（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

父亲与母亲系夫妻，婚后育有五个子女，分别为大儿子、二儿子、大女儿、二女儿和小女儿。母亲于2006年6月去世，生前未留遗嘱；父亲于2017年1月去世；二人的父母均先于其死亡。父母名下留有北京市丰台区某小区房屋一套（以下简称涉案房屋），系1999年9月父亲与某厂签订房屋买卖契约购得，2000年2月登记在父亲名下，属标准价出售的住宅，该单位另持有6%产权，房屋性质为央产房，可以继承但不能上市交易。

二儿子与孙女士系夫妻，二人婚后育有一女。二儿子于2018年8月去世。因父母遗产分割协商未果，孙女士与其女诉至北京市丰台区人民法院，请求继承涉案房屋；小女儿等则分别以借名买房、遗嘱、赠与等理由抗辩。

二、案件经过

（一）原告主张

孙女士及其女请求依法继承登记在父亲名下的涉案房屋，并称多次与各被告协商遗产分割未果，故诉至法院。

（二）被告抗辩

小女儿辩称：购房时全家均知其出资，有兄弟姐妹的证明和房屋协议为证，并约定房屋由父母居住、父母百年后由其居住使用。涉案房屋系其1995年以父亲名义向某厂购买，购房款、装修款等一切费用均由其出资，父亲及兄弟姐妹均知晓认可，其系实际所有权人。2011年10月父亲又立遗嘱表示房屋归其所有，故原告起诉继承无事实与法律依据。

大儿子辩称：涉案房屋属于父母夫妻共同财产；房屋系父亲出资购买，小女儿并未出钱；相关证明协议系其在空白纸上签字形成，故不认可其真实性；此外父母之父母均由其赡养、安葬，其应分得遗产，要求按法定继承分割。

大女儿辩称：其对父母买房情况及房屋由谁出资均不知情，仅因妹妹要求签字证明而出面签字，要求法定继承。赠与合同格式不正规、内容不全；证明签署时老人尚健在且思维清楚，受赠人选的却是平辈；证明中留有空白项，涉及本人利益部分无偿归其所有的表述含义亦有歧义。

二女儿辩称：认可家庭关系；买房时其不知情，让其签字仅系证明出资情况，实际由谁出资并不清楚，其要求法定继承。

（三）法院查明

法院查明的家庭关系与死亡时间与上述一致。父亲去世后未再婚，二儿子去世时亦未留遗嘱。

小女儿提交打印遗嘱一份，载明其与配偶婚姻关系存续期间取得的共同财产包括涉案房屋，其对该房屋所有的部分全部由小女儿继承，其他子女无继承权；该遗嘱落款立遗嘱人处按有手印，日期为2011年10月3日，代笔人处有父亲签名字样，证明人处有两人签名字样。小女儿陈述，该遗嘱由其本人打印，父亲系文盲不识字，遗嘱上父亲的签名由他人代签、由他人宣读。各方均不认可该遗嘱的真实性，并表示立遗嘱时不在场。

关于出资，小女儿表示其以父亲名义购买涉案房屋、购房时折算了父亲的工龄、购房款由其交纳，但未就借名买房举证，其余当事人均不予认可。经向该厂工作人员调查，证实涉案房屋属央产房，可以继承，不能上市交易，单位持有6%产权。

关于房屋协议与赠与，2005年11月，二儿子与小女儿签订房屋协议，约定涉案房屋系小女儿于1995年购买、钱款全部由其支付，长期由父母居住，父母百年后产权、居住权永远属于小女儿；同时约定小女儿现居的另一套房屋属二儿子购买，父母百年后返还。该协议由双方签字按印，证明人处有大儿子、二女儿签字。2012年上半年，大儿子、大女儿分别与小女儿签订赠与协议，约定如将来继承分割涉案房屋，其可分得的份额无偿赠与小女儿。2013年5月，该三人又分别出具证明，确认小女儿于1995年以父亲名义出资购买该单位福利住房，如以后发生纠纷涉及本人利益部分无偿由小女儿享有。庭审中，三人均表示要求撤销赠与。

另查，小女儿与郑先生系夫妻。本案诉讼中，二人另行提起所有权确认诉讼，要求确认涉案房屋归其二人所有并协助过户，该案判决驳回其诉讼请求，现已生效。

（四）法院认为

法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后，按法定继承办理，有遗嘱的按遗嘱办理。涉案房屋系以父亲名义购买并登记在父亲名下，应为父亲所有；该房屋系在父母夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。小女儿主张其为房屋所有权人，因另案生效判决已驳回其与郑先生的所有权确认请求，该抗辩于法无据，不予采信。

