北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某兰向本院提出诉讼请求：1、要求判令原告与三被告之间的借名买房合同关系有效；2、要求三被告配合将其持有北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）的产权份额登记至原告名下。
事实和理由：陈某兰系陈某刚之次女，陈某聪是陈某刚之长子，陈某亮是陈某刚之次子。2006年7月31日，陈某兰和案外人秦某购买了涉案房屋，现三被告持有涉案房屋的份额，实际上都是陈某兰借三被告名字购买的，陈某兰才是真实权利人，故原告诉至本院，请求判如所请。
被告辩称
被告陈某刚辩称，陈某兰最初立案案由系所有权确认纠纷，原告现将案由变更为合同纠纷，为新的立案，陈某兰应该撤诉后重新起诉，否则有规避立案和管辖之嫌。陈某兰和陈某刚一直处于财产混同状态，陈某兰一直没有收入，而陈某刚有工资，陈某刚工资一直由陈某兰实际管理。涉案房屋购房款是陈某兰支付给房屋出售人刘某的，但该笔款项系陈某刚先支付给陈某兰的。涉案房屋是家庭一起购房，产权登记的权利人是真实的权利人，没有借名买房合同关系。
被告陈某亮、陈某聪辩称：涉案房屋确系陈某兰购买，三被告都是出名人，陈某刚一份钱没有出。陈某亮、陈某聪同意陈某兰的诉讼请求。
法院查明
陈某刚与周凯旋系夫妻关系，二人育有四个子女，即陈某兰、陈某树、陈某聪、陈某亮。
2006年7月12日，案外人刘某与陈某兰、陈某刚、陈某亮、陈某聪及案外人秦某签署《房屋买卖合同》，约定陈某兰、陈某刚、陈某亮、陈某聪及案外人秦某购买北京市东城区一号房屋，标的物价格13万元。后陈某兰等人取得产权证，陈某刚、陈某兰、陈某聪、陈某亮和秦某各占20%共有份额。2015年11月4日，陈某聪将其产权份额赠与陈某兰。2015年产权登记显示坐落于北京市东城区一号房屋为陈某刚、陈某兰、陈某亮和秦某共有，其中陈某刚占20%共有份额，陈某兰占40%的共有份额，陈某亮占20%的共有份额。秦某占20%的共有份额。
后因产权证书与实际购房不符，秦某、陈某兰、陈某亮、陈某刚、陈某聪在本院起诉刘某房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，各方当事人签署调解协议：1、刘某于本调解生效后十日内协助秦某、陈某兰、陈某刚、陈某聪、陈某亮将登记在刘某名下位于北京市东城区一号房屋变更登记至秦某、陈某兰、陈某刚、陈某聪、陈某亮名下；2、秦某、陈某兰、陈某刚、陈某聪、陈某亮于本调解生效后十日内协助刘某将登记在秦某、陈某兰、陈某刚、陈某亮名下位于北京市东城区一号房屋变更登记至刘某名下。截止本院法庭调查结束，涉案房屋尚未过户至秦某、陈某兰、陈某刚、陈某聪、陈某亮名下。
为证明借名买房合同关系，陈某兰提交了陈某刚2020年5月8日、5月11日书写证明以及2020年5月11日书写遗嘱等证据证明，2020年5月8日证明载明：东城区一号房屋陈某刚所占房屋的共有份额20%是父亲陈某刚次女陈某兰借父亲陈某刚的名字买的房屋，所以该房产中父亲陈某刚在房屋中的共有份额20%，应该归陈某兰所有。5月11日证明载明：陈某刚年近86岁，决定投靠齐某。今后生病、去世与陈某树、陈某兰四个儿女无关。财产与四个子女无关，但其中的房产是陈某兰借陈某刚的名字买的，与任何人及齐某及其子女无关。
遗嘱载明：陈某刚私有财产都赠与齐某，但因其中的房产是陈某兰借陈某刚的名字购买的与任何人及齐某及其子女无关。陈某刚认可上述证明及遗嘱确系其本人书写，但陈某刚主张当时受陈某兰胁迫书写，因陈某刚想和齐某办理结婚登记，但户口本由陈某兰控制，陈某兰胁迫其书写了上述材料后才肯将户口本交给陈某刚。陈某兰系户主，陈某兰认可户口本确实在陈某兰处，但陈某兰否认存在胁迫行为。陈某刚2020年5月9日办理结婚登记，陈某刚对陈某兰胁迫其签署上述材料未进一步举证。
另，陈某兰主张当时的购房款系当时陈某兰、秦某和陈某亮取得其他房屋的拆迁款，秦某、陈某亮将拆迁款交给陈某兰，由陈某兰向房屋出售人刘某支付购房款。房屋自2006年7月份交付后一直由陈某兰实际管理使用。陈某刚认可购房款确系陈某兰向刘某支付，但款项是陈某刚支付给陈某兰的。陈某刚亦认可涉案房屋一直由陈某兰实际管理，但租金用于家庭开支。陈某刚提供部分银行单据，证明陈某刚曾多次给陈某兰钱，且陈某兰、秦某也从陈某刚银行卡中取款，故陈某刚、周某夫妻与陈某兰、秦某夫妻一直处于财产混同状态。陈某刚就向陈某兰支付购房款未进一步举证。
裁判结果
一、确认原告陈某兰与被告陈某刚、陈某聪、陈某亮之间借名买房合同有效；
二、驳回原告陈某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈某刚书写多份材料均多次提及房屋是借名登记于陈某刚名下，陈某兰才是真实权利人。陈某刚现有证据不足以证明其受胁迫的情况下才签署的上述材料，陈某刚证据亦不足以证明其支付了购房款，结合陈某刚书写数份材料的时间、房屋实际使用情况以及房款支付情况，法院认为陈某刚与陈某兰之间存在借名买房合同关系。
被告陈某亮、陈某聪明确表示认可陈某兰的主张，故陈某亮、陈某聪亦与陈某兰之间存在借名买房合同关系。上述借名买房合同关系系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，合法有效，现陈某兰要求确认其与三被告借名买房合同关系有效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但涉案房屋尚未实际过户至陈某刚、陈某亮、陈某聪名下，陈某兰现要求三被告配合将其持有北京市东城区一号房屋的产权份额登记至原告名下的诉讼请求，法院不予支持。
