北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文向本院提出诉讼请求：请求依法确认位于北京市西城区一号房屋归原告所有并过户至原告名下。
事实与理由：原告以及三被告之间系亲兄弟姐妹关系，父亲为张父，于2005年8月6日去世，母亲为张母，于2005年3月28日去世。张父生前的工作单位是A公司，原告的和张父同属一个单位。因为原告和张父的原因，A公司分配给了涉案房产。1993年单位进行“房改房”的时候，家庭成员中符合单位规定的购买资格的只有原告和张父。经过家庭协商决定，由原告出资，用张父的名义买房（因为可以用张父的工龄折抵一部分房款）。现在原、被告的父母均已过世，原告希望将该房产过户至自己名下时，却遇到了障碍。故无奈之下起诉至贵院，望依法裁判。
被告辩称
被告张某豪、张某琴、张某德辩称：第一，我们认为本案应当按照法定继承纠纷的处理，涉案房屋虽然登记在张父的名下，但系被继承人张父和张母的夫妻共同财产，应当作为遗产按照法定继承处理，原告要求确认房屋归其所有没有事实法律依据。原告在起诉书中陈述的事实与实际不符之处有：当时单位分房为福利性分配房屋，按照当时分配政策，是按照张父夫妻双方的工龄职务、子女数量及年龄情况等因素分配的住房，并不是因为原告和原告父亲的原因分配的涉诉房屋。第二，按照当时分房的政策，包括北京市职工购买公有住宅楼房管理办法的规定以及A公司关于出售本公司住宅楼房的实施方案，在本案中具有购房资格的人只适合张父本人。第三，原、被告之间并无合同关系，涉案房屋作为父母的遗产，应该是遗产纠纷并非合同纠纷。如系合同，本案已经超过诉讼时效。
法院查明
一、张父与张母系夫妻关系，原告、三被告均系张父与张母子女。张母于2005年3月25日死亡，张父于2005年8月6日死亡。另，之前法院宣告张某德为限制民事行为能力人；指定张某文为张某德的监护人。
二、根据双方当事人在庭审中的陈述，一开始原告、三被告与父母共同居住于北京市西城区一号房屋。三被告分别在1980年、1981年、1984年婚后搬出该房屋。张某文系小儿子，与父母一直共同居住在该房屋。1988年张母瘫痪。1990年7月张父瘫痪后亦不能自理。直至2005年先后去世。张父生病后不能自理后在家居住期间，其主要由张某文照顾。另，张母、张父在医院的治疗费用、护工费用等基本上由他们的单位报销，张某文称报销后子女无需再支出费用，甚至还偶有剩余款项，张某豪、张某琴称子女分摊后尚需支付少额费用。
张某豪、张某琴称，张父在1990年生病后，智商只有2、3岁孩子的状态。张某文则称，张父生病后子女仍然都敬重他，其意识也一直是清楚的。张某豪、张某琴提交张父的病历材料显示，1991年出院病历总结中关于病情摘要载有“神清、语尚利”等内容。在张母、张父生前，原告、三被告未对其民事行为能力进行过认定。
张某豪、张某琴在庭审中称，因受当时自身家庭困难、身体状况、居住条件等客观因素所限，故主要由张某文照顾父母。张某文曾多次宣称不再照顾父母。张某豪、张某琴受此胁迫，故才会在张某文的要求下出具《转让房屋继承权承诺书》等字条。
三、张某文提交的《房屋产权转移书》载明：“张父。A公司根据1993年本公司落实房改政策，向我提出买房问题，由于我无买房能力，故我三儿张某文将房已买。（注：其他儿女不买此房）。今后此房产权由我三儿张某文所有。1993年”。张某豪、张某琴对《房屋产权转移书》中张父签名的真实性、签署时间、意思表示、张父的意思表示能力均提出质疑。为此，张某文申请就该文件中张父的签名进行司法鉴定，鉴定结论为系张父本人签名。
1993年4月13日，张某豪出具字条，载明：“张某豪从即日起无房屋的处署权。1993.4.13。附：但对张某文要求，二老百年之后方有房屋处置权。”张某豪称该便条系受张某文胁迫而写。庭审中张某豪亦表示，在本案诉讼之前，其未就该便条向张某文提出过异议。
张某文提交的收据载明，房屋交款人处签名“张某文”。款项均以张父的名义交纳。
1995年，房屋所有权证书下发，载明：属于张父所有。
2001年9月1日，张某豪出具《转让房屋继承权承诺书》，载明：“我是张父、张母的儿子。对于父母居住的位于北京市一号居住享有同样的继承权。目前，该房已由我弟弟张某文出资以父亲张父的名义购买，正在居住。而我现有住房。为此，我们经协商，决定放弃我所享有的该房的继承部分，将其转让给我弟弟张某文。同意将该房屋过户在张某文名下。”同日，张某琴亦出具《转让房屋继承权承诺书》，张某豪、张某琴均称《转让房屋继承权承诺书》系受张某文胁迫而书写，因张某文威胁如不照此书写，则张某文将不再照顾父母。庭审中张某豪、张某琴亦表示在本案诉讼前未就《转让房屋继承权承诺书》提出过异议。
四、另张某豪、张某琴提交视频光盘，该视频显示，张某文陈述，张父签署的《房屋产权转移书》应在2001年之后书写。张某文对此不予认可，称如有此说法，亦属于口误，与事实不符。