母亲去世时未留遗嘱，其遗产应按法定继承由继承人平均继承，父亲及五个子女均系第一顺位继承人。关于父亲的遗嘱，该打印遗嘱系小女儿本人打印，遗嘱落款处父亲的签名亦非本人所签，不符合法定形式要件，应属无效，父亲的遗产亦按法定继承由各继承人均分。

关于二儿子的继承份额，其与小女儿签订房屋协议时父母仍在世，协议约定涉案房屋归小女儿所有，未经父母同意或事后追认，且涉及其他继承人利益，故小女儿无法据此取得房屋所有权；该条件无法成就，则协议中关于小女儿名下另一套房屋归二儿子的约定亦不成立。孙女士与其女作为二儿子的继承人，可依转继承取得相应份额。

关于大儿子、大女儿、二女儿的份额，三人虽曾与小女儿签订赠与协议或出具证明，但诉讼中均要求撤销。依据《民法典》相关规定，赠与人在赠与财产转移前可以撤销赠与，而涉案房屋并未转移登记至小女儿名下，故三人有权撤销赠与，撤销后仍有权继承。因各方无法就房屋价值达成一致亦不同意竞价，且该房屋无法上市交易，法院按各继承人应享份额确定相应权利。小女儿主张多分未能举证；其主张系其出资购买，因房屋登记及购房收据载明的交款人均为父亲，其他继承人出具的书面材料仅系间接证据，不足以认定，故均不予采信。涉案房屋系标准价出售住宅，单位占6%产权，本案继承不影响单位享有的财产份额。

三、裁判结果

法院判决：涉案房屋由孙女士及其女、大儿子、大女儿、二女儿、小女儿按份共有，其中孙女士与其女共占百分之二十份额，其余四人各占百分之二十份额；案件受理费21234元，由五方均担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的核心是举证责任的分配。主张借名买房的一方，应就双方存在以他人名义购房、产权归实际出资人的合意及实际出资事实承担举证责任。小女儿提交的证明、房屋协议、赠与协议，均由亲属出具，属于利害关系人形成的间接证据；在购房收据、产权登记均指向父亲的情况下，仅有这些书面材料不足以推翻登记的推定效力。

遗嘱的形式要件同样关键。打印遗嘱须符合法定形式，由遗嘱人本人签名并有两名以上见证人在场见证；该遗嘱由受益一方自行打印、签名亦非父亲本人所为，形式要件欠缺，故被认定无效。赠与协议与证明的法律性质则为可撤销的赠与，在财产权利转移之前，赠与人依法享有撤销权。此外，二儿子与小女儿之间的房屋协议因附条件不能成就而未生效，这直接决定了二儿子的应继份额可进入转继承。

（二）应对被告抗辩策略

对借名买房抗辩，应重点审查出资凭证与登记名义是否一致，并对亲属出具的书面证明提出证明力质疑。对遗嘱继承抗辩，应围绕遗嘱的法定形式要件展开，包括是否由本人签名、有无合格见证人。对赠与抗辩，应抓住赠与财产尚未转移登记这一节点，主张赠与人享有任意撤销权。对多分遗产的抗辩，应要求其就尽了主要扶养义务等事实举证。

五、办案心得

第一，不动产登记的权利推定效力不容忽视。房屋登记在被继承人名下、购房收据载明的交款人亦为被继承人时，主张借名或出资的一方须提出足以推翻记载的证据，仅凭亲属出具的说明难以达到证明标准。

第二，遗嘱案件要先过形式关。受益一方自行打印遗嘱、代签遗嘱人姓名，即使内容反映了被继承人的意愿，也会因形式要件欠缺而无效，故对遗嘱形成过程的证据固定尤为重要。

第三，转继承与代位继承的路径要分清。本案中二儿子在其父母去世后才死亡，其应继份额由其配偶与子女承受，属于转继承，与先于被继承人死亡的代位继承不同，这直接影响当事人的诉讼地位与份额计算。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

涉案房屋位于北京市朝阳区某小区。2011年12月，李先生与北京某房地产开发公司签订商品房预售合同，房屋预测建筑面积141.32平方米，单价每平方米26964.12元，总价款3312812元。签约当日，李先生与其配偶周女士共同出具《房屋产权确认书》，确认该套房屋的实际出资人为孙女士、产权应归孙女士所有，李先生仅为名义上代孙女士持有产权，并承诺就该套房屋未来的处置一切听由孙女士安排。

此后，孙女士支付了全部购房款及各项费用，房屋交付后一直由其使用。李先生则对《房屋产权确认书》的效力与履行方式提出异议，双方就房屋登记及过户问题长期争执。孙女士遂以合同纠纷为由诉至北京市朝阳区人民法院，请求判令将房屋先登记至李先生名下、再转移登记至陈先生名下；李先生提起反诉，请求解除《房屋产权确认书》并要求孙女士腾退返还房屋、返还租金。另案生效判决此前已认定双方之间存在借名买房合同关系。

