北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告秦某君向本院提出诉讼请求：请求不得执行坐落于北京市昌平区一号房屋。
事实与理由：北京市通州区人民法院作出的判决书，判决邹某江对范某玉负有金钱债务，孙某浩对债务承担连带担保责任。判决生效后，范某玉向北京市通州区人民法院申请强制执行，法院查封被执行人孙某浩名下位于北京市昌平区一号房屋。案涉房屋财产权利不属于孙某浩，而属于孙某浩的母亲秦某君。
案涉房屋自交付以来，一直是秦某君在案涉房屋居住和使用。秦某君是案涉房屋的实际所有人，能够排除执行。原告于2021年3月5日向北京通州区人民法院提出执行异议，通州区人民法院驳回秦某君的异议请求，现原告对上述裁定不服，认为裁定有误，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。
被告辩称
被告范某玉辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋在孙某浩名下，应当执行，其他人与孙某浩之间是债权关系，需单独向孙某浩进行追偿。
被告孙某浩辩称，涉案房屋是父母购买的，因父母没权利贷款，当时范某玉在他那给我贷的款，让我购买房屋，实际居住人都是我父母，我没在那住过。2004年我进监狱，2010年4月才回来。
被告邹某江未答辩。
法院查明
2004年12月15日，房屋所有权证载明涉案房屋所有权人为孙某浩。被告孙某浩与银行签订《抵押贷款房产回购协议》，并以涉案房屋为担保，于2004年12月22日设定抵押登记，于2010年7月9日注销抵押登记。2005年5月18日，原告秦某君办理涉案房屋的入住手续。
2011年1月1日，被告邹某江向原告范某玉借款并出具借条，载明：今借到范某玉人民币30万元整，所有现金已收到。定于2011年12月31日归还，年利率10%，全部本息到期一次性偿还。被告孙某浩在担保人处签名。借款到期后，被告邹某江未偿还借款，被告孙某浩未履行保证责任。本院判令被告邹某江偿还原告范某玉借款人民币三十万元及利息，于本判决生效之日起七日内付清；被告孙某浩对上述三十万元债务及利息承担连带保证责任；被告孙某浩承担保证责任后，有权向被告邹某江追偿。
判决生效后，邹某江、孙某浩未履行相应义务。经范某玉申请，本院在执行过程中，对涉案房屋进行了查封。
2021年3月5日，秦某君向本院提出执行异议，本院裁定驳回了秦某君的异议请求。
庭审过程中，原告秦某君认为涉案房屋系其个人财产，与被告孙某浩系借名买房关系，自己是涉案房屋的实际所有权人，若被强制执行，合法权益将被侵害，无法保证其居住生存的权利。被告孙某浩认可原告秦某君当庭陈述的内容。
裁判结果
驳回原告秦某君的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
本案中，原告秦某君与被告孙某浩认为双方系借名买房的法律关系，秦某君为借名人，孙某浩为出名人。如双方存在借名买房，则借名人秦某君不享有涉案房屋所有权，仅享有请求出名人孙某浩办理房屋过户登记的债权请求权，该权利为普通债权，不具有优先性。对于该权利能否阻却执行，可以参照商品房买受人物权期待权阻却执行的认定标准处理。在法院查封涉案房屋之前，原告秦某君合法占有涉案房屋，支付全部价款，但在涉案房屋具备过户条件的情况下，因自身原因未办理过户登记，存在一定过错，因此无法产生阻却执行的法律效力。法院依法查封并拍卖被告孙某浩名下的房屋，符合法律规定，故对于原告秦某君要求停止强制执行的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
