北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某德向法院起诉请求：1.解除李某德与王某玲签订的借名买房《协议书》；2.请求判令王某玲赔偿李某德损失9984700元；3.本案诉讼费用、评估费由王某玲承担。
法院查明
1999年12月25日，王某玲（买方、乙方）与案外人A公司（卖方、甲方）签订《北京市外销商品房预售契约》，约定王某玲购买本案涉案房屋，售价为172万元。2000年3月8日，王某玲与其母亲赵某靓与银行（贷款人）、A公司（保证人）签订《个人住房贷款借款合同》，约定王某玲就涉案房屋贷款120万元。
2014年，王某玲起诉至朝阳区人民法院，要求A公司协助其办理涉案房屋的过户手续。2014年8月10日，朝阳区人民法院作出R号判决书民事判决书，判决A公司于该判决生效之日起七日内协助王某玲办理涉案房屋的产权证，并登记至王某玲名下；因此所产生的全部税费由王某玲负担。2019年11月4日，涉案房屋所有权登记至王某玲名下。
2015年，李某德将王某玲起诉至法院，以其与王某玲之间存在借名买房关系为由，要求王某玲协助其办理涉案房屋的产权过户手续。该案审理过程中，李某德提交《协议书》一份，以证明其与王某玲之间的借名买房关系。该《协议书》上有李某德、王某玲、赵某靓签字及T公司盖章。该案审理中，王某玲主张其父亲王父和李某德一起做钢材生意，A公司欠王父及李某德的钱款。由于A公司无能力偿还钢材款，大家协商将涉案房产以房抵债。王父和李某德商议过对于房屋的处理，李某德认为自己在河北居住，当时北京的房子也不值钱，李某德说想要钱，当时就以买房的名义从银行办理了贷款，银行放款后，A公司将贷款给了李某德，李某德将房屋出租的租金用来偿还每月贷款，双方协商贷款还清后涉案房屋归王某玲所有。
王某玲不认可李某德提交的协议书的真实性，并申请对该协议书中“王某玲”及“赵某靓”的签字是否为本人书写进行笔迹鉴定，申请对“T公司”印迹与印刷字体“相关单位盖章”形成先后时间顺序进行鉴定。后鉴定机构出具鉴定意见，认为协议书上“赵某靓”与“王某玲”为本人书写；“T公司”印迹与印刷字体“相关单位盖章”的交叉处形成先后时间顺序为先打印黑色字迹后加盖红色印章印文。2018年9月25日，法院作出p号民事判决，认定涉案房屋是李某德享有的对案外人的债权抵债所得，李某德与王某玲之间存在借名买房的法律关系。但由于该案判决作出时，王某玲尚未取得涉案房屋的所有权登记，李某德要求王某玲为其办理转移登记的请求存在履行障碍，经法院释明，李某德仍坚持其诉讼请求，考虑目前情况不具备办理过户手续的条件，因此驳回了李某德的诉讼请求。王某玲不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。
2018年12月25日，北京市第二中级人民法院作出J号民事判决书，认定李某德与王某玲之间存在借名购买涉案房屋的合同关系。王某玲系出名人，李某德系借名人。王某玲上诉否定与李某德之间存在借名购买涉案房屋的合同关系，依据不足。最终判决驳回上诉，维持原判。
本案审理中，经李某德申请鉴定房地产市场价值为998.47万元。
审理中，经李某德与王某玲确认，2019年11月4日，涉案房屋所有权登记至王某玲名下之前，涉案房屋一直由李某德管理并出租，涉案房屋的银行按揭贷款亦由李某德负责偿还完毕。王某玲取得涉案房屋所有权后，收回了涉案房屋。2019年12月23日，涉案房屋上设立最高额抵押，抵押人为王某玲，抵押权人为银行，被担保主债务数额为862.981350万元，债务履行期限为2019年12月19日起至2025年12月17日止。
本案立案时，李某德的诉讼请求为要求王某玲履行与李某德签订的借名购房《协议书》，将涉案房屋过户至李某德名下。后经法院释明，李某德于2020年9月7日庭审中当庭变更诉讼请求为：要求解除李某德与王某玲之间的借名购房《协议书》，并要求王某玲赔偿李某德相应财产损失。