二、案件经过

（一）原告主张

孙女士提出两项诉讼请求：一是判令李先生办理涉案房屋的产权登记手续，北京某房地产开发公司予以协助配合；二是判令李先生将涉案房屋权属转移登记至陈先生名下。其理由是，生效判决已认定双方存在借名买房合同关系，孙女士系实际购房人，李先生仅系名义上代孙女士持有房屋，理应全面履行受托代持人的职责。《房屋产权确认书》明确约定，李先生应按孙女士的指令协助办理涉案房屋的转移登记及后续权属登记行为，故其有权依据该确认书提出上述请求。

（二）被告抗辩

李先生同意第一项诉讼请求，但不同意第二项，主要理由为：涉案房屋系孙女士赠与其所有；《房屋产权确认书》仅约定产权归孙女士，并未约定将陈先生作为实际产权人，且其签订时该文件为空白；依合同相对性，陈先生并非预售合同及确认书的当事人，无权取得合同项下权利义务；依生效判决，双方仅形成债权债务关系，孙女士要求其向第三人履行债务，既无明确约定亦未经其同意；无补偿即过户违反公平原则，并使其丧失首次购房资格；确认书违反北京市住房限购政策，存在履行障碍，应予解除。李先生同时反诉，请求解除《房屋产权确认书》，请求判令在其向孙女士返还购房款3312812元后由孙女士腾退返还房屋，并返还涉案房屋自2014年1月至2018年12月的租金收入984000元。

孙女士针对反诉辩称：确认书合法有效，李先生不享有解除权；双方借名买房关系的基础是委托代理关系，李先生应按孙女士的指示配合处置房屋；涉案房屋系普通商品住房，并非政策性保障住房，不存在履行不能的情形；李先生仅为出名人，无权主张租金。

（三）法院查明

法院查明：《房屋产权确认书》签订后，李先生曾否认签名的真实性并申请笔迹鉴定，鉴定意见确认其签名与预售合同上的签名系同一人书写；李先生对此予以认可，但主张签名时文件为空白页。确认书右下角有李先生及陈先生的签名。

关于购房款支付：李先生支付定金10万元；2011年12月18日孙女士支付购房款893844元；2012年2月12日孙女士支付购房款2318968元，共计3312812元；2012年2月13日孙女士退还李先生定金10万元。2013年5月4日，孙女士支付面积误差款57703元。2013年5月2日，孙女士向李先生转账28200元用于交纳专项维修资金，次日李先生交纳专项维修资金29054元。2013年5月20日，孙女士与某装饰工程公司就涉案房屋签订装修施工合同，工程造价20200元。双方另各自提交了交纳部分季度物业费的收据。

涉案房屋已经交付，但尚未办理所有权证书。2018年1月19日，李先生将户口迁入涉案房屋；2018年4月26日，李先生交纳契税101115.45元。2017年8月24日，孙女士向李先生邮寄《协助办理产权转移登记通知书》，要求将房屋所有权转移登记至陈先生名下。庭审中，孙女士认可其目前无北京市购房资格；涉案房屋现仍登记在北京某房地产开发公司名下。

（四）法院认为

法院认为，李先生系预售合同载明的买受人，但各方已通过《房屋产权确认书》约定房屋由李先生代持、所有权归孙女士，结合购房款系孙女士实际负担等事实，生效判决已认定双方形成借名买房合同关系，且该关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

本案争议焦点在于孙女士能否要求李先生在办理权属登记后向陈先生完成转移登记。法院从三个层面展开分析：其一，从请求权基础看，双方关于房屋所有权归属的约定并不发生物权变动效力，双方形成的是以条件成就时完成物权变动为内容的债权债务关系，条件成就时孙女士享有要求李先生配合履行的合同请求权。其二，从合同解释看，确认书已约定就该套房屋未来的处置，李先生、周女士夫妇一切听由孙女士安排，处置可依所有权的占有、使用、收益、处分四项权能理解，孙女士有权要求李先生配合变更房屋权属状态。其三，从履行条件看，北京某房地产开发公司已明确表示涉案房屋具备转移登记条件并同意配合，陈先生亦具备在京购房资格，两步转移登记的条件均已成就。

