北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某良向本院提出诉讼请求：1．被告履行房屋买卖合同义务，将位于北京市丰台区一号房屋交付原告并协助原告办理房屋转移登记手续登记至原告名下；2．被告支付原告逾期过户违约金；3．诉讼费由被告负担。
事实和理由：2016年2月28日，原告经A公司介绍，与被告签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的北京市丰台区一号房屋，于当日交付了购房定金50000元。双方约定，被告于2016年8月28日将房屋交付给原告。2016年5月26日原告与被告又签订补充协议，约定房屋过户日期延长至2016年12月30日，原告又追加房屋定金100000元交付于被告。翌后原告多次催促被告履行房屋买卖合同义务，交付房屋办理过户事宜。被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未交付亦未办理任何过户手续。致使原告再也无法以相同价格购买相同地段的房屋，被告的上述违约行为造成原告的诸多损失，严重侵犯了原告的权利。无奈之下诉至法院，望判如所请。
被告辩称
秦某兰、周某聪辩称：原告起诉的合同标的物不属于被告所有，被告的房屋地址是北京市丰台区二号房屋。房屋买卖合同由中介书写，中介系原告所找和委托的，被告不认识中介，原告由此产生的一切损失由中介负担，与被告无关。秦某兰、周某聪向本院提出反诉请求：1．判令解除双方于2016年2月28日签订的房屋买卖合同；2．原告支付二被告损失154962．5元；3．反诉费由原告负担。事实和理由：2016年2月28日，反诉人经A公司介绍，与被反诉人签订了《房屋买卖合同》，标的物是北京市丰台区二号房屋，建筑面积89．5平方米。根据《房屋买卖合同》第四条中第（三）款约定，付款期限是签订合同当日支付定金和首付款。反诉人告知被反诉人因为着急用钱，故以低于当时市价的2900000元出售该房屋，付款方式是首付款2400000元，剩余500000元被反诉人以公积金贷款形式支付。
被反诉人也明确表示买的就是反诉人的房屋。双方对房屋情况和付款方式的理解达成一致。合同签订后，反诉人按约定时间向被反诉人交付房屋，被反诉人拒绝接收。反诉人多次要求被反诉人支付首付款2400000元，被反诉人以各种理由推脱，拒不履行合同约定的付款义务，导致合同目的无法实现，被反诉人的行为已构成根本违约，因此反诉人请求贵院判令解除合同。由于房屋空置，造成反诉人财产损失154962．5元。
房屋在2016年2月签订合同时处于出租状态，反诉人和被反诉人都知情且在合同第二条第（四）款第2项和合同第4页的附件四，两处都有明确记载。反诉人为交付房屋，已赔偿承租人一个月租金（即5000元）解除当时的租赁协议，房屋从2016年9月1日至2018年11月31日一直处于空置状态共计27个月，每月房屋租金5000元，27个月的房屋租金和1个月的解除租赁协议赔偿金5000元，合计140000元。按照中国人民银行同期同类贷款年利率4．75%计算，以140000元为基数27个月的贷款利息为14962．5元，赔偿金额和贷款利息共计154962．5元。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望支持诉请。
孙某良对秦某兰、周某聪的反诉辩称：一、房屋买卖合同依法有效，原告一直按合同约定履行义务，因此不同意解除合同，应按合同继续履行；二、不同意负担房屋空置费。被告答辩时称房屋不属于被告所有，但是被告反诉状明确写明反诉人与被反诉人签订房屋买卖合同，出售房屋即原告起诉状中载明的房屋，按合同约定交付房屋是被告的义务，收房是原告的权利不是义务，原告何时行使权利原告有选择权，被告不能因为被告履行义务或不能履行义务要求原告承担空置房屋的损失。一个月的赔偿金是被告履行义务的行为不应要求原告承担。
A公司对秦某兰、周某聪的反诉未答辩。
法院查明
2016年2月28日，周某聪代出卖人秦某兰与买受人孙某良、居间人A公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区一号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积88．48平方米。第二条房屋权属情况：第四条成交价格、付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2900000元。买受人可以在签订本合同的同时支付购房定金50000元，不高于成交价格的20%。该定金自本合同生效之日抵做购房款。第六条房屋的交付：出卖人应当于2016年8月28日将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起154工作日内，双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。在合同附件二《补充协议及其他约定》中，双方约定以秦某兰房本办理完毕以后办理房屋贷款及进行网签过户手续。
