北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某向本院提出诉讼请求：1.判令三被告配合我将赵某君名下的海淀区一号房屋过户转移登记至我名下；2.三被告承担本案诉讼费。
事实和理由：我与孙某丹为继母女关系，我与赵某英为兄妹关系。我与赵某君为父女关系。孙某丹和赵某君系再婚。2000年前后，父亲赵某君单位D公司将坐落于北京市海淀区一号房屋出售。经我与父亲、继母家庭内部协商决定，最由我出资购买，房屋所有权归我。赵某君及继母孙某丹在世时有居住权；而后，我出资3万元，以赵某君的名义购买了房屋，并登记在赵某君名下。孙某丹日后对购买房款使用明细告知了我，购房原交款30086.47元，2000年2月26日退回房款1569.98元，实缴房款28516.49元，并由继母孙某丹将退回的房款装在信封内退还给了我。该房屋也按照约定一直由我父亲和继母居住使用。
对我出资及父亲赵某君名义购买和房屋归属我的事实，父母及赵某英一直都是认可的，有与孙某丹日常谈及该房屋相关事项的录音等证据为证。赵某君于2011年11月过世。孙某丹突然提起关于该房屋的法定继承诉讼。因该房屋属于我出资、以赵某君名义购买，属于我所有，并非赵某君之遗产，也不属于孙某丹与赵某君的共有财产。如果该房屋被继承分割，必然侵害我的合法权益，故我诉至法院。
被告辩称
赵某英辩称，赵某陈述事实，故我同意赵某的诉讼请求。
孙某、孙某杰辩称，不同意赵某的诉讼请求，首先，房屋最早是赵某君与D公司形成房屋租赁关系，赵某君和孙某丹租住在平房内，后由二老购买，故不认可赵某所说的借名买房的事实；第二，孙某丹生前立有遗嘱，将其所有的房屋份额留给我们所有。且孙某丹生前明确表示涉案房屋是其与赵某君婚后共同出资购买的，属于婚后共同财产。故不同意赵某的诉讼请求。
法院查明
孙某丹与赵某君于1978年5月6日登记结婚，孙某丹系初婚，赵某君系再婚，二人婚后未生育子女。赵某与赵某英系兄妹关系，均系赵某君与前妻所生之子女。赵某君于2011年11月30日死亡。孙某丹于2020年3月1日死亡，孙某丹与孙某、孙某杰系兄弟姐妹关系。
经查，在赵某君与孙某丹婚姻期间，由赵某君所在单位北京市D公司分配赵某君位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）一套，后该房屋一直由赵某君夫妇居住。2000年2月，赵某君以28516.49元的价格购买了涉案房屋，2001年3月6日，涉案房屋登记在赵某君名下；购买涉案房屋时使用了赵某君及孙某丹的工龄。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
赵某主张其与孙某丹、赵某君形成借名买房关系，提供了如下证据：1、房产证、购房收据复印件，证明赵某借赵某君购买涉案房屋；2、信封，证明孙某丹将最终结算后的购房出资款退还给赵某；3、2014年11月26日赵某与孙某丹录音、2018年2月10日赵某与孙某丹录音、2018年2月23日赵某与孙某丹妹妹孙某杰的录音、2018年4月1日赵某与孙某丹妹妹孙某杰录音；
4、赡养一案判决书及开庭笔录，均证明赵某出资购房；5、林某涛证人证言，证明林某涛和赵某一起拿3万元到家里，将钱交给赵某君、孙某丹，当时二老表示房屋由赵某出资购买，房屋以后归赵某；郭某香证人证言，证明2003年夏季赵某向郭某香借钱，主要原因是出资购买房屋；2018年2月10日赵某与孙某丹电话录音、赵某英与孙某丹谈话录音。
赵某英认可赵某提交证据。孙某、孙某杰的质证意见是：1、真实性认可，但原件均在孙某丹处；2、真实性、证明目的均不认可；3、（1）2014年11月26日赵某与孙某丹录音的合法性均不认可，视频文件进行处理剪辑过，不能客观反应当时的客观情况；（2）2018年2月10日赵某与孙某丹录音合法性不认可，并非原件，真实性不认可，谈话过程不完整，证明目的不认可，（3）2018年2月23日赵某与孙某丹妹妹孙某杰的录音合法性不认可，并非原件；真实性不认可，整个通话过程不完整，证明目的不认可。5、证人证言合法性及证明目的不认可，林某涛是赵某之夫，与赵某有利害关系；其余两位证人并非是证人亲身感知；6、合法性不认可，并非原件，真实性不认可，音频文件明显被处理剪辑过，没有开头没有结尾；证明目的不认可，录音中，孙某丹态度很明确，不同意办理过户；合法性不认可，不符合法定的形式；
对于赵某提交的证据1及证据4本院确认为真实；证据2因无孙某丹签名，本院不予确认；证据3，孙某、孙某杰对录音的真实性虽持有异议，但未提供相反证据，故本院确认真实性，证明力另行论述；证据5证人证言因孙某、孙某杰持有异议，本院不予确认。
赵某英提交录音，系其与孙某丹录音，证明涉案房屋系由赵某购买。赵某认可。孙某、孙某杰的质证意见是：录音合法性不认可，不是原件，证明目的不认可，该录音翻译稿的书写的格式形式行间距都和赵某提交的翻译稿一模一样，可以看出二人之间存在高度的默契，录音很难反映客观事实。本院确认该录音的真实性，证明力另行论述。
孙某、孙某杰提供证据：1.孙某丹遗嘱及律师见证书两份，证明孙某丹对房屋对房屋作出了处理。2.房屋租赁契约、房屋买卖契约、收据，证明房屋系孙某丹夫妇购买。
赵某与赵某英的质证意见是：对证据1不认可；遗嘱内容与本案争议房产无关，自书遗嘱中确认的房屋不是本案诉争的房屋，与将来的继承也无关；且该房屋不是遗产，故遗嘱无效；遗赠协议处分的房产地址不清晰，签约主体不符，从内容看协议是垫款或者借款性质，不是遗赠扶养协议的性质；故该协议是无效的，而且遗赠扶养协议的扶养人也无证据证明尽到了抚养义务。证据2真实性认可，证明目的不认可。
裁判结果
驳回赵某的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，涉案房屋登记在赵某君名下，故赵某君为上述涉案房屋的登记权利人。本案的争议焦点为赵某与赵某君、孙某丹之间是否存在借名买房关系。判定是否借名买房，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。结合本案事实，涉案房屋购买于2000年，并于2001年取得产权证。
虽然涉案房屋购房款项系由赵某所出，但涉案房屋是赵某君夫妇取得的福利分房，购房时使用了赵某君夫妇的工龄；房屋一直由赵某君、孙某丹夫妇居住使用；购房后由赵某君夫妇持有涉案房屋的房屋买卖合同、收据、房屋产权证明等材料原件。因此，涉案房屋的居住使用情况及相关材料原件的持有情况均不符合借名买房合同关系的特点。赵某提交的录音中，虽然孙某丹认可让赵某买房，但在其前后谈话中可看出孙某丹并不同意将房屋过户至赵某名下，证明双方之间并未就借名买房达成一致协议。
赵某提供的证人证言等证据亦不能予以佐证。诉讼中，虽然赵某英认可赵某之主张，但因根据现有事实情况并不能认定赵某与赵某君、孙某丹之间构成借名买房合同关系，故赵某起诉要求将房屋过户至其名下，缺乏事实与法律依据。就赵某的出资情况，在本案中不予审查处理，赵某可就涉案房屋出资所享有的权益另行主张。