据此，孙女士的主张符合双方约定，于法有据，法院予以准予；李先生仅系出名人，并非实际所有权人，其提出的全部反诉请求均不予支持。

三、裁判结果

法院判决：一、北京某房地产开发公司于判决生效之日起七日内将涉案房屋权属转移登记至李先生名下，李先生于房屋权属转移登记至其名下后七日内将涉案房屋过户至陈先生名下；二、驳回李先生的全部反诉请求。案件受理费16651元由孙女士负担，反诉案件受理费6820元由李先生负担，保全费5000元由孙女士负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的起点是借名买房合同关系的认定，这依赖于一组相互印证的证据。核心证据是《房屋产权确认书》，其直接载明了出资人、代持人及产权归属；李先生否认签名真实性后，笔迹鉴定结论确认签名系其本人书写，使其关于空白页签字的主张失去事实基础。付款凭证、退还定金的行为、面积误差款与维修资金的支付、装修合同及物业费收据，则从资金流向与使用事实两个方面佐证了孙女士出资、孙女士使用的格局。

在法律关系的定性上，需要区分两个层面：一是借名买房合同本身的效力，二是该合同项下义务的履行方式。前者已被生效判决认定为有效；后者则被确定为债权性质，权属约定不直接产生物权变动效果，借名人享有的是条件成就时要求出名人配合办理登记与过户的合同请求权。正是这一定性，决定了孙女士只能请求履行登记与过户义务，而不能直接主张所有权。

（二）应对被告抗辩策略

关于赠与之说，与《房屋产权确认书》的内容直接冲突，且孙女士在出资后即退还李先生此前支付的定金，与赠与的逻辑难以并存。关于空白页签字之说，鉴定结论已确认签名真实，其又未能就内容空白提供反证。关于合同相对性与向第三人履行，确认书中一切听由孙女士安排的表述，已构成对处置方式的明确授权。关于限购政策构成履行障碍，涉案房屋系普通商品住房，不属于政策性保障住房，且陈先生具备在京购房资格，履行条件已经成就。至于公平原则与首次购房资格损失，属于当事人自行承担的交易后果，并非拒绝履行合同的法定理由。

五、办案心得

第一，证据链的闭合是借名关系认定的基础。出资凭证、产权确认文件、房屋实际使用与费用负担的记录相互印证时，借名关系的认定较为稳固；仅凭单方陈述或亲属出具的说明，往往难以达到证明标准。

第二，要准确把握债权请求权与物权确认的界限。借名买房成立并不等于借名人当然取得所有权，在房屋尚未办理登记的情况下，诉讼请求应落在请求出名人配合办理登记与过户上，而非径行请求确认所有权归属。

第三，对合同条款的解释要回到权利本身。未来的处置一切听由安排这类概括表述，可依所有权四项权能加以具体化，为要求过户至指定第三人名下的请求提供合同依据，这一点在本案中起到了决定性作用。

农村家庭常见这样的安排：父母把宅基地上的房子分给几个儿子，各自住各自的。可要是分到房子的儿子先于父母去世，他分到的那一份该归谁？是他的妻子和孩子，还是回到父母名下重新分给其他兄弟？如果父母随后也相继去世，这份房子又该怎么走？

北京昌平、顺义、大兴、通州等法院审理涉及宅基地房屋的分家析产、继承案件时，通常要把分家和继承两个环节分开看。靳双权律师长期代理房产继承、分家析产案件，习惯先确定房屋在分家时权属如何变动，再顺着死亡时间线判断每一份份额经过哪几次继承，最后落回到具体的人。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。北京卫视《第三调解室》特邀嘉宾律师，说房网特邀讲师。曾代理多起法定继承、遗嘱继承案件，熟悉农村宅基地房屋、拆迁安置房在继承中的份额计算与举证规则，对多子女家庭因赡养、分家引发的份额争议积累较多经验。

业务范围覆盖：房产继承与法定继承纠纷、遗嘱继承与遗嘱效力争议、分家析产、宅基地房屋与拆迁安置利益分割、共有物分割、房屋权属确认以及相关合同纠纷。涉及代位继承、转继承、遗嘱效力认定等复杂情形的案件，均可提供从事实梳理到诉讼方案的完整服务。

执业履历与专业优势

涉及宅基地房屋的继承，难点不在谁有继承权，而在到底有多少份额可以分。靳双权律师办理这类案件时，会先把时间线排出来：父母何时去世、子女何时去世、房屋何时翻建或拆迁，再逐段确认发生了几次继承、每次的继承人是谁。因为被继承人的子女如果在继承开始后、遗产分割前去世，其应继份会转由其继承人承受，这种接力式的继承最容易算错。他还会区分房屋本身、宅基地使用权对应的补偿、拆迁安置房和各项补助奖励，把它们逐项归位，避免把属于集体的土地使用权当作个人遗产来分。亲属关系往往牵涉几代人，时间跨度长，证据散落在户籍、医疗、缴费和居住记录中，他习惯先做一张继承关系草图，把每一名继承人的身份、死亡时间和应继份逐项列明，再核对各项财产，力求让每一份财产都落到明确的继承人身上，减少后续反复诉讼。