在合同附件三《房屋共有权人对出售该房屋的意见》载明周某聪系秦某兰的配偶，其同意出售共有的涉案房屋。秦某兰在合同附件四《房屋租赁情况的约定》中承诺：“本人所属上述房产存在租赁情况，本人保证在约定交房期限内与承租人解除租赁关系或取得承租人放弃优先购买权声明。以上为本人承诺，由此引发一切经济纠纷由本人承担，并赔偿买受人相应经济损失”。
合同签订后，孙某良分别于2016年2月28日、2016年5月24日、2016年5月26日向秦某兰、周某聪支付定金总计150000元。秦某兰认可收到上述定金。
2016年5月26日，孙某良与周某聪签订《补充协议》，约定：买受人孙某良，出卖人周某聪，经出卖人买受人双方协商买受人孙某良购买周某聪位于：北京市丰台区一号房成交价2900000元，于2016年2月28日签订合同，签合同当日买受人孙某良支付定金50000元，于2016年5月24日支付100000元为追加房屋定金，现经双方协商过户日期延长至2016年12月30日以前过户，如出卖人房屋产权证人仍没有办理下来双方另行协商，如本协议与买卖双方签订买卖合同有冲突均以本协议为主。
2016年11月16日至2018年7月29日期间，孙某良及其母孙母曾多次通过微信与周某聪沟通合同履行事宜，询问是否已经取得不动产权证书，督促对方继续履行合同，并表示愿意一次性支付剩余购房款。另查，周某聪、秦某兰原系夫妻。2004年6月21日，二人经本院调解离婚。周某聪、秦某兰称离婚后二人一直共同生活至今。2018年，秦某兰取得不动产权证书，上载明：权利人为秦某兰，共有情况为房屋单独所有，坐落为丰台区二号房屋，权利性质为按经济适用住房管理，用途为住宅，房屋建筑面积为89．5m2。
庭审中，秦某兰认为首付款2300000元应当在交付房屋时支付，而周某聪则认为首付款2000000元应当在腾房当天支付，二人均以孙某良没有支付首付款能力，不能履行合同主要义务，构成根本违约为由，要求解除房屋买卖合同，并要求支付房屋空置费、解除租赁合同赔偿金以及利息损失。为证明其主张，秦某兰、周某聪提交《房屋租赁合同》在案佐证。对此，孙某良不予认可，其认为根据合同约定，首付款2400000元应当于房屋过户当日支付，因一直未办理过户所以没有支付首付款。庭审中，孙某良表示可以一次性支付2750000元剩余购房款，并向本院提交银行存款证明。
裁判结果
一、秦某兰于本判决生效之日起十日内协助孙某良办理北京市丰台区一号房屋号房屋从秦某兰名下过户至孙某良名下的权属转移登记手续。同时孙某良向秦某兰支付剩余房款2750000元；
二、秦某兰于北京市丰台区一号房屋号房屋过户至孙某良名下之日起三日内，将该房屋交付孙某良；
三、驳回秦某兰、周某聪的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告孙某良与被告秦某兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。虽然双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》关于付款期限的约定不一致，但根据合同条款所使用的词句，可知首付款应在房屋过户当日支付，因秦某兰未协助孙某良办理房屋过户登记手续，故孙某良无需向秦某兰支付首付款。
秦某兰、周某聪以孙某良未履行合同主要义务，构成根本违约为由，要求解除房屋买卖合同并支付房屋空置损失及利息的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，秦某兰应于2016年8月28日将涉案房屋交与孙某良，秦某兰为履行合同义务清退租户支付的解除租赁合同赔偿金及利息与孙某良无关，无权要求孙某良赔偿。
经查，孙某良已按照合同约定向秦某兰支付了150000元定金，秦某兰亦已在2018年11月29日取得案涉房屋的不动产权证书，该房屋性质为按经济适用住房管理的产权房，并非经济适用房，不受未满五年不得上市交易的限制，具备办理房屋过户手续的条件。秦某兰未按照合同约定配合孙某良过户，而是提出了增加房屋价款等条件，不符合诚实守信的法律原则，亦不符合合同约定。在双方未就房屋价款和合同履行达成新的合意之前，双方应当按照合同约定履行合同。孙某良要求秦某兰交付房屋并协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。孙某良不要求周某聪承担责任，对此法院不持异议。
