北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某亮、赵某丽向本院提出诉讼请求：确认赵某希与齐某霞于2009年5月26日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
事实和理由：赵某君与齐某霞于1953年结婚，二人共育有五名子女，即赵某亮、赵某丽、赵某希、赵某杰、赵某花。赵某君于2001年7月4日去世，未留有遗嘱。齐某霞于2017年10月9日去世。北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）原系赵某君与齐某霞承租的单位公房。1998年10月22日，北京r公司作为卖方（甲方，以下简称r公司）、齐某霞作为买方（乙方），签订了《r公司职工宿舍楼买卖契约》，其中约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；购房职工按夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，成本价购房年工龄折扣率为0.9%；标准价购房年工龄折扣率为0.6%；该合同并约定一次性付清房价款32318元。
该房购买过程中，使用了赵某君40年工龄和齐某霞36年工龄折抵了部分购房款，后，该房登记在齐某霞名下。齐某霞于2017年10月去世后，二原告曾起诉要求继承涉案房屋中属于赵某君的遗产份额，在诉讼过程中，经调取涉案房屋登记档案，才得知齐某霞已于2009年5月26日与赵某希签订了《存量房屋买卖合同》，将该房卖给了赵某希。故此，二原告暂时撤回前述继承案起诉，另行提起本案诉讼。齐某霞作为赵某君的妻子、赵某希作为赵某君和齐某霞的女儿，均明知涉案房屋系赵某君和齐某霞婚姻存续期间所购得，其中含有赵某君的财产份额，却故意瞒着二原告签订了上述房屋买卖合同，恶意串通严重损害了原告的合法权益，故此，原告现诉至法院，望判如所请。
被告辩称
赵某希辩称，原告所述亲属关系属实。1998年r公司开始公房改革，允许购买房屋。为此，父母召集除在外留学的赵某杰之外的子女召开家庭会议。父母表示其二人不购买涉案房屋，在保障父母有生之年在此居住的前提下，出资购买者享有房屋的所有权。原、被告中仅有赵某希愿意购买房屋。故全家就此达成一致意见。赵某希与父母之间存在借名买房关系。赵某希于1999年2月12日向r公司房地产管理处交纳了包括房款、维修基金及手续费共34150元，收到了发票。
2001年11月，涉案房屋不动产登记在母亲名下，所有权证由赵某希保管。父亲去世后，赵某希自2001年8月搬入涉案房屋与母亲共同居住以便照顾，并承担了房屋相关的水电费用。2009年5月，母亲考虑《r公司职工宿舍楼买卖契约》约定的5年后上市的期限已满，将涉案房屋以买卖形式过户给赵某希。该买卖合同合法有效。对此，二原告事先知情，事后也已得到母亲的告知。2015年12月，赵某希以买卖形式将涉案房屋过户至女儿名下。母亲的财产已通过西城法院的人民调解确认继承完毕。此外，原告的诉讼请求已超诉讼时效。故不同意原告的诉讼请求。
赵某杰、赵某花辩称，同意赵某希的答辩意见。父母在家庭会议召开前，已征询过在国外留学的独子赵某杰的意见。父母与赵某希就借名买房达成了一致意见，其他子女均知晓且未提出异议。涉案房屋系赵某希所有，没有父亲的财产份额，故二原告主体不适格。即使涉案房屋中含有父亲的份额，母亲作为最了解父亲的配偶和共同决定购买方，也应视为得到了父亲的授权。再退一步，无权处分的合同也并非无效。赵某希对父母家庭做出了很多贡献，在父亲去世后对母亲尽到了比其他子女更多的陪伴和赡养义务。原告的起诉违反了家庭的共同约定。赵某杰、赵某花也不会为一己之私，而否认家庭约定。
法院查明
1998年10月22日，r公司作为卖方（甲方）、齐某霞作为买方（乙方），签订了《r公司职工宿舍楼买卖契约》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；购房职工按夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，成本价购房年工龄折扣率为0.9%；标准价购房年工龄折扣率为0.6%；该合同并约定一次性付清房价款32318元，手续费162元，登记费23元。以成本价购房的，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，需补交土地出让金等。其房改表三《单位出售公有住房房价计算表》载明，出售为成本价购房，房价计算公式显示房价因赵某君40年工龄和齐某霞的36年工龄存在折扣。
2001年11月，涉案房屋不动产登记在齐某霞名下。2001年7月4日，赵某君去世。2009年5月26日，赵某希与齐某霞签订《存量房屋买卖合同》，约定齐某霞将涉案房屋出售给赵某希。据此，涉案房屋登记至赵某希名下。2015年12月，赵某希与案外人林某影签订《存量房屋买卖合同》。据此，将涉案房屋登记至林某影名下。经询，赵某希认可后两次过户均未实际支付购房款。
为证明其主张，被告提交：1、齐某霞于2015年11月5日书写证明的照片及当事人家庭微信群记录。证明内容为对于购买涉案房屋召开过家庭会议，因其夫妇无力出资，询问子女，二原告均表示不购买，赵某希表示愿意购买。故决定谁购买房子归谁。赵某希出资购买了涉案房屋。微信通讯内容为被告在2017年10月30日发送上述证明，其他子女没有任何回复。经询，二被告表示该证明原件未找到。经质证，原告对证明照片的真实性不认可，认为无原件、有涂改，且齐某霞年事已高，回忆不能保证真实；认为没有参与该微信群。
2、发票，客户名称为赵某君，项目为房款、维修基金、手续费，共计34150元。经质证，原告认为该证据证明房款系赵某君交纳。3、赵某花与赵某丽的通话录音，赵某花表示赵某丽知道家庭开会说好由赵某希购买涉案房屋、享有所有权，此后进行了过户。赵某丽表示会议上说的是父母去世后才过户给赵某希，现在在母亲生前过户，赵某丽事后才知道已过户；母亲住院前表示应给赵某丽些补偿。赵某花回复会议意见是父母需在涉诉房屋居住至百年，不许轰父母出去，房子就归赵某希，其余不属实。经质证，赵某丽表示其出于亲情考虑，故未与赵某花争辩。
关于家庭会议一事，当事人均认可齐某霞曾在涉案房屋内与除赵某杰以外的其他子女共同商讨购买涉案房屋。二原告称当时赵某君在另一房间，并未参与讨论。赵某希、赵某花称赵某君参与了讨论。赵某杰表示当时自己在国外，未参加集体讨论，但父母在此前征询过其意见，与赵某希、赵某花陈述情况一致。
裁判结果
驳回原告赵某亮、赵某丽的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己的主张应当提供证据。根据查明的事实，应当认定齐某霞、赵某君与赵某希曾协商一致，由赵某希出资购买涉案房屋，齐某霞和赵某君生前对该房屋有权居住使用，涉案房屋归赵某希所有，其他子女均知晓该合意。该合意合法有效。现并未有证据证明赵某希违反了对赵某君所尽的义务，而齐某霞在赵某君去世后将涉案房屋过户给赵某希，并无不当。现二原告以齐某霞与赵某希存在恶意串通为由要求确认合同无效，并无事实和法律依据。