核心领域经典案例精选

下面几则均系真实生效裁判，其中本人代理案件与北京法院同类生效裁判分别标注。

本人代理案件

法定继承份额确认案（北京市东城区人民法院，靳双权律师代理）：房屋登记在智力残疾、未婚无子女的被继承人名下，其父母均先于其去世，两位姐妹作为第二顺序继承人继承；法院认定与其共同生活、长期照顾的一方尽了较多扶养义务，分配时予以多分，按百分之四十与百分之六十确定份额。

自书遗嘱继承案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：母亲去世后留下自书遗嘱，明确两套房屋由两名子女继承、另一名子女无权继承，法院认定该遗嘱符合法定形式、合法有效，判令房屋分别由两名子女继承。

北京法院同类生效裁判

陈某1与陈某4等一案（北京市昌平区人民法院）：宅基地房屋由其中一名儿子婚后出资购买并翻建，该儿子先于父母去世；法院认定其份额先由配偶、父母、子女继承，父母去世后其份额再由其余子女继承，并据此确定各继承人的份额、分割相应拆迁利益。

贾某1与贾某2等法定继承纠纷（北京市顺义区人民法院）：一名子女先于母亲去世，其子女代位继承；法院认定各子女在各自能力范围内均尽到赡养义务，按法定继承处理宅院内原有房屋及相关利益。

齐某1等与齐某2等继承纠纷（北京市西城区人民法院）：房屋登记在被继承人名下，继承开始后、遗产分割前先后有继承人去世，涉及代位继承与转继承；法院按各继承人应继份分别确定权利承受人，并处理相关房屋折价款。

法律常识科普

问题一：分家时房子分给了大哥，大哥比父母先去世，他分到的那一份归谁？

要分清分家时分的是什么权利。如果分家时房屋已经明确分归大哥，那么这部分就不再是父母的财产，而是大哥自己的财产；大哥去世后，属于他的份额作为他的遗产，由他的配偶、子女、父母按法定继承处理。也就是说，父母作为大哥的第一顺序继承人，是可以分到其中一份的。父母之后再去世，他们从大哥那里继承来的那一份，又作为父母的遗产，由父母的全部子女和父母当时的其他继承人继承。这就会出现一处房子经过两次甚至三次继承、逐层分散的结果。反过来，如果分家只是口头安排居住，房屋权属并没有实际变动，那么父母仍是权利人，房子先按父母的遗产处理，那位先走一步的儿子的晚辈直系血亲，可以在他有权继承的范围内代位继承。两种路径算下来，各人得到的份额往往差别很大，所以在分家时把是分归属还是分居住写清楚，非常重要。

问题二：宅基地是父母的，房子是儿子出钱翻建的，儿子先去世后，房子算谁的？

宅基地使用权与房屋所有权要分开看。宅基地属于农村集体所有，使用权通常按户登记，一般不能作为个人遗产被继承；而地上房屋属于村民个人合法财产，可以作为遗产继承。如果房子确实是某位儿子出资翻建，并且有证据能证明是他出的钱、由他居住使用，实践中法院可能结合出资、翻建时间和各方约定，认定该房屋属于他个人或者其夫妻共同财产，那么他先去世后，房屋中属于他的部分就按他的遗产处理，由其配偶、子女、父母继承；如果出资只是父母对子女的帮助，或者没有证据证明权属另有约定，房屋仍可能被认定为父母的财产，按父母的遗产继承。所以，翻建时谁出的钱、房子约定归谁、有没有书面材料，直接决定了后来那一份到底落在谁家。依据《民法典》相关规定，遗产范围、法定继承顺序和份额都有明确安排，具体到每一户，仍要结合证据逐项认定。

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早些年在农村，家里孩子多，父母往往请来族中长辈，把房子、宅基地、家具和赡养安排一次说清，写在一张纸上，兄弟几个签字按手印，这就是分家单。几十年过去，房子升值了、遇上拆迁了，有的兄弟就开始说：那纸是当年被逼着签的，不算数；或者那纸只是分家产，不是分房子。那么，一张手写的分家单，到底有没有法律效力？