裁判结果
一、确认坐落于北京市西城区房屋归张某文所有；
二、自本判决生效之日起七日内，张某豪、张某琴、张某德协助张某文将坐落于北京市西城区（房屋的所有权转移登记至张某文名下。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为《房屋产权转移书》的内容是否系张父真实意思表示。对此，法院论述如下：
一、关于张父签署该文件时的意思表示能力，虽张某豪、张某琴称张父在1990年生病后智商只有2、3岁孩子的状态，但由于未曾通过法定程度对张父的民事行为能力进行过认定，张父1991年的出院病历病情摘要中尚记载有“神清、语尚利”等内容，故法院对此不予采信。
二、张某豪、张某琴称该文件所载内容（如张父无买房能力、其他女不买此房等）与客观事实不符，有悖常理。对此法院认为，案涉房屋进行房改房的时间为1993年。根据查明的事实，三被告分别在1980年、1981年、1984年搬出该房屋。张某文作为家中老小与张母、张父一直共同居住在该房屋。后张母、张父先后瘫痪生活不能自理，且在1992年初起直至2005年去世，张母、张父都长期在医院生活。根据以上查明的历史居住情况、老人身体状况等，结合逻辑推理和日常生活经验法则，法院有理由推断，在1993年进行房改房时，对于单位的该项福利政策，张父基于本人利益考虑去购房的可能性较小，其同意或者意图让张某文购此房屋的可能性大。
理由为：第一，张某文系张父、张母最小的孩子，且一直与父母在案涉房屋共同居住生活；第二，在父母双瘫生活不能自理后，张某文对父母亦付出了更多的照顾义务；第三，当时除张某文外其余子女均有自有住房，作为父母，从朴素的公平观念出发，亦会希望在自己去世之后，每个子女都能拥有自身的住房，得以安居乐业；第四，根据张某文提交的交款收据，可以看出案涉房屋的款项实际上系由张某文进行交纳；最后，当时房屋的价值虽已不菲，但远不如当今社会如此价值凸显，且庭审中当事人亦认可在案涉纠纷发生之前，兄弟姐妹之间关系较为和睦，结合上述与父母的相处、照顾及各自的住房情况，有理由判断原、被告之间在当时不太可能会因为该房屋的购买问题存在激烈的对抗与竞争，基于当时张父的身体状况，更大的可能性为张父自行决定由张某文购买案涉房屋或与家人协商后决定由张某文购买案涉房屋。
三、张某豪于1993年出具的便条，以及张某豪、张某琴在2001年出具的《转让房屋继承权承诺书》，与《房屋产权转移书》的内容相互呼应，形成了较为完整证据链条，有理由据此推断《房屋产权转移书》系张父真实意思表示。庭审中，张某豪、张某琴称便条、《转让房屋继承权承诺书》等系受张某文胁迫所书，胁迫事由为如不书写则让张某豪、张某琴照顾老人或不再让老人在案涉房屋居住等。但是首先，赡养老人为每个子女应尽之义务，无论自身客观条件如何，要求其照顾父母均不能属于法律意义、伦理意义上的胁迫事由，张某豪、张某琴以此辩称签署以上文件非本人真实意思表示显然不能成立；
其次，便条签署于1993年，《转让房屋继承权承诺书》签署于2001年，而自1992年起直至2005年去世，张父、张母即已经基本常年在医院居住生活，主要系由医务人员及护工看护，子女更多的是进行探望，在此情形下，张某豪、张某琴辩称受张某文不让老人在案涉房屋居住所胁迫的理由有悖常理与客观事实；最后，经询，张某豪、张某琴亦确认在签署以上文件后，至案涉纠纷发生前，其从未就以上文件提出过异议，退一步讲，即便以上文件系受胁迫所签署，亦已远超法律规定的撤销权行使期限。
四、关于该文件的签署时间，法院认为，综合以上论述，已足以认定存在张某文以张父名义购买案涉房屋的意思表示及行为且张父亦不持异议，故即便该文件存在事后倒签之情况，综合该家庭的情况及被告签署的相关文件，亦有理由认为系家庭成员对张某文借名买房之事实的确认以及对事后有可能发生家庭纠纷的避免与预防。
综上，法院认定《房屋产权转移书》系张父、张某文的真实意思表示，法院对张某文借名买房的主张予以采信。
最后，关于张某豪、张某琴主张购买案涉房屋中折算的张父的工龄等财产属于张母、张父夫妻共同财产，故应按遗产继承处理的答辩意见。法院已认定《房屋产权转移书》系张父、张某文真实意思表示，根据生活常理及一般经验逻辑，均可以推断出张父同意其子张某文以其工龄折抵房款，故对该部分的财产权益，张父已在生前作出处置，不应属于遗产范畴。另，亦未有证据证明张母在生前对此持不同意见，法院对张某豪、张某琴的该项答辩意见不予采信。
综上所述，法院对张某文要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求予以支持。张某文要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，系请求张某豪、张某琴、张某德在张某文向不动产登记部门申请变更案涉房屋所有权登记手续时予以协助，法院亦予以支持。
