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房产纠纷律师:因房产被查封不能履行合同,能否要求赔偿?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-11-24 12:47


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告张A诉称:原、被告是房屋买卖合同关系,通过第三人的房产交易中介服务,原、被告于2016年4月16日在第三人主持下签订的《房产交易合同书》。合同约定:被告将其名下所有的坐落于A市1号房产屋,以1825000元的总价出售给原告。原告于房产交易合同签订之日给付被告定金100000元。原告与被告2016年10月15日前到房管部门签署《A市房产买卖协议》并支付首付款,原告交付首付款后五个工作日内申请办理贷款手续,银行贷款手续审批完毕后,原告与被告到房管部门办理产权变更手续。2016年10月10日被告向原告发出《解除房产交易合同通知书》,明确表示房屋不再出售。原告前期为筹集首付款,将原住房售出,现被告恶意违约,给原告造成重大经济损失及生活困难,现请求法院解除《房产交易合同书》,被告双倍返还定金200000元;要求被告赔偿房屋差价损失为861000元。
 
被告辩称
被告赵B辩称:定金是否应当双倍返还的问题。本案中原告在变更诉讼请求中明确使用定金罚则,那就不能主张再使用违约条款。原告既然要求解除合同,那么法院就应当适用解约定金的规定。原告定金10000元的请求不应当得到支持。本案中,当事人约定了定金条款和违约责任的承担方式。对房屋差价的损失,当事人选择了严格的条件,如在签署本合同前对合同中约定的事项隐瞒真实情况的,才赔偿房屋价格上涨的差价损失。当事人约定的条件未发生,当然不适用房屋差价的赔偿问题。被告无法完成房屋交易的行为不构成违约,而原告存在根本违约。
双方约定的是银行贷款,原告引用非银行贷款错误,银行贷款条款没有约定在2016年10月15日前到房管局签订买卖合同。签订合同后,原告并没有到银行办理借款手续,至今也没有交纳首付款等款项,故不履行合同义务的行为在原告。因原告不履行义务,导致涉案房屋被A市人民法院查封,如原告及时履行义务,交易早已完成。现诉争房屋已被查封,其履行不能,不可归责于被告,属于法律上的履行不能。
 
二.法院查明
本院经审理认定事实如下:原告与被告于2016年4月16日在第三人居间介绍下签订《房产交易合同》,约定被告将位于A市1号房产屋出售给原告,房屋价款为1825000元,原告于2016年4月16日将10000元交付原告作为定金;被告同意原告采用银行贷款方式支付房款;原、被告须于2016年10月15日之前到房管部门签订《A市房产买卖协议》;在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签署当日,原告向被告支付购房定金10000元。2016年8月27日,被告向第三人发出《解除房产交易合同通知书》,以被告家中特殊情况,导致《合同》中房屋不能出售,合同目的不能实现为由,要求解除原、被告之间签订的《房产交易合同书》。
2016年9月28日,诉争房屋被A市人民法院依法予以查封。2016年10月10日,被告向原告、第三人发出《解除房产交易合同通知书》,以《合同》中房屋予以查封,导致《合同》中房屋不能出售,合同目的不能实现为由,再次要求解除原、被告之间签订的《房产交易合同书》。截至庭审当日,原、被告未到房管局签订《A市房产买卖协议》。对于以上当事人没有争议的事实,本院予以确认。庭审中,被告对于原告提交的居间代理费收据不予认可,认为合同中约定,该费用交易完成后才支付,此票据是非正规收费票据,不符合形式要件。
原告于2016年8月27日已另行购买房屋,现该房屋已过户。诉讼过程中,原告向本院申请对诉争房屋2016年8月27日的房屋价值进行鉴定,经本院委托,中同华房地产土地评估有限公司出具房地产评估报告。评估结论为:2016年8月27日诉争房屋市场价值总额为2686000元,单价30764元/平方米。原告预交评估费9215元。对于该评估报告,原告没有异议,被告认为该报告不真实,没有采取比较法对价格进行鉴定,也没有采取双节点收益法,所以该鉴定损失结论没有科学依据。经本院明示,被告不要求鉴定人出庭接受质询。
 
三.法院判决
一、解除原告张A与被告赵B、第三人M公司于2016年4月16日签订的《房产交易合同》;
二、被告赵B于本判决生效之日起十日内返还原告张A定金10000元;
三、被告赵B于本判决生效之日起十日内赔偿原告张A房屋价格上涨损失430500元;
 
四.律师点评
原、被告于2016年4月16日签订的《房产交易合同》是双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的。双方当事人均应按照合同的约定,履行各自的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告于2016年8月27日,发出《解除房产交易合同通知书》明确表示不再履行合同,导致原、被告签订的《房产交易合同》无法继续履行,被告应承担相应的违约责任。被告辩称其不构成违约,原告存在违约,证据不足,不予采信。
关于原告要求解除合同的诉讼请求,原、被告当庭均同意解除,予以确认。原告交付的定金100000元,被告应予以返还。原告主张的房屋价值上涨损失861000元,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定,被告不履行合同义务,给原告造成损失,损失赔偿额应相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现本案经过司法鉴定,原、被告签订合同后至被告违约之时,涉案房屋价款由1825000元上涨至2686000元。结合本案被告违约情形、合同履行情况等综合因素考虑,被告应当赔偿原告该部分损失430500元为宜。由于原告已经向被告主张赔偿实际损失,故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求,不予支持。



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