北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某涵向本院提出诉讼请求：1、依法确认孙某丹与林某岩于2008年6月26日签订《购房协议书》无效；2、判令林某岩将位于北京市平谷区一号房屋返还给原告孙某涵；3、诉讼费由二被告负担。
事实和理由：1987年11月10日，原告从秦某刚处购买北京市平谷区一号房屋，当时由原告夫妻、父母及子女共同居住。1996年因原告子女在平谷区城区上学，原告夫妻及子女便搬到了平谷区城区居住。1999年8月，原告妹妹孙某丹与丈夫离婚后无处居住，便搬至北京市平谷区一号房屋与父母共同居住。此后，原告父母相继去世。妹妹孙某丹于2008年6月16日与被告林某岩签订《购房协议书》将北京市平谷区一号房屋卖给了林某岩，价款58000元。因父母去世后，原告便很长时间未回北京市平谷区一号房屋照看，当去看时已有被告在房屋中居住。
原告询问孙某丹，孙某丹称房屋给她住就代表给她了，父母去世后就把此房屋卖给了被告。宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利。本案中，被告林某岩系北京市朝阳区居民，非平谷区S村集体经济组织成员，孙某丹与其签订的《购房协议书》属无效协议。并且，被告林某岩在购房时没有查清房屋的户主及物权凭证，无权从孙某丹处购买北京市平谷区一号房屋。故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告辩称
被告林某岩辩称：同意原告的诉讼请求。房子是我买的，当时也翻建了，西平房翻建了屋顶，又增加了一间。北正房整个翻建，翻建时间是2015年。正房上面建了一个二层，与下面一样大，应该是东西14.5米，宽度是6米，二层是彩钢的。原告需要给我方经济补偿，我当时提出来的是80万元，后来经过协商双方达成一致意见给付66万元补偿，由孙某涵给我方补偿。
被告孙某丹辩称：同意原告的诉讼请求。
法院查明
原告孙某涵原系北京市平谷区S村村民，其于1987年从秦某刚父亲处购买北京市平谷区一号房屋，后孙某涵因子女上学需要搬至北京市平谷区城区居住，北京市平谷区一号房屋便由孙某涵父母居住。被告孙某丹系原告孙某涵的妹妹，孙某丹离婚后搬至北京市平谷区一号房屋与孙某涵父母一起居住。后，孙某涵与孙某丹的父母相继去世，孙某丹便于2008年6月26日将北京市平谷区一号房屋作价58000元卖给了被告林某岩，并签订购房协议。被告林某岩并非北京市平谷区S村村民，其户口系北京市朝阳区居民。林某岩与孙某丹签订购房协议当天，便交付购房房款。后林某岩发现涉案房屋存在破裂等现象，便将涉案房屋进行了翻建。
现原告孙某涵认为涉案房屋系自己所有，并非孙某丹所有，且林某岩非系北京市平谷区S村村民，故林某岩与孙某丹签订的购房买卖协议无效，林某岩应该腾退房屋，因此诉至法院。本案审理过程中，被告林某岩同意于2021年8月31日前给原告孙某涵腾退北京市平谷区一号房屋，并称双方已经于庭前就腾退房屋补偿价款达成了一致意见，由孙某涵补偿林某岩房款66万元（孙某涵已给付林某岩20万元，剩余房款46万元于2021年8月31日前给付林某岩），原告孙某涵及被告孙某丹亦认可。
裁判结果
一、被告孙某丹与被告林某岩于2008年6月26日签订的《购房协议书》无效；
二、被告林某岩于2021年8月31日前将位于北京市平谷区一号房屋腾退给原告孙某涵；
三、原告孙某涵给付被告林某岩房屋补偿款66万元（其中已经给付20万元，剩余46万元房款于2021年8月31日前给付）。
房产律师靳双权点评
按照我国相关法律规定，土地所有权一般为村集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内，且应当经过区（县）级以上政府部门批准。根据房随地走的法律原则，农民私有房屋的转让亦应当在同一集体经济组织成员内进行。原被告买卖农村私有房屋时，被告林某岩非北京市平谷区S村村民，原被告之间的农村房屋买卖行为，应属无效。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，原、被告对于该无效的民事行为，均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。现原告孙某涵要求确认二被告签订的《购房协议书》无效的请求，有事实和法律依据，法院对此予以支持。被告林某岩在庭审中表示愿意给原告孙某涵腾退房屋，并称其与孙某涵已经协商好由孙某涵给付其房款补偿66万元，其中孙某涵已给付林某岩20万元，剩余房款46万元于2021年8月31日前给付林某岩，双方对此认可，法院对此亦无异议。