审理中，李某德为证明其与王某玲之间存在借名购房关系，向法院提交《协议书》一份。该协议书约定：“经王某玲同意，李某德在购买办理购房手续时，全部使用王某玲的身份证、户口簿、名称等相关文件，房产及按揭均归李某德所有。由此产生的一切经济责任和法律责任由李某德承担，均与王某玲无关。双方可随时办理过户手续，无任何异议及附加条件。签字：李某德（签字）签字：王某玲赵某靓（签字）相关单位：T公司（公章）年月日”。
李某德主张该协议中的“T公司”是王某玲父亲王父名下的公司，赵某靓是王某玲的母亲，赵某靓在该份协议书上签字及T公司在该份协议书上盖章的行为是对这份协议书的见证，该证据可以证明李某德与王某玲之间存在借名买房关系。对于李某德为何要借王某玲的名义购买房屋，李某德的解释为：买房的时间是在1999年底，李某德当时没有北京户口，为了贷款方便，李某德又与王父关系特别好，王父当时还欠李某德一笔钱没有还，王父就提出了以王某玲名义帮助其贷款购房，双方为此签订了上述《协议书》。
王某玲在本次诉讼中则持答辩意见主张涉案房屋为折抵李某德欠付王父的钢材款60万元，才购买至王某玲名下。购房款共172万元，其中首付款52万元由王父出资，剩余购房款120万元为折抵A公司欠付李某德的款项。后李某德使用涉案房屋办理了按揭贷款，但该贷款并未支付A公司，而是由李某德自行支配，贷款利息亦由李某德偿还。因李某德欠付王父钢材款为60万元，折抵了该笔欠款及首付款后，与购房款仍存在60万元的差额，因此涉案房屋由李某德出租，以取得的租金折抵该60万元的购房款差额。王某玲不认可其曾与李某德签署过涉案《协议书》，对于《协议书》上王某玲及赵某靓签字经另案鉴定为其二人本人所签，王某玲解释为，因当时赵某靓也在A公司工作，为了方便其二人可能会在空白纸上进行签字。所以即便《协议书》上的签字确为王某玲及赵某靓所签，也应当是在其二人签好字的空白纸上打印的。
王某玲对该租赁经营合同的真实性不认可，并且认为该协议内容违法，李某德无权占有企业的财产。
审理中，李某德为证明涉案房屋系北京K公司（以下简称K公司）因欠付李某德款项，涉案房屋开发商A公司、K公司与李某德共同约定，A公司同意物资中心购买涉案房屋，价款172万冲抵欠款的事实，向法院提交《协议书》（以下简称：抵债协议）一份及发票一份。王某玲对上述证据的真实性不认可，认为发票为存根联，李某德可随时伪造。仅依据该发票无法证明A公司、K公司与李某德履行了该抵债协议。
审理中，李某德为证明抵债协议的履行情况，向法院提交《证明》一份及企业信息查询记录一份，其主要内容为：今证明K公司和物资中心及A公司三方抵账协议已履行完毕。其中房屋抵账总价款172万元；A公司再以按揭形式协助李某德（王某玲）办理贷款也完毕，A公司已将约定的51.6万元（实际归整为52万元）已冲抵按揭首付，并开具收据；A公司已将约定的120万元拨付给K公司；K公司已将约定的120万元全部付给李某德；其他手续与K公司无关。该证明下方落款处为K公司公章。王某玲对上述证据的真实性及证明目的均不认可。K公司不是涉案房屋的开发商，K公司无法证明三方协议的履行情况。该证明系证人证言的形式，K公司应当出庭作证。
审理中，李某德为证明在购房时其并未欠王父款项，而是王父欠付李某德款项，向法院提交《经济往来结算书》一份。”该结算书落款处有物资中心及A公司的盖章，并有李某德及王父的签字。落款时间为2000年12月1日。
审理中，王某玲为证明李某德在各案中对于以房抵债的事实陈述不一致，有的案件说首付款由其实际支付，有的案件中陈述首付款并非实际支付的事实，向法院提交p号案件的卷宗材料、之前案件的起诉书。
李某德认可上述证据的真实性，不认可王某玲的证明目的。李某德认为其支付了涉案房屋首付款是事实，只不过房款的支付方式是以抵债的方式支付，在多次诉讼中李某德的陈述是一致的，不存在前后矛盾的情况。
审理中，法院询问王某玲其认为涉案房屋折抵了欠付王父的款项金额具体为多少？对于以涉案房屋折抵李某德欠付王父欠款，是否有相应证据予以证明？王某玲解释为：涉案房屋折抵了李某德的欠款60万元，剩余未折抵款项则由李某德使用涉案房屋所获得的租金折抵。但对于上述折抵情况王父与李某德并未形成书面协议。
法院判决：
