北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某亮向本院提出诉讼请求：1．依法判令将登记在被告周某鹏名下的北京市通州区一号房屋转移登记至原告赵某亮名下；2．依法判令被告周某鹏从北京市通州区一号房屋腾退；3．诉讼费由被告承担。
事实与理由：北京市通州区一号房屋系原告出资购买，借用被告周某鹏的名义办理产权登记，2019年2月11日，原告与被告签订了《房屋产权归属协议》，协议首部和第1条确认周某鹏名下的北京市通州区一号房屋全部由原告出资购买，周某鹏只是署名，房屋所有权归原告所有，被告没有任何权利。协议第2条约定，房屋产权属于原告财产，原告有全面使用权、处置权，被告在任何情况下都无权以任何形式对该房产进行处置。协议第3条约定，被告随时无条件配合原告对房产进行更名，第6条约定，如被告违背协议，原告有权起诉、追究责任并收回房产，被告应无条件配合原告将该房产更名到原告指定名下。
现被告不认可房屋产权归原告所有，不同意将房屋过户到原告名下，不同意腾退房屋，原告与被告就该房屋归属问题多次协商，因周某鹏违反协议拒绝配合原告而未果，故提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
被告周某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求，本案中，原告在诉状中写的事实与理由均不合法，涉案房屋根本不是原告购买，在本案中，原告与被告签订的协议书，该份协议是违法的，这份协议来源是2019年2月，起诉过周某鹏，在这之前，原告胁迫周某鹏签订该协议，当时周某鹏按的手印也是当时被两个人按的，所以原告的诉讼请求没有客观真实性和合法性，所以本案原告的诉讼请求均没有客观真实性和合法性，并且违法。
法院查明
赵某亮提交了一份赵某亮（甲方）与周某鹏（乙方）签订的《房屋产权归属协议书》（以下简称协议书），内容为“乙方名下的座落于北京市通州区一号的门市（住宅），因为全部由甲方出资购买，乙方只是署名，所以该房屋所有权仍为甲方持有，乙方对该房产没有任何权利。鉴于以上原因，为明确上述房屋产权，经甲乙双方协商一致，达成以下协：1、该房屋产权由甲方全部持有，甲方只是借用乙方名义购买。2、该房屋产权属于甲方财产，甲方有全部的使用权，处置权。乙方在任何情况下都无权以任何形式对该房产进行处置。3、如有需要，乙方随时无条件配合甲方对该房产进行更名。4、如乙方人身伤亡，该房产自动归甲方处理。5、该协议由甲乙双方在平等自愿的基础上达成，属于双方的真实意思表达。
落款处，甲方有赵某亮签订和手印，乙方处有周某鹏签字和手印，落款日期为2019年2月11日。对于该份协议书，周某鹏陈述主张受到胁迫所写，怎么可能无条件的情况下过户给赵某亮，该房屋在2009年时，房屋就登记在周某鹏名下，北京限购政策是在2011年实施的，如果是买房的话，赵某亮没必要登记在其名下
庭审过程中，关于房屋购买的问题，赵某亮称系在2009年6月份，在2009年6月12日在陈某霞家给的钱，其和邹某航、陈某霞一共给了周某鹏现金57万，用于投资买房，为此其申请了邹某航、陈某霞出庭作证；周某鹏对此不认可，购房合同和发票均在自己手中，且买房后自己一直在该房屋中居住，其明确表示不同意赵某亮的诉讼请求，并认为该协议书应予以撤销。
另查一，2019年1月16日，赵某亮、邹某航、陈某霞以所有权确认纠纷为由将周某鹏诉至辽宁省开原市人民法院，要求确认涉案房屋归赵某亮所有并要求被告协助办理过户手续，诉称中载明购房时间为2015年7月1日，对此赵某亮解释系笔误。后本案移送北京市通州区人民法院管辖。案件移送后，赵某亮、邹某航、陈某霞在本院撤回了起诉。
裁判结果
驳回原告赵某亮诉讼请求。
房产律师靳双权点评
具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人对自己提出的主张，应提供充分确实的证明予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，涉案房屋登记在周某鹏名下，且一直由周某鹏占有使用，虽然赵某亮提交了其与周某鹏签署的协议书证明双方系借名买房法律关系，但周某鹏不认可该协议书并称该协议书系赵某亮胁迫所为并非其真实意思。
结合当事人陈述和庭审过程中来看，有多处与日常生活常理不符，首先关于购房时间，赵某亮的庭审的陈述与在之前法院起诉时的时间不一致，赵某亮仅表示在诉状中系笔误，房屋买卖系日常生活中的重大交易活动，赵某亮的该解释让人无法采信；第二、关于投资款项的问题，除了邹某航和陈某霞的证人证言外，赵某亮无其他的证据提供，而周某鹏对于交易款项来源进行了解释说明并指明了交易的过程，故对于赵某亮投资买房的主张，法院亦难以采信；第三、借名买房的必要性问题，从日常借名买房交易来看主要是为了规避限购或限贷政策，本案房屋购买于2009年，而2011年北京市才开始实施购房限购政策，从涉案房屋的购买时间来看，当时并不涉及限购问题，根本不存在借名的必要性，赵某亮仅称便于管理需要，对此法院难以采信；
第四、关于购房资格的问题，赵某亮户籍在外地亦不享有通州区社保，结合以上分析，对于赵某亮主张的存在借名买房的法律关系的主张，法院难易采信，其按照借名买房法律关系提出的诉讼请求，于法无据，法院对此不予支持。在此情况下，若周某鹏同意按照协议书履行，应按照赠与合同关系处理，但周某鹏明确表示不同意且要求撤销该协议书，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，在此情况，赵某亮的诉讼请求亦不成立。
