北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某涛向本院提出诉讼请求：判令不得执行北京市朝阳区一号房屋。
事实和理由：2016年7月10日，我与郑某娟签订顶名购房协议即《购买商品房协议书（借用他人名义）》，我以郑某娟的名义购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），我系实际出资人，房屋所有属于我。2016年7月10日，郑某娟按照顶名购房协议代我向房屋出卖方林某购买涉案房屋，房屋总价款450万元。2016年7月25日，郑某娟按照顶名协议代我将涉案房屋进行了过户合同的签订。之后我入住涉案房屋。《购买商品房协议书（借用他人名义）》还约定在涉案房屋所有权过户到我名下之前，未经我同意，郑某娟不得将涉案房屋出售给他人，也不得将该房屋用于投资、贷款、担保；房屋一段时间内登记在郑某娟名下，待我确定过户时间后，郑某娟无条件配合办理变更手续。
但由于郑某娟的原因，涉案房屋发生了多次抵押登记及查封，导致我无法办理过户。黄某丽在申请执行郑某娟的执行案件中，法院查封了涉案房屋。我于2021年2月提起案外人执行异议，2021年5月24日，法院驳回了我的异议。就涉案房屋，我在法院查封之前签订了合法有效的书面合同、占有了涉案房屋、支付了全部价款，且房屋未过户并非我的过错，故我对执行标的享有排除执行的权利。
被告辩称
黄某丽辩称：法院于2021年5月24日作出的裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，张某涛的诉讼请求应予驳回。一、张某涛所提出的借名买房执行异议诉讼，并未提供与原判决、裁定无关的新的补充证据和诉讼理由。二、涉案房屋登记在郑某娟名下，与张某涛无关。现有证据证明，2016年7月至8月间，郑某娟与涉案房屋原产权人林某签订了房屋买卖合同，并于9月1日将涉案房屋过户登记至郑某娟名下，全部买卖过程依法、合规。2017年2月，经依法公证，郑某娟将涉案房屋抵押给我并从我处借款600万元。根据法律规定，不动产所有权以登记为准，涉案房屋登记至郑某娟名下，属郑某娟所有，与张某涛无关。
三、张某涛与郑某娟签订的借名买房协议真实性存疑，我对此不认可。根据可查阅的裁判文书显示，张某涛和郑某娟在2017年至2019年在一起开公司，2017年郑某娟将涉案房屋抵押给我，张某涛不可能不知情。张某涛与郑某娟签订的借名协议没有经过公证，随时随地都可以签订，真实性无法考证。考虑到二人之间的利害关系以及共同违法犯罪的事实，我有理由怀疑张某涛所称的借名买卖协议不真实。四、张某涛并非涉案房屋的出资人，对涉案房屋不享有所有权。张某涛虽提供了六张转账凭证，但并不能证明其是涉案房屋的出资人。首先，涉案房屋于2016年9月1日转移登记至郑某娟名下，而张某涛提供的出资买房的转账凭证的时间在2016年11月23日，也就是说郑某娟在获得产权后三个月才付款给卖房人，该做法违反生活常识和普遍规律。
其次，张某涛提供的450万元转账凭证，是张某涛、郑某娟、邵某三人进行的循环转账，张某涛并未支付450万元，不能证明其实际出资人。最后，张某涛与郑某娟是生意伙伴，也是利益、利害关系人，二人之间出现资金往来非常正常，其提供的转账凭证只能证明其与郑某娟之间有过资金往来，不能证明资金的特定指向。五、张某涛提供的与林某之间的借款合同和转账凭证，只能证明与林某之间有过借款关系，但林某是否收到款项无法证明。张某涛并未提供证据证明其与林某之间存在以房抵债协议。
郑某娟未出庭应诉亦未答辩。
法院查明
涉案房屋登记至郑某娟名下。2017年2月9日，黄某丽就涉案房屋取得不动产登记证明，载明的证明权利或事项为抵押权，被担保数额为600万元。
2019年4月19日，北京市某公证处作出执行证书，载明“2017年2月4日，借款人郑某娟与出借人黄某丽签订《借款抵押合同》，约定借款人向出借人申请借款600万元，借款期限1个月，自2017年2月4日至2017年3月3日（以实际付款时间为准），利息按月利率2%计算缴纳，借款人以其名下位于北京市朝阳区一号房产为上述借款提供抵押担保，经查，上述房产已在北京市国土资源局办理了抵押登记手续……”
黄某丽依据赋予强制执行效力的债权文书申请执行郑某娟一案，我院执行过程中，我院轮候查封了郑某娟名下的涉案房屋，至2020年6月2日，涉案房屋的在先查封均已解除或过期，后我院陆续对涉案房屋采取执行措施，并拟进行司法网络拍卖。张某涛向我院提出异议，请求终止对涉案房屋的执行，我院驳回了张某涛的异议。
张某涛以其借用郑某娟名义购买涉案房屋为由，要求排除对涉案房屋的执行，为此提交了以下证据：
1.2016年7月10日张某涛与郑某娟签订的《购买商品房协议书（借用他人名义）》。该协议约定张某涛以郑某娟名义购买涉案房屋。
2.2016年7月10日，涉案房屋原登记权利人林某与郑某娟签订的《房屋买卖合同》，该合同约定林某以450万元的价格将涉案房屋出售给郑某娟；2016年7月25日，林某作为出卖人与郑某娟作为买受人签订的的《存量房买卖合同（自行成交版）》。
3.涉案房屋购房发票、契税票、税收缴款书，前述票据的名称均为郑某娟。张某涛称款项均系其支付，且持有票据原件。
4.物业收据、前期物业服务协议、门禁卡收据、网费登记表及发票、电费发票、燃气维修单等，证明涉案房屋由张某涛控制使用。
5.2016年10月28日的不动产权利证书遗失、灭失声明，证明因郑某娟挂失权属证书导致无法过户。
6.2020年11月17日北京k公司就涉案房屋出具的《涉执房地产处置司法评估报告》，证明《购买商品房协议书（借用他人名义）》签订于法院查封前，因郑某娟恶意办理抵押登记向别人借款以及房屋被查封导致无法办理转移登记。
7.张某涛于2016年1月29日向林某转账370万元的转账凭证；2016年1月29日，经公证的林某作为借款人与张某涛作为出借人签订的金额为370万元的《借款合同》；林某委托邵某出售涉案房屋的委托书；证明林某向张某涛借款，其与林某之间存在以房抵债关系。
8.2019年张某涛起诉郑某娟要求确认涉案房屋归其所有一案的民事裁定书，证明其与郑某娟之间存在借名买房关系。
黄某丽不认可证据1的真实性，提出怀疑系张某涛与郑某娟恶意串通签订；认可证据2、3、4、5、6的真实性，但提出与本案无关；认可证据7、8的真实性。
裁判结果
驳回原告张某涛的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋登记在郑某娟名下，应属郑某娟所有。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张某涛以其借用郑某娟名义购买涉案房屋要求排除执行，但根据查明的事实，涉案房屋登记在郑某娟名下，郑某娟与黄某丽之间存在借款关系，郑某娟为担保借款的履行，以涉案房屋办理了抵押登记，黄某丽取得了不动产抵押权，黄某丽对涉案房屋享有的权利优先于张某涛所述的借名买房的债权，故张某涛无权要求排除涉案房屋的执行。
