北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某娟向本院提出诉讼请求：判令1．蒋某宏协助周某娟办理北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记手续至周某娟名下，所需费用由周某娟承担；2．蒋某宏协助周某娟办理房屋抵押权注销手续，所需费用由周某娟承担。
事实和理由：周某娟与蒋某宏系朋友、同事关系。2004年，周某娟因住房需要，且不具备购房资格，遂与蒋某宏口头约定，周某娟借用蒋某宏名义购买经济适用房一套，首付款及后续房屋按揭贷款均由周某娟支付。基于上述约定，蒋某宏于2004年4月6日与北京w公司签订《商品房买卖合同》，总价款270723元。房屋购买后，周某娟一直居住至今，其间进行了房屋装修。现周某娟已具备购房资格，多次联系蒋某宏办理过户登记手续，蒋某宏不予配合。
被告辩称
蒋某宏辩称，蒋某宏购买案涉房屋与开发商签订协议，并交纳了全部购房款（含银行贷款）、交纳了契税、住房公共维修基金，履行了购房合同义务，取得了房屋所有权证，系房屋所有权人。蒋某宏从未与周某娟达成任何形式的房屋买卖或借名买房合意。周某娟不能以长期占有、使用房屋、单方象征性地支付过一些房屋占用费用，就认为自己是房屋的真实买受人，进而要求蒋某宏办理相关手续。房屋属于大宗物品，有较为严格的程序，周某娟作为完全民事行为能力人，不可能连基本的书面协议也没有，就与蒋某宏借名买房，不符合正常的交易习惯和逻辑。
另一方，周某娟主张的借名购买经济适用房的民事行为不合法，违背了法律公序良俗和强制性规定，属于无效的民事行为。北京A公司（以下简称A公司）和B公司（代蒋某宏支付的款项，均为蒋某宏出具过代付款说明，后续银行贷款也系蒋某宏个人所借，全部购房款与周某娟无关。周某娟之所以代为保管蒋某宏相关单证、物品和发票，是基于对周某娟的信任，也是当时其代蒋某宏跑腿办事的需要。在各项业务单证中相对人都是蒋某宏，蒋某宏本人亲笔签字或加盖人名章，周某娟仅是代理人。由于周某娟在京打拼，出于多年友谊，蒋某宏一直让周某娟占有、使用房屋。周某娟在占用期间，为感谢蒋某宏的帮助，确实支付过一些费用，带有一定的补偿性质。
蒋某宏向本院提出反诉请求：判令1．周某娟腾退交还案涉房屋；2．周某娟支付房屋占有使用费；3．周某娟返还《补充协议》、发票、《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》《个人消费贷款借款借据》、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋入住通知单、物业合同、住房公共维修基金交纳卡等材料。
事实和理由：双方系多年朋友，周某娟2003年前后来京工作。因周某娟当时经济状况不好，蒋某宏从朋友情谊出发，于2004年将案涉房屋提供给周某娟居住使用，以减轻其生活负担。此后，周某娟一直占用该房屋，蒋某宏也没有催促其腾退。周某娟的所述多为不实。蒋某宏系案涉房屋的所有权人，故提出反诉。
周某娟针对反诉辩称，房屋实际所有权人是周某娟，对于蒋某宏的反诉请求，周某娟均不同意。房屋由周某娟占有使用17年，其间蒋某宏并未向周某娟主张过任何权利。
银行述称，贷款尚未还清，同意提前还款，贷款还清的话，银行会配合解押。对于双方所述的其他情况，银行不清楚。
法院查明
周某娟主张因无购房资格，借蒋某宏的名义购买案涉房屋，首付款90723元，用其在公司的提成支付，另用蒋某宏名义按揭贷款18万元，贷款由其每月偿还，其对房屋装修后，一直居住至今。房屋产权于2005年5月16日登记至蒋某宏名下，房屋性质为经济适用住房。
周某娟提交持有的《补充协议》（2004年4月6日，蒋某宏与开发商签订）、《个人住房按揭合同》及《划款扣款授权书》（2004年5月17日蒋某宏签订，贷款18万元，贷款期限2004年5月17日至2024年5月17日）、《个人抵押商品住房投保单》、保险发票、《个人消费贷款借款借据》、购房款发票（日期为2004年3月31日、金额为2万元）、律师费收据、转账支票存根（出票日期2004年4月6日、金额70723元）、18万元的转账银行卡业务回单，购房款发票（金额分别为70723元和18万元）、抵押登记费和印花税收据、公共维修基金交纳银行卡、开立偿还贷款银行卡的回单、还贷银行卡、房屋入住通知单、进住合约（经办人周某娟，2004年6月1日）、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业管理委托合同（经办人周某娟，2004年6月1日）。
另，周某娟提交发票、收据等，以证明支付了物业费、有线电视初装费、天然气、电费等，居住至今；提交收据、订货合同、买卖合同、订货单等，以证明对房屋进行了装修；提交银行业务回单、记账凭证、银行交易明细等，以证明按月归还房屋按揭贷款。
蒋某宏认可前述证据的真实性，不认可证明目的，称与周某娟是老乡、朋友关系，出于信任，大部分手续由周某娟代为办理，为减轻周某娟负担，房屋由其居住使用，也由其装修，出于感情、面子关系，双方对房屋租金没有说过，周某娟就把房屋贷款还了。
