北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某涵向本院提出诉讼请求:1、撤销王某苒、胡某君于2020年6月18日将坐落于北京市大兴区(以下简称案涉房屋)赠与第三人任某兰、王某刚的行为;2、判令王某苒、胡某君、任某兰、王某刚将案涉房屋过户至王某苒名下。
事实与理由:周某涵对王某苒、胡某君因民间借贷法律关系享有债权,该案于2020年10月判决由王某苒、胡某君支付借款本金4195800元及相应利息,但王某苒、胡某君未主动履行判决书确定的义务,现该判决书已经发生法律效力且周某涵已经另案申请强制执行。在上述民事案件审理过程中发现,登记在王某苒名下的案涉房屋于2020年6月18日赠与了任某兰、王某刚。上述赠与行为导致王某苒严重丧失了履行债务的能力,致使民事判决书未能执行,严重损害了周某涵的合法权益。
被告辩称
王某苒辩称,胡某君与周某涵之间的债务源于胡某君做生意期间,他如何与周某涵借钱、什么时间、什么金额、如何偿还等细节我完全不知情。直到2019年5月,周某涵第一次来北京,我才知道周某涵给胡某君向类似高利贷的地方借了钱。胡某君当时跟我说需要卖房子偿还,并告诉我,还清所有款项后,还有3.4万元的剩余。借款没有到过我的账户,我也完全不知情。
2020年6月,周某涵、胡某君和债主又来北京,百般游说要求抵押我父母的住房,但由于房子是我父母的,父母一直都没有同意,因此才没有进行下去。7月,周某涵和其母亲来到北京,要求抵押这套住房,我父母明确表示不同意。首先,案涉房屋购于1999年,首付款5万元,月供1200元左右,后于2002年5月20日还清房贷。期间所有费用全部由我的父母王某刚、任某兰负担,我没有任何经济能力支付与房屋相关的任何费用。所交材料中“贷款还清凭证”王某苒二字均是由我母亲任某兰填写,我本人完全没有到场。
其次,买这套住房的目的是为了解决当时一家三口的住宿问题。父母当时考虑,只有我一个女儿,以后的过户费也要几万元,所以直接把房屋的房主写了我的名字。这个行为的目的仅仅是为了省过户费。第三,同兴园这套住房是我父母生活了20多年的自住房屋。胡某君生意失败导致我们卖掉了我们自己的两套住房还债。我和父母、孩子的户口都需要迁出原本的住房,父母觉得我没有能力给他们养老,要求我把原本属于他们的房子还原成他们的名字,房子是他们的唯一保障。
不能证明赠与行为影响其债权实现,主张撤销权没有法律依据。400余万元出借款是明显超过周某涵经济能力的,该案可能是胡某君和周某涵恶意串通的,可能是虚假诉讼。王某苒可能会针对该案申请再审。赠与行为发生在2020年6月18日,赠与行为发生在前,诉讼在后,不存在恶意转让情形。综上,请求法院驳回周某涵诉讼请求。
胡某君辩称,同王某苒答辩意见。
王某刚,任某兰述称,房屋是我出资购买。王某苒当时刚刚参加工作,根本没能力交首付,更不可能3年内付清全款。目前,房子在我们名下是物归原主,这也是我们的唯一住房,和王某苒没有任何关系。只是使用她的名字,当时考虑到她是独生子女,房子早晚要落在她名下,为了节省过户费,卖房子的人当时也这样跟我们讲。可我们现在还活着,我们自己住,跟他们债务没有任何关系。
法院查明
案涉房屋于1999年3月以王某苒名义购买,于2002年5月还清贷款。
2005年1月6日,王某苒与胡某君结婚。2019年6月10日,胡某君与王某苒离婚,离婚协议书显示,女儿由女方抚养。夫妻共同所有的位于北京市海淀区两套房屋归女方所有,位于北京市西城区房屋归男方所有。
2020年10月法院判令胡某君、王某苒给付周某涵4195800元及利息。
2020年6月18日,案涉房屋以赠与方式变更登记至王某刚、任某兰名下。
裁判结果
一、撤销被告王某苒将位于北京市大兴区房屋于2020年6月18日赠与第三人王某刚、任某兰的行为;
二、驳回原告周某涵的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依据生效判决,周某涵为债权人,胡某君、王某苒为债务人。
胡某君、周某涵离婚协议书中,虽将案涉房屋作为夫妻共同财产进行了分配,但依据房屋购买时间及贷款还清时间可以判定,均在胡某君与王某苒结婚之前,故案涉房屋实为王某苒婚前个人财产。且赠与行为与胡某君无直接关联,周某涵将胡某君列为本案被告,要求撤销胡某君的赠与行为,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。
虽然案涉房屋在购买时,王某苒缺乏购房的经济基础,购房款由王某刚、任某兰实际出资,但王某刚、任某兰与王某苒之间关于案涉房屋存在何种法律关系,亦非本案需要裁判的内容。
王某苒作为生效判决确认的周某涵的债务人,王某苒将名下房屋以赠与方式转移登记至王某刚、任某兰名下,而非基于其抗辩的房屋实际所有权人为王某刚、任某兰,过户仅为将房屋返还给父母的名义,符合无偿转让财产的形式要件,显然对周某涵债权的实现产生影响,应当予以撤销。是否存在其他可供执行财产,不属判断王某苒行为是否应当撤销的法定条件。
债权人撤销权案件,依法仅对低价、无偿转让行为是否应当撤销进行裁判,周某涵要求将案涉房屋过户至王某苒名下的诉讼主张,超越了该范围,法院不予支持。