北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告协助二原告办理坐落于北京市通州区一号房屋的过户登记手续并腾退交付给二原告；2、案件受理费由被告承担。
事实和理由：二原告系夫妻关系，被告赵某豪系二原告之子。本案诉争房屋系二原告全款出资购买，所用购房资金为二原告共同财产。购房合同、付款凭证、发票、房产证由二原告共同保管。购买诉争房屋时，二原告与被告签署了一份借名买房协议，约定将房屋暂时登记在被告名下，要求被告不得出售、出租、抵押该房屋。同时，被告需要按照原告要求，随时配合原告将房屋过户给原告或者原告指定的第三方。二原告得知被告拟出售该房屋，遂立即要求被告将房屋过户至二原告名下，但被告始终不予配合。为了维护二原告的合法权益，故起诉至法院。
被告辩称
被告赵某豪辩称：诉争房屋是由二原告全款出资购买，在买房之前签过借名买房协议，签完买房协议后购买的房屋。我认为诉争房屋是二原告的，但是我是二原告的孩子，诉争房屋下来之后一直处于空置状态至今，房屋是精装修也购买了家具。买的时候是期房，大概2016年左右交的房。对于二原告的诉求，我不知道有什么意见。
被告孙某、赵某萍、赵某贵辩称：不认可二原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。本案属于虚假诉讼，关键证据借名买房协议也是为了本案伪造的，以达到二原告想要收回房屋、改变离婚协议书已经确认的事实的目的。借名买房协议签订日期是2014年8月30日，楼房尚未开盘，不可能确定房屋坐落，借名买房协议存在明显不可解释的瑕疵，是为了提起本案特意编造的。我方自始至终不知道借名买房的事情。如果存在借名买房，赵某豪也不可能在离婚协议中对房屋作出处分。
法院查明
郑某丽与赵某君系夫妻关系，婚后育有一子赵某豪。赵某豪与孙某原系夫妻关系，二人于2013年12月20日登记结婚，育有女儿赵某萍、儿子赵某贵。
2014年8月31日，赵某豪（买受人）与北京A公司（以下简称A公司，出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定赵某豪认购一号房屋，总房款为2663175元。2014年9月30日，A公司（出卖人）与赵某豪（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定A公司将坐落于北京市通州区一号房屋出售给赵某豪，按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价38334.08元，总价款2492864元，赵某豪采用一次性付款方式，A公司应当在2015年12月31日前交付房屋。2017年12月25日，上述房屋登记在赵某豪名下，坐落明确为北京市通州区一号（以下简称一号房屋）。
2018年2月8日，赵某豪与孙某协议离婚，《离婚协议书》约定：夫妻婚后购有一号房屋一套，离婚后由孩子和监护人孙某居住，所有权归赵某豪所有。夫妻双方均同意将该房屋过户给赵某萍，待赵某萍满18岁时，赵某豪应在10日内将该房屋过户给赵某萍。赵某豪在过户前不得擅自处分该房屋，房屋归乙方使用。如遇特殊情况应双方沟通。如果赵某豪擅自处分房屋，赵某豪按照房屋处分时的市场价值赔付给孙某，孙某作为监护人将该款留给赵某萍今后的使用。
本案审理过程中，二原告称一号房屋系其借用赵某豪的名义向A公司购买，购房款实际由其支付。为了证明上述事实，二原告向本院提交了《借名购房协议》、购房发票、收据、刷卡小票及不动产权证书予以证明。《借名购房协议》载明：一、一号房屋，由赵某君、郑某丽全款出资，借用赵某豪名义签约购买，并暂时登记在赵某豪名下。二、赵某豪同意，购房合同和房屋产权证原件、付款证明、发票以及办理该房屋购买、登记等全部手续、文件均由赵某君、郑某丽持有和保管。三、赵某君、郑某丽始终对该房屋享有完整的占有使用收益处分等权益，乙方应无偿配合甲方行使上述一切权益，赵某豪不得拒绝或拖延办理。四、赵某豪对该房屋不享有任何实际的权益，赵某豪在任何时候均不得对该房屋主张所有权及占有使用收益处分等权益。未经赵某君、郑某丽明确书面同意，赵某君不得对房屋进行转让、出卖（作出售表示）、赠与、抵押、出租（借）等任何处分行为。