周某娟另提交孙某刚书面证人证言、验收单，还申请证人宋某出庭作证，以证明借名买房，房屋首付款是用其提成支付的；提交A公司章程、任职证明、B公司信息等，以证明其系两公司股东，发放工资或提成时，会用到公司支票。蒋某宏不认可证人证言、验收单的真实性，不认可章程、任职证明、公司信息等的证明目的和关联性。
周某娟提交不动产登记信息查询结果告知单、购房核验查询结果，以证明名下无房屋，具备购房资格。蒋某宏认可告知单的真实性，不认可证明目的，不认可购房核验查询结果的真实性。
蒋某宏提交凭证、进账单、资金证明、情况说明、个人住房按揭合同等，以证明首付款2万元、购房款70723元系A公司、A公司代蒋某宏支付，房屋系蒋某宏出资购买。周某娟认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项为其在公司的提成，因为是借名买房，在代付款的情况下，公司给开放商开证明是正常的。
蒋某宏提交持有的房产证、契税发票、住宅公共维修基金收据、买受人档案袋、交接书。周某娟认可证据的真实性，称房产证应该是抵押在银行，也许是蒋某宏借出来的；首付款9万多和9千多元的契税、维修基金是其提成，由公司支付给了开发商。
银行主张尚剩余按揭贷款36598．22元未偿还。周某娟和蒋某宏均予以认可。周某娟主张其已偿还本息22万元左右。
裁判结果
一、蒋某宏于本判决生效后七日内协助周某娟办理北京市朝阳区一号房屋抵押权注销手续，所需费用由周某娟承担；
二、蒋某宏在房屋抵押权注销手续办理完毕后三日内，协助周某娟办理北京市朝阳区一号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至周某娟名下，所需费用由周某娟承担；
三、驳回蒋某宏的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点有二：一是周某娟与蒋某宏是否存在借名买房合同关系；二是若存在借名买房合同关系，该借名买房合同关系的效力如何。
首先，关于是否存在借名买房合同关系。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、与房屋有关的证明材料的占有持有情况，并结合其他情况予以综合认定。从房屋的出资情况来看，房屋总价270723元，其中90723元并非直接从周某娟或蒋某宏名下支付，而系从A公司和B公司名下支付，蒋某宏提交A公司和B公司向房屋开发商出具的资金证明，因房屋系以蒋某宏名义购买，故资金证明尚不足以说明真实的购买人，且周某娟持有其中70723元款项的支票存根；
关于后续的贷款，案涉房屋系以蒋某宏名义购买，同理，名义上的贷款人不能说明真实的购买人，周某娟持有按揭贷款合同等手续，并持有偿还贷款的银行卡，周某娟方之后向银行账户内存入款项用于偿还贷款，蒋某宏未提交证据证明向账户内存入款项用于偿还贷款，主张周某娟方存入的款项为房屋占有使用费，但未提交证据证明双方有房屋借用或租用的约定，且周某娟不予认可，周某娟方多年来存入的款项数额大致为还贷数额；蒋某宏主张房屋系借与周某娟居住使用，但房屋并非是蒋某宏收房一段时间后再出借，而系刚买卖交付的房屋，周某娟自房屋交付时就直接收房，且在交付后出资对房屋进行了装修，蒋某宏未曾占用使用过房屋；
周某娟持有房屋买卖《补充协议》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》、保险发票、《个人消费贷款借款借据》、购房款发票、律师费收据、抵押登记费、印花税收据、公共维修基金交纳银行卡、开立偿还贷款银行卡的回单、还贷银行卡、房屋入住通知单、进住合约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业管理委托合同等原件，蒋某宏主张系委托周某娟办理相关手续、为了周某娟使用方便而由其持有，但未提交证据证明，且周某娟也不予认可，如若如蒋某宏所述，上述部分材料在周某娟办理完蒋某宏的委托事项后，没有必要在由其持有原件，蒋某宏在之后的近二十年里，未向周某娟主张返还，其该项抗辩意见不符常理；
周某娟自收房装修后一直居住至今，已近二十年，除周某娟方每月偿还的一千余元贷款，周某娟并未再向蒋某宏支付过关于房屋的其他费用，蒋某宏也未向周某娟主张过返还房屋；蒋某宏提交证据证明其持有部分证件、材料原件，但蒋某宏作为名义购买人持有部分原件，不足以证明其证明目的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综上，周某娟主张与蒋某宏存在借名买房合同关系，法院予以采纳。
其次，关于借名买房合同关系的效力。房屋为经济适用房，签订房屋买卖合同日期为2004年，且已在2005年取得产权登记。周某娟与蒋某宏间的借名买房合同关系并无法定的无效情形。故，对于蒋某宏的该项抗辩意见，法院不予采纳。
根据周某娟提交的证据可以认定其具有购房资格，银行同意提前偿还按揭贷款，同意在偿还贷款后配合解除抵押权登记，周某娟同意负担偿还贷款、解除抵押权登记、办理房屋产权转移登记所需的费用，法院不持异议。
