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资深房产律师:约定退房双方同意后想继续履行需要对方许可

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2021-01-15 19:49


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
原告诉称:
原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原告于2018年6月28日向两被告发出的《退房通知函》中关于解除合同及办理退房手续的通知生效;2、判决解除原被告双方于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》,两被告立即协助原告办理撤销合同备案登记退房等相关手续;3、判决被告按应付总房款465318元的10%向原告支付因未按时支付房款而产生的违约金46531.8元;4、判决被告向原告支付因收到原告解除合同通知3日后未协助办理撤销合同备案登记退房等相关手续而产生的违约金,按总房价465318元为基数每日万分之五计至直到办清退房等相关手续时止(截止起诉之日为23265.9元);5、判决全部诉讼费用由被告承担。
事实和理由:原被告双方于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》,合同约定原告将位于A县出售给两被告,总价款为465318元,首付款为140318元,余款325000元通过银行按揭支付。签订合同后,被告付清了首付款为140318元,但余款325000元却迟迟不能通过银行按揭支付,而且也未能直接以现金方式支付。因无力支付房价余款,被告于2017年2月13日向原告申请退房及退款,原告方也已经同意被告的退房退款申请,但被告方却迟迟不来协助原告办理撤销合同备案登记退房等相关手续;原告方于2018年6月28日向两被告发出的《退房通知函》,通知被告解除合同及要求其来办理退房手续,但两被告至今没有提出异议,也没有前来办理退房手续。为维护原告的合法权益,依据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条及最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,并根据《商品房买卖合同》第七条第1点第(2)款、第2点、第3点以及《合同补充协议》第二条第9点的约定,特向人民法院提起诉讼,恳请予以支持。
 
被告辩称
被告张三、李四辩称:一、本案答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效,答辩人已经通过各种方式凑集到资金可以一次性交纳剩余的房款,本案商品房买卖合同应当继续履行。1.本案的真相是被答辩人欺骗答辩人能够帮助办理银行贷款让答辩人买房,利用答辩人的资金将商品房建好后遇到商品房价格上涨,想要单方违约终止双方签订的合法有效买卖合同,行为严重违反了诚实信用的原则违背了双方订立合同的初衷。
二、本案不符合法定解除权和约定解除权的行使条件。1.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。合同解除权人经催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”当答辩人在被答辩人催告后拒不给付款项,答辩人无履行能力时,被答辩人可以请求解除合同,但被答辩人一直就没有向答辩人催告过,所以被答辩人无权依据法律规定要求解除合同;2、约定解除权的行使也应当是有条件的,答辩人多次与被答辩人交涉,但原置业顾问离职后被答辩人处根本没有人与答辩人交涉及对接商品房买卖合同的履行事宜,且合同对于逾期付款第七条约定逾期超过30日后出卖人可以解除合同,但也约定买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行。答辩人也从未说不履行合同或不履行合同主要义务,或者出现答辩人迟延履行义务,经催告后合理期限拒不履行,更不存在答辩人迟延履行致使合同目的不能实现的情况。本案合同事实上是可以继续履行的,答辩人虽没有交纳商品房的全款,但答辩人仍然愿意继续履行合同,一次性缴纳全款。
三、被答辩人诉请要求答辩人支付未按时付款的违约金和未协助办理撤销备案手续的违约金没有事实和法律依据。退一步说,即使合同解除,1.答辩人不应当承担违约金,未付款的只是30多万元,不应当按照合同全款计算违约金,另外被答辩人并未书面通知答辩人缴纳余款,计算违约金的时间和计算方式是不明确的。被答辩人未通知答辩人协助办理撤销备案手续,也未通知退房办理哪些具体的手续,答辩人对此也不清楚,不存在未协助办理的违约情况;2.被答辩人是房产开发商,处于强势地位,购买其房产就必须签订其提供的格式合同,而根据合同法第三十九条规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案买卖合同的很多条款是不合法也不合理的,即使解除合同,依据公平原则,被答辩人也应当退还答辩人140318元的购房款。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认为可作本案定案的参考依据。
经审理查明:原告与被告张三、李四于2016年10月24日签订《商品房买卖合同》,签定合同后,被告张三、李四付清了首付款140318元,同时,原、被告签订的《商品房买卖合同》向房管部门进行了备案登记,但余款325000元被告却迟迟不能通过银行按揭支付,而且被告张三、李四也未能直接以现金方式支付。
被告张三、李四于2017年1月23日向原告提出《客户申请表》:“业主姓名张三、李四,客户说明:因定购时已与置业顾问说明李四信用情况有多次逾期,有可能无法办理贷款,当时置业顾问同意给办理购房手续,现夫妻二人去到多家银行咨询无一家银行给予贷款,现申请退房,并退已交房款80318.00元,2017年1月23日。同意退房。原告于2018年6月28日向两被告发出《退房通知函》多次电话催促,但没有结果。
 
裁判结果
一、原告于2018年6月28日向被告张三、李四发出的《退房通知函》中的同意退房申请承诺生效;
二、原告与被告张三、李四于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》(合同编号2425)于2018年6月28日解除;
三、被告张三、李四于本判决生效后二十日内配合原告到区房屋产权登记中心办理撤销2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》的合同备案登记手续;
四、驳回原告的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
一、关于原告诉请其于2018年6月28日向两被告发出的《退房通知函》中关于解除合同及办理退房手续的通知生效有何事实依据和法律依据的问题。本案中,2017年1月23日两被告向原告书面申请退房,原告于2018年6月28日通知两被告解除合同,故原告诉请解除合同的通知函中解除合同事宜的内容发生法律效力;至于办理退房手续的通知生效的诉请,因原、被告双方均有怠于办理退房手续事宜的事实,故法院认为不发生法律效力。
二、关于原、被告于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。法院确认原、被告于2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》于2018年6月28日已解除,原告诉请法院判决解除原、被告2016年10月24日签订的《商品房买卖合同》的诉请,法院不予支持,但确认该《商品房买卖合同》于2018年6月28日解除;至于原告诉请两被告协助原告办理撤销合同备案登记的诉讼请求,因原、被告签订的《商品房买卖合同》法院已经确认解除,被告张三、李四应在本判决生效后二十日内配合原告到房管登记部门办理撤销合同备案登记的手续。
三、关于原告诉请两被告支付46531.8元违约金有何事实依据和法律依据的问题。本案中,两被告因按揭贷款无法获取银行批准,于2017年1月23日向原告申请退房,原、被告之间形成了新的合同关系,该合同对违约金没有约定,亦未约定是否按原合同执行违约金条款,故原告诉请两被告支付违约金46531.8元的诉讼请求,法院不予支持。
四、关于原告诉请两被告未按《退房通知函》规定的期限配合原告办理撤销合同备案登记已产生的违约金,以总房价款465318元为基数,按每日万分之五计算至办清退房等相关手续为止(截止起诉之日止为23265.9元)的诉讼请求有何事实和法律依据的问题。法院认为,因原告于2018年6月28日发出的《退房通知函》中要求两被告“在收到本通知后20日前来办清相关退房手续”,属原告向两被告发出新的要约,两被告并未进行承诺,故原告的该项诉讼请求,法院不予支持。
综上所述,法院的判决是正确的。



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