北京的朝阳、大兴、门头沟、昌平等法院审理分家析产案件时，通常先判断分家单是不是各方真实意思、内容是否清楚、有没有实际履行。靳双权律师代理过这类家庭内部的分家、析产纠纷，办案时更关注分家单的形成过程、履行情况以及事后各方有无新的处分行为，再据此判断这张纸能管到哪里。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。说房网特邀讲师，北京卫视《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022年、2023年度华律网最佳普法律师。曾代理多起分家析产、共有纠纷案件，熟悉农村分家、家庭财产约定与拆迁安置利益之间的衔接，也处理过分家单与遗嘱、赠与相互交织的复杂家庭争议。

业务范围覆盖：分家析产、家庭财产约定与分家单效力争议、共有物分割、拆迁安置房产分割、房产继承与遗嘱纠纷、房屋权属确认以及相关合同纠纷。对家庭内部口头约定、手写文书、村委会见证材料的审查与固定，有比较成型的办案思路。

执业履历与专业优势

分家析产案件多发生在亲属之间，材料往往是几十年前的手写文书，当事人记忆也有出入。靳双权律师处理这类案件时，一般会把分家单的原文逐句拆开，看它写了什么、漏了什么，再对照各方此后的行为：房子由谁居住、收益归谁、拆迁手续由谁办理、款项由谁收取。这些看似琐碎的细节，恰恰是法院判断分家单有没有被实际履行、是否仍然有效的关键。同时，他也会评估分家单与后来出现的遗嘱、赠与、买卖等行为之间的先后关系，避免把性质不同的处分行为混在一起处理。代理此类案件时，他既会为主张按分家单履行的一方梳理履行痕迹，也会为不认可分家单效力的一方核查签字、见证与知情情况，尽量把争议集中到法律问题上，减少不必要的家庭对立。

核心领域经典案例精选

下面几则均系真实生效裁判，其中本人代理案件与北京法院同类生效裁判分别标注。

本人代理案件

分家析产协议过户案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：拆迁安置房屋的归属由家庭成员签订《协议书》作出约定，事后一方以受胁迫为由否认协议，法院认为该协议实质是分家析产协议、内容不违反法律规定，合法有效，判令其配合将房屋过户至约定的一方名下。

北京法院同类生效裁判

宋某1与宋某2分家析产纠纷（北京市大兴区人民法院）：一家人在村委会工作人员见证下签订分家协议书，对回迁安置房作出分配，事后一方主张该协议实为赠与；法院认为协议使用"分归"而非"赠与"的表述，更符合分家析产的分配习惯，认定有效并判令协助过户，同时确认其依约享有的居住权益。

李某1与李某2等分家析产纠纷（北京市门头沟区人民法院）：1987年一家人订立分家单，约定院落房屋的归属，被继承人此后另立遗嘱将房屋留给他人；法院认定分家单在家庭内部有效，遗嘱与分家单约定相悖且未经其余各方同意，不构成对分家单的有效变更，按院内各房面积分割拆迁利益。

刘某1与刘某6等继承纠纷（北京市朝阳区人民法院）：家庭会议形成分家单，约定某子女取得院房拆迁利益、不再继承另一处房屋，事后各方按该约定办理了购房和缴费手续；法院认定分家单反映全体家庭成员真实意思、且已实际履行多年，属合法有效，并据此处理相关房产。

法律常识科普

问题一：当年分家单只是父母和几个兄弟商量着写的，没经过公证，算数吗？

分家单是否有效，与有没有公证没有必然关系。依据《民法典》相关规定，只要各方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律和公序良俗，家庭内部就财产分配达成的协议就有效。农村里请族中长辈见证、兄弟签字按手印的分家单，只要写明了分的是什么财产、分给谁，通常可以认定为家庭成员之间的财产分配约定。真正影响效力的，往往是另外几件事：一是内容是否清楚，比如只写"东屋归老大"却没写明院落、门牌，范围就容易起争议；二是有没有处分了不属于分家人的财产，比如把尚在的配偶、其他共有人的权益一并处分；三是有没有实际履行，房子由谁住、租金归谁、拆迁手续谁办，都印证着这份分家单有没有被真正执行；四是事后有没有新的约定把老约定改掉。所以，没公证不等于没效力，但一份写得含糊、多年没人按它办事的分家单，证明起来会困难得多。

问题二：兄弟姐妹当中有一个人当年没在分家单上签字，他现在不认这份分家单，可以吗？

要看他是不是分家单处分的财产的共有人。如果分家单分配的是父母或全家人共有的房产，凡是享有权利的家庭成员都应当参与、同意，缺了共有人签字的处分部分，效力就可能被质疑。实践中，法院会区分两种情形：一种是他当时知情、事后以自己的行为表示认可，比如长期按分家单的安排居住、收取收益、配合办理手续，这种情况下再反悔，往往不被支持；另一种是他确实自始不知情、也从未同意，那涉及他财产份额的部分就可能不产生约束力，需要另行处理。还有一种常见情况是，签字的人中有人当时还未成年，由其父母代签，这种代签能否约束他本人，要看处分行为是否与其年龄、智力相适应，以及事后是否追认。所以，分家单上有没有签字、是谁签的、事后大家怎么做，是判断反悔能否成立的三把尺子，缺了任何一项都难以得出简单结论。