一、确认李某德与王某玲之间的借名购房《协议书》于2020年9月7日解除。二、自判决生效之日起十日内，王某玲赔偿李某德财产损失9984700元。
房产律师靳双权点评
本案不属于重复起诉。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案的争议焦点为，在有多份生效判决已认定李某德与王某玲就涉案房屋形成借名买房合同关系的情况下，依据王某玲在本案中提交的证据，能否推翻原生效判决认定的事实。
本案中，王某玲的主张主要基于两点：第一，王某玲认为李某德提交的涉案借名买房《协议书》系伪造，王某玲并未与李某德签订过借名买房《协议书》；第二，涉案房屋实际为李某德为折抵其欠付王父的钢材款，才将涉案房屋购买至王某玲名下。对于王某玲的上述主张，法院认定如下：
首先，在p号案件审理过程中，经法院委托鉴定机构鉴定，已认定涉案借名购房协议书中“王某玲”“赵某靓”的签名为其二人所签，《协议书》上的红色印章印文“T公司”与印刷字体“相关单位”的交叉处形成先后时间顺序为先打印黑色字迹后加盖红色印章印文。审理中，王某玲还辩称，1999年时，赵某靓亦在A公司工作，为了方便其二人曾签署过空白纸张。但根据王某玲所述，1999年时其还在上学，其与赵某靓在空白纸张上签字的行为与方便A公司工作不存在逻辑上的因果关系。即便如王某玲所述，涉案借名购房《协议书》系先由王某玲、赵某靓签字及A公司盖章，后打印上部的协议内容，但王某玲、赵某靓在空白纸张上签字的行为，应当视为其对其民事权利处置的放任，王某玲及赵某靓应当承担相应的不利后果。
因此，根据王某玲在本案中提交的证据，法院无法认定涉案借名购房《协议书》系李某德伪造的事实。
第二，对于王某玲主张涉案房屋系李某德为抵账而登记至王某玲名下的辩称意见，王某玲仅提交了证人证言予以佐证，但无法提交证据证明李某德与王父就其二人之间以房抵账的事实曾协商一致。王某玲虽主张根据李某德提交的《经济往来结算书》记载，1999年之前，李某德仍欠付王父钢材款40万元。但该《经济往来结算书》应当认定为李某德与王父之间就1999年及之后的经济往来进行的结算，该《经济往来结算书》对于如此重大的以房抵账事项并未记载，亦不符合常理。因此根据王某玲在本案中提交的证据，法院无法认定涉案房屋系李某德为折抵欠付王父的债务而登记至王某玲名下的事实。
第三，在p号案件审理过程中，王某玲主张其父亲王父和李某德一起做钢材生意，A公司欠王父及李某德的钱款。由于A公司无能力偿还钢材款，大家协商将涉案房产以房抵债。从而主张涉案房屋是王父与李某德共同享有的债权获得的抵债房。本案中，王某玲又主张涉案房屋为李某德个人债权获得的抵债房，但又用来抵偿李某德欠付王父的货款。两次诉讼中，王某玲对涉案房屋的取得来源陈述不一致，使法院对王某玲陈述的真实性不予认可。
综上，王某玲在本案中提交的证据无法推翻生效判决已确认的事实，对于王某玲的辩称意见，法院不予采信。法院认定王某玲与李某德之间成立借名购房关系，涉案借名《协议书》系王某玲与李某德的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应遵守该协议的约定。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。
对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
本案中，依据涉案借名购房《协议书》，王某玲有将涉案房屋过户至李某德名下的义务，但因王某玲拒绝履行该义务，并且在涉案房屋上设置抵押，导致涉案借名购房《协议书》无法履行，因此李某德有权要求解除涉案借名购房《协议书》。2020年9月7日庭审中李某德明确表示了其要求解除涉案借名购房《协议书》的诉讼请求，因此法院认定涉案借名购房《协议书》于2020年9月7日解除。因涉案借名购房《协议书》系因王某玲违约导致解除，则王某玲应赔偿因其未按合同约定将涉案房屋过户至李某德名下给李某德造成的损失。李某德主张依涉案房屋的现市场价值计算于法有据，法院予以支持。
