目前在北京市拥有1套住房。2021年1月26日，孙某君的家庭购房资格审核意见为初步核验通过。
裁判结果
一、陈某刚于本判决生效之日起十日内将位于北京市房山区一号房屋所有权转移登记至孙某君与陈某英名下；
二、驳回孙某君其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点在于孙某君、陈某英与陈某刚之间是否存在借名买房合同关系。孙某君主张其与陈某刚之间存在借名买房的法律关系，其应当就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否具有借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
根据本案查明事实，一号房屋系以陈某刚名义购买,但购房首付款1353314元中有912775.22元系来源于陈某英与孙某君转账，虽陈某英解释称该款项自基于对其父亲的补偿，但该款项系临近支付一号房屋首付款前几天转账，且转账的数额不小，在没有经过孙某君同意的情况下，陈某英将夫妻大额共同财产补偿给其父亲显然缺乏合理性，故陈某英的辩解不予采信。陈某英与孙某君支付陈某刚账户912775.22元系为了支付一号房屋首付款更具有合理性。因购房首付款中有912775.22元系陈某英、孙某君支付，购房贷款22万元系孙某君偿还，房屋自购买后陈某刚一直未占有使用，房屋由孙某君、陈某英占有使用，与购房有关的合同、票据、证件等所有材料的原件均由孙某君持有，2020年7月孙某君与陈某英协议离婚时陈某英确认房山的房子属于家庭财产，故法院认为孙某君对于其与陈某英借陈某刚之名买房的主张完成了举证证明责任。
陈某刚关于其与孙某君之间不存在借名买房的答辩意见法院不予采信。因相应的购房资金绝大部分系由陈某英、孙某君支付，相应的收房手续系由陈某英参与办理，陈某英在协议离婚时亦认可房山的房子属于家庭房产，陈某英对借名买房的事实显然明知，其辩称陈某刚与其及孙某君之间不存在借名买房的法律关系，理由不充分。
综上，孙某君、陈某英与陈某刚之间存在借名买房的合同关系，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。因借名买房发生在孙某君、陈某英婚姻关系存续期间，一号房屋属于夫妻共同财产。因陈某英不认可存在借名买房关系、不同意将房屋过户至其名下，孙某君故而将诉讼请求由“判决将位于北京市房山区一号房屋过户至原告孙某君及被告陈某英名下”变更为“判决将位于北京市房山区一号房屋过户至原告孙某君名下”，房屋系孙某君与陈某英夫妻借陈某刚之名购买，该房屋应属于夫妻共同财产，基于保护夫妻双方利益的角度，一号房屋应过户至孙某君及陈某英名下为宜，孙某君亦同意将一号房屋应过户至孙某君及陈某英名下。陈某刚是借名买房合同的相对方，其对一号房屋产权登记转移至孙某君与陈某英名下负有协助义务。秦某霞不是借名买房合同的相对方，其与陈某刚虽是夫妻关系，其对一号房屋产权登记转移至孙某君与陈某英名下没有协助义务。
陈某刚辩称孙某君的诉讼请求已经超过3年的诉讼时效期间。但是当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，孙某君主张陈某刚协助过户的请求权系基于其对涉案房屋所享有的物权，而非债权，因此孙某君的请求不受诉讼时效的限制。