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父母留下的房子，由几个兄弟姐妹共同继承，这是很多家庭的常态。可等到真正要处置的时候，常常出现僵局：有人想把房子卖掉分钱，有人舍不得卖、想留着，谁也说服不了谁。房子既不能由谁独占，也一时卖不出去，这个局面到底怎么打破？

在北京，东城、丰台、大兴、通州等法院都审理过这类共有房屋的分割纠纷，处理方式通常是先确定各自的份额，再决定房屋归谁所有、由谁向其他人支付折价补偿，或者判令各方按份额享有权利。靳双权律师长期办理房屋买卖、析产与继承相关纠纷，处理这类案件时通常先厘清权属与份额，再结合各方居住状况和房屋实际价值，依据《民法典》相关规定选择最能落地的分割方式，尽量让各方在不伤和气的前提下把房子的事情解决掉。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注物权保护、共有物分割与继承析产相关纠纷诉讼。多名继承人共有房屋如何分割、僵局如何化解，是其办理较多的一类案件。现为北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022、2023年度华律网最佳普法律师。

业务范围覆盖共有房屋与共有物的分割、继承与析产纠纷、房屋权属与份额确认、物权保护与腾退争议、家庭内部财产分割等。

执业履历与专业优势

执业以来，靳双权律师以房产纠纷、共有物分割与继承析产类诉讼为主要方向，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网；其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。共有房屋的分割，难的不只是确权，而是找到一个各方都能接受的方案，他通常会结合房屋能否实物分割、谁实际居住、谁有能力支付折价补偿、是否涉及拆迁或需要评估价值等因素，判断是判归一方所有并由其支付补偿，还是由各方按份额享有权利；必要时通过评估确定补偿数额，让判决结果真正可以履行，而不是停留在纸面上。对各方都无力支付折价补偿的房屋，如何在份额确认与后续变现之间取得平衡，也是这类案件里需要提前考虑的问题，越早纳入考虑，方案越容易为各方接受。

核心领域经典案例精选

以下是靳双权律师本人代理的物权保护与析产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。为保护当事人隐私，文中人名均作隐去处理。

本人代理案件：房屋腾退物权保护案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审改判，判令相关占用人将房屋部分腾空并交还上诉人收回。

本人代理案件：分家析产协议过户案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：家庭成员关于安置房归属的协议被认定有效，法院判令配合将该房屋过户至原告名下。

北京法院同类生效裁判：黄同岭等与谷生泽共有物分割纠纷（北京市东城区人民法院）：共有房屋判归一方所有，由其按照评估价值向其他共有人分别支付补偿款。

北京法院同类生效裁判：石某与赵某等分家析产纠纷（北京市丰台区人民法院）：房屋判归一方所有，由其向原告支付房屋折价款一百八十余万元。

北京法院同类生效裁判：魏英春与顾素民等共有物分割纠纷（北京市大兴区人民法院）：法院判令一处安置房由原告居住使用，并由对方支付车辆折价款及房屋出租收益。

北京法院同类生效裁判：马某2等与王某等继承纠纷（北京市大兴区人民法院）：法院认为共有物的分割应当尊重各共有人的意见，对当事人要求拍卖变卖房屋的请求在本案中不予处理。

法律常识科普

问题一：几个继承人共有一套房子，一方想卖、一方不想卖，法院会怎么处理？

依据《民法典》相关规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有物可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者分割会减损价值的，可以对折价、拍卖或者变卖取得的价款予以分割。房屋通常难以实物分割，法院常见的做法是：先确定各继承人的份额，再看房屋归谁所有更为合适，由取得房屋的一方按照评估价值向其他人支付折价补偿；只有各方都无力支付补偿、又都同意变现时，才可能考虑拍卖、变卖。也就是说，想卖的一方并不必然能主张卖房分钱，不想卖的一方也不必然能一直保留房屋，最终取决于份额多少、房屋状况、居住需求和补偿能力。如果房屋还涉及其他共有权人，或者尚未办证、设有抵押、处于出租状态，分割方式还会相应调整。从北京法院的判例看，判归一方所有并支付折价补偿是最常见的结果，只有在各方意见一致又确实无力补偿时，拍卖、变卖才会被考虑。

