北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文、张某武、张某仁向本院提出诉讼请求：1、依法判令位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）归三原告共同共有，三原告依法给予张某涛折价款1236675元；2、张某涛协助三原告办理房屋过户手续并交付一号房屋；3、依法判令张某涛支付三原告一号房屋租金。
事实与理由：张父与张母于1953年结婚，双方系初婚。婚后育有四个子女，分别为张某文、张某武、张某仁、张某涛。张母于2004年1月11日去世，张父于2016年12月11日去世，双方的爷爷奶奶、姥姥姥爷都先于张母、张父去世。2000年，被继承人单位进行房改，由单位职工张父购买一号房屋，建筑面积56.77平方米，产权登记在张父名下。
房屋可以过户交易。双方就继承问题未达成一致意见。张某涛将房屋对外出租，我们认为房屋每月租金为6666元，原被告四人每人占1/4，故诉至法院。
被告辩称
张某涛辩称，我不同意原告的诉讼请求，涉案房屋虽然是我父亲的名字，但是我购买的，亲友都知道，我父亲也给我留了遗嘱。1997年房改时涉案房屋购房需要4万元，三原告说都不要这个房屋，他们不要我就要了，我就出了4万元，当时我财力比较好，我有100万元，很轻松就出了这个钱。2013年我把涉案房屋房产证、发票给了张某文，我希望原告对老人好一点儿。
涉案房屋是我购买的，老人也是我照顾的，三原告没有为家里花一分钱，后几年老人身体不好我给老人雇佣了护工，1996年原告突然把老人接走，也不让护工继续护理，我给张某文打了3万元。
法院查明
张父与张母系夫妻关系，两人育有四个子女，分别为张某文、张某武、张某仁、张某涛。张母于2004年1月11日去世，张父于2016年12月11日去世。
一号房屋系张父与张母夫妻关系存续期间，张父从其单位处购得的房改房，产权登记在张父名下。现房屋钥匙由张某涛持有。诉讼期间，三原告对于一号房屋市场价值申请鉴定，鉴定结论为一号房屋总价值为494.67万元，张某涛认为评估价值过高，没有进入涉案房屋内进行评估，并提交中介公司网上信息佐证。关于房屋的分割，三原告主张该房屋的所有权，同意按照评估价值向张某涛支付1/4房屋补偿款1236675元，并称具有支付能力。张某涛亦主张房屋所有权，但表示没有能力给付折价款。
原审审理期间，张某涛主张父母生前留有口头遗嘱将一号房屋留给其本人，不得出售房屋，后又称口头遗嘱内容为将一号房屋留给张某涛之子。张某涛提交证人证言、光盘、信件等证据佐证。原审二审期间，张某涛向法院提供了一份遗嘱，遗嘱内容为“我张父北京海淀一号房屋有我儿子张某涛出资购买，我去世后由张某涛所有。遗嘱人张父，2002.3.18.见证人：李某才2002.3.18，见证人：李某环2002.3.18.”
李某才与李某环在二审审理过程中到庭表示其二人与张某涛系朋友，在张父家中看到了张父书写遗嘱，并在该遗嘱上签名并按手印，当时张某涛亦在场。北京市第一中级人民法院将原审案件发回重审。本案审理过程中，张某涛表示该遗嘱是张父自行书写，书写后放在一本书中，因为多次搬家所以在一审期间没有找到遗嘱，三原告对于张某涛提交的遗嘱不予认可，认为遗嘱中的字迹并非张父本人书写，且原审法官多次询问老人是否书写遗嘱，张某涛均表示父母只有口头遗嘱，从未提及书面遗嘱的事宜。
本案诉讼期间，张某涛将张某文、张某武、张某仁诉至本院，要求判令一号房屋归其所有，张某文、张某武、张某仁配合将该房屋过户至其名下。驳回张某涛的全部诉讼请求。张某涛不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于判决书，写明：“本案中，张某涛主张其请求判令涉案房屋归其所有并将涉案房屋变更登记到张某涛名下的理由系基于其与张父之间就涉案房屋存在借名买房法律关系，故张某涛应当就其与张父之间存在借名买房法律关系的事实承担举证证明责任。现张某涛在本案中提供的付款收据不足以证明张某涛与张父之间存在借名买房的合意，亦不足以证明涉案房屋的全部购房款系其出资交纳，其应承担举证不足的不利后果。
故一审法院对于张某涛主张的借名买房事实不予认定，并对张某涛据此提出的全部诉讼请求不予支持，所作处理并无不当”。该院驳回上诉，维持原判。
三原告主张张某涛自2018年1月1日后将一号房屋出租而产生的租金，并主张租金标准为每月7000元，三原告提交中介公司网上信息佐证租金标准。经本院核查之前民事判决书，载明：双方当事人均陈述2008年开始，张某涛将涉案房屋出租至今。
裁判结果
一、登记在张父名下的北京市海淀区一号房屋由张某文、张某武、张某仁共同共有，张某文、张某武、张某仁于本判决生效后15日内向张某涛支付房屋补偿款1236675元，张某涛收到上述房屋补偿款后15日内协助张某文、张某武、张某仁办理房屋过户手续，并同时将北京市海淀区一号房屋交付张某文、张某武、张某仁；
二、张某涛于本判决生效后15日内按照每月5000元的标准向张某文、张某武、张某仁支付租金补偿款。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，张某文、张某武、张某仁、张某涛系被继承人张父与张母的子女，系两人的法定继承人，依法享有继承权。张某涛虽称张父生前留有自书遗嘱，并向法院提交了该遗嘱，遗嘱中的见证人亦出庭表示张父书写遗嘱时张某涛在场，但原审中张某涛仅向法院表示父母留有口头遗嘱，未表示留有书面遗嘱且有朋友见证。故法院认为张某涛对于遗嘱内容及形式前后陈述不一，且张某涛并未向法院申请鉴定并证明该遗嘱是张父书写，张某涛应承担举证不能的法律责任，法院对其主张的遗嘱继承不予采信，确认本案按照法定继承进行处理。
根据查明事实及生效文书确认，一号房屋系被继承人合法财产，不属于张某涛的个人财产，该房屋应作为遗产进行处理。根据法定继承原则，原被告四人继承份额应均等，现并无证据显示双方存在多分、少分或不分的情形，故法院判令原被告四人对于一号房屋各享有1/4份额。现三原告要求认定房屋为三人共同共有，并同意按照1/4份额以及房屋现价值向张某涛支付房屋补偿款，理由正当，法院予以支持。
张某涛虽然主张房屋所有权，但表示没有能力给付房屋折价款，故法院认为房屋归三原告所有为宜。张某涛虽不认可评估价值，但法院认为评估报告依据充足、程序合法，张某涛提交的证据不能推翻评估报告结论，故法院对评估价值依法予以采信。综上，法院依法判令一号房屋归张某文、张某武、张某仁共同共有，三人向张某涛支付房屋补偿款1236675元，张某涛应将房屋交付张某文、张某武、张某仁，并配合办理房屋过户手续。
对于房屋租金问题，张某涛对于房屋出租一事的陈述前后不一，应承担对其不利的法律后果，一号房屋存在出租情况，张某涛应向三原告支付2018年1月1日之后的房屋租金，三原告主张的租金标准合理，法院予以采信。