赵某君、郑某丽有权随时要求赵某豪配合将该房屋更名到赵某君、郑某丽名下或指定的其他人名下。赵某豪应当按要求立即予以配合。六、如果发生争议且协商不成，任何一方均有权向房屋所在地北京市通州区人民法院提起诉讼。七、本协议一式两份，赵某君、郑某丽与赵某豪各执一份，三方签字后生效。赵某君、郑某丽、赵某豪在该协议上签字，落款日期为2014年8月30日。
赵某豪对借名买房的事实、二原告出资情况及《借名购房协议》均认可，表示其与孙某签订离婚协议时处分房屋的行为并未告知二原告，为了孩子没有征求二原告的意见。孙某、赵某萍、赵某贵认可二原告出资的事实，但认为该出资系对赵某豪的赠予，赵某豪在离婚协议中对一号房屋的处分系有权处分，且一号房屋系为赵某豪与孙某准备的婚房，对《借名购房协议》的真实性不予认可，认为该协议系二原告与赵某豪伪造，理由是该协议载明的签订时间为2014年8月30日，该时间一号房屋尚未开盘，不可能确定房屋坐落，且其并不知晓该协议的存在。
二原告和赵某豪均认可签订《借名买房协议》时孙某不在场，也没有通知孙某。
关于借名买房的原因，二原告表示其居住的房屋面积小且旧，故而用原有住房置换购买一号房屋用于养老，因其名下有住房再购买房屋契税高，担心房产税增加，因此考虑先将房屋登记在赵某豪名下。同时，赵某豪与孙某结婚仓促，其担心一号房屋被孙某拿走，也防止赵某豪做生意将房屋抵押，故而签订了《借名买房协议》，一号房屋并非为赵某豪准备的婚房。赵某豪认可二原告借名购买一号房屋用于养老的事实，表示购房时二原告没有说让其和孙某居住，因其与孙某当时没有收入来源，需要租房居住，故其与二原告商量能否先居住一号房屋，二原告予以同意。
另查，一号房屋由二原告出资装修，房屋装修后由赵某豪和孙某共同居住，二人离婚后由孙某、赵某萍、赵某贵居住至今。二原告具有北京市通州区购房资格。
裁判结果
一、被告赵某豪协助原告赵某君、郑某丽办理坐落于北京市通州区一号房屋的产权过户手续，于本判决生效之日起15日内执行清；
二、驳回原告赵某君、郑某丽的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，原、被告均认可一号房屋购房款及装修款系由二原告出资，法院对此不持异议。本案的争议焦点为二原告出资购买一号房屋并登记于赵某豪名下的行为性质，判断的关键在于二原告与赵某豪是否具有借名买房的合意。根据二原告提交的证据，《借名买房协议》中明确载明二原告与赵某豪达成借用赵某豪名义购买一号房屋、赵某豪随时协助二原告办理房屋过户手续的意思表示，且一号房屋的购房款及装修款均由二原告出资，二原告实际参与了选房和购房款交付过程，《北京市商品房认购书》、《优惠条件购房服务协议》、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、收据等证据原件亦保管于二原告处，结合双方的庭审陈述、身份关系及举证情况，二原告与赵某豪借名买房之事实的存在具有高度的盖然性。
二原告与赵某豪达成的《借名买房协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守履行。二原告具有北京市通州区购房资质，符合合同约定的房屋过户条件，故法院对二原告要求赵某豪协助办理一号房屋过户手续的诉讼请求予以支持。孙某称《借名买房协议》系二原告与赵某豪伪造的辩解意见，因其未能提供充分的证据予以证明，故法院对此不予采信。孙某称二原告在其与赵某豪婚姻关系存续期间出资购买一号房屋系对赵某豪赠予的辩解意见，法院认为，若为赠予需要有二原告为赵某豪无偿购置房屋的意思表示，根据已经查明的事实及现有证据来看，无法认定赠予意思表示的存在，故法院对此不予采信。
关于一号房屋的腾退问题。赵某豪并非一号房屋实际占有人，二原告要求赵某豪腾退无事实依据，故法院对其该项诉讼请求不予支持。本案为合同纠纷，孙某、赵某萍、赵某贵并非《借名买房协议》的合同相对人，二原告以合同请求权为基础要求孙某、赵某萍、赵某贵腾退涉案房屋，于法无据，法院对其该项诉讼请求不予支持。
关于赵某豪在离婚协议中处分一号房屋的行为，因赵某豪并非房屋实际所有权人，其与孙某、赵某萍的纠纷可另案解决。
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