北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
高某丹向本院提出诉讼请求：1．确认被告与第三人于2018年11月13日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；2．被告与第三人协助原告办理位于北京市丰台区一号房屋的解除抵押手续；3．诉讼费由被告负担。
事实与理由：原告于2005年7月4日出资购买位于北京市丰台区一号房屋，2016年8月24日原告将该房屋过户至被告名下，后原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》已经被民事判决书确认无效。2018年11月13日，被告擅自将原告名下涉案房屋抵押给第三人邹某静，并办理了抵押登记。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告多次要求被告为其解除抵押，均遭被告拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请判如所请。
被告辩称
F公司辩称：邹某静向我公司借款140万元用于公司周转，我公司用我方名下涉案房屋抵押给邹某静。不同意原告的诉讼请求。
邹某静述称：不同意原告针对第三人提出的全部诉讼请求。第三人与被告之间的借贷和抵押是真实的，不存在抵押合同无效的事由，我方认为本案案由应为确认合同无效纠纷。
法院查明
秦志刚与高某丹于1993年3月17日登记结婚，于2018年3月22日离婚。高某丹于2005年7月6日取得丰台区一号的房屋所有权。
2016年8月24日，出卖人高某丹与买受人F公司签订《存量房买卖合同》，约定高某丹将涉案房屋出售给F公司。2016年8月26日，涉案房屋转移登记至F公司名下。
2018年4月20日，秦志刚将高某丹、F公司诉至本院，以双方恶意串通损害其利益为由，要求确认二被告签订的《存量房买卖合同》无效。2018年10月31日，本院判决确定高某丹与F公司签订的《存量房买卖合同》无效。F公司不服提起上诉，2019年3月29日，北京市第二中级人民法院，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月15日，涉案房屋更正登记至高某丹名下。
2018年11月13日，抵押人F公司（甲方）与抵押权人邹某静（乙方）签订《主债权及不动产抵押合同》（不动产登记专用），约定主债权金额为140万元，债务履行期限2018年11月13日至2028年11月13日；抵押不动产坐落丰台区一号，被担保主债权金额140万元，担保范围为本金、利息，债务人杨某燕。2018年11月15日，邹某静取得抵押权登记证书。
另查，在我院受理的邹某静诉高某丹民间借贷纠纷案件中，F公司向我院出具证明，内容如下：“我司与高某丹于2016年8月24日就位于北京市丰台区一号室签订《存量房买卖合同》，进行房产交易。我司在此确认：该合同性质系借名买房合同，我司仅系名义买房人，实际买房人系邹某静，该合同所涉权利义务均由邹某静享有和承担。同时，上述房屋交易中，通过我司银行账号2016年8月30日向高某丹支付的所有购房款均属于邹某静钱款，邹某静有权与高某丹进行账务核对，有权主张相应的债权，我司均予以配合及认可”。该案中，邹某静亦主张为避免限购，其另设立F公司以实现以房抵债协议。
再查，F公司于2016年7月1日成立，由杨某燕担任其法定代表人，邹某静担任监事。杨某燕、邹某静为其自然人股东。2016年9月20日，邹某静转让股权。
庭审中，F公司、邹某静主张双方存在债权债务关系，为担保主债权，F公司将涉案房屋抵押给邹某静。为证明其主张，F公司提交借记卡账户历史明细清单在案佐证。其上载明：2018年11月15日，杨某燕自其账户向邹某静账户分两笔共计汇款1400000元。对该证据的证明目的，高某丹不予认可。
裁判结果
一、确认北京F公司与邹某静于2018年11月13日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；
二、北京F公司与邹某静于本判决生效之日起十日内协助高某丹办理位于北京市丰台区一号房屋抵押权注销手续。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，F公司在之前案件审理中自称其与高某丹签订的《存量房买卖合同》为借名买房，其为名义买房人，实际买房人系邹某静。邹某静作为F公司的监事，亦陈述为了避免限购，其另设立了F公司以实现以房抵债协议的事实。故邹某静与F公司不仅存在利害关系，且邹某静对于高某丹与F公司涉案房屋交易、诉讼情况均知情。
在法院已经一审判决确认高某丹与F公司签订的《存量房买卖合同》无效后，邹某静与F公司签订的《主债权及不动产抵押合同》显属双方恶意串通，损害他人合法权益的行为，应当认定为无效。故高某丹要求确认F公司与邹某静于2018年11月13日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效并要求F公司与邹某静协助办理涉案房屋解除抵押手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