问题二：主张分割共有房屋，需要准备哪些材料和证据？

依据《民法典》相关规定，分割共有物首先要确定权属与份额。实务中，需要用到的材料大致分几类：证明共有人身份和继承关系的材料，例如亲属关系证明、户籍或人事档案材料、被继承人的死亡证明；证明房屋范围和权利状态的材料，例如不动产权证，或者购房、拆迁、安置协议等；如果存在遗嘱或者家庭内部协议，应当一并提交，因为这类文件往往直接决定份额怎么分；此外，房屋是否有抵押、查封、出租，也会影响分割方案的选择。主张按评估价折价补偿的，往往需要申请对房屋价值进行评估，评估结果常成为确定补偿数额的依据，评估的时点和口径也值得留意。对实际出资、建造、长期居住、尽了较多赡养义务等情形，也应保留相应凭证，因为它们在份额确定或者补偿分配中可能产生影响。材料越完整，分割方案越容易落地。需要注意的是，房屋在诉讼期间被出租、被另行处置或者被另案查封，都可能影响后续分割方案的执行，因此对房屋现状的固定也常被纳入准备范围。

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很多人有这样的经历：小时候户口在农村，后来上学、工作、结婚，把户口迁到了城里。父母去世后，村里的老宅遇上拆迁，分了安置房和补偿款。那么，户口早就迁出农村的子女，还能不能分到父母老宅拆迁带来的安置房和补偿？

这类争议在北京的近郊和远郊都不少见，昌平、朝阳、顺义等法院都审理过拆迁安置利益在家庭成员之间如何分配的案件。结果往往不是"户口在不在"一句话能概括，而要看补偿款和安置房分别对应的是宅基地、房屋，还是被认定的安置人口。靳双权律师长期办理房屋买卖、分家析产与继承相关纠纷，处理这类案件时通常先把拆迁利益逐项拆开，再依据《民法典》相关规定判断哪些属于父母遗产、哪些属于特定安置对象的利益。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房屋买卖、分家析产与继承相关纠纷诉讼。老宅拆迁后安置房与补偿款在家庭成员之间如何分配，是其办理较多的一类案件。现为北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022、2023年度华律网最佳普法律师。

业务范围覆盖老宅拆迁安置利益的分配、分家析产与继承纠纷、安置房与补偿款的份额认定、宅基地房屋权属争议、家庭成员之间的析产确权等。

执业履历与专业优势

执业以来，靳双权律师以房产纠纷与继承、析产类诉讼为主要方向，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，并曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议；其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。老宅拆迁类纠纷的复杂之处，在于同一笔拆迁利益里往往混合了宅基地补偿、房屋补偿、搬迁奖励和按人口计算的安置面积，他通常会把腾退（拆迁）协议、安置人口认定表、宅基地登记和房屋建造出资情况逐一核对，把补地的、补房的和补人的部分区分开，再谈继承与分配，避免把不属于遗产的奖励被当成遗产来分，也避免该继承的补偿被漏掉，力求让分配方案既符合政策，也经得起各方推敲。

核心领域经典案例精选

以下是靳双权律师本人代理的分家析产与继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。为保护当事人隐私，文中人名均作隐去处理。

本人代理案件：分家析产协议过户案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：家庭成员就拆迁安置房归属签订的协议被认定有效，法院判令房屋先登记至被腾退人名下，再配合过户至原告名下。

本人代理案件：自书遗嘱继承案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：法院认定被继承人所立自书遗嘱有效，两套房屋分别由两名继承人继承，其余继承人协助办理过户。

北京法院同类生效裁判：梁某1与梁某3等分家析产纠纷（北京市昌平区人民法院）：户口已迁出的子女主张拆迁利益，法院对宅基地相关的装修补助、资源补助等按继承份额予以支持，对按安置人口计算的奖励补助未予支持。

北京法院同类生效裁判：张某与佟某1等分家析产纠纷（北京市朝阳区人民法院）：家庭成员依分家析产协议分配拆迁安置房及补偿款，法院据此确认各套安置房的居住使用权益。

北京法院同类生效裁判：赵某等与刘某4等分家析产纠纷（北京市昌平区人民法院）：户口空挂在原宅的离异子女主张其安置面积被占用，法院未予支持，仅判令返还部分补偿款。

北京法院同类生效裁判：王某1等与白某5等继承纠纷（北京市昌平区人民法院）：宅基地上翻建房屋作为遗产处理，法院判令房屋使用权由继承人继承。

法律常识科普

问题一：户口早就迁出农村，还能不能分到老宅的安置房和补偿款？

依据《民法典》相关规定，继承以被继承人的合法财产为限，子女的继承权并不因户口迁出农村而丧失。但拆迁利益并非都等同于遗产：宅基地使用权具有身份属性，通常登记在村集体经济组织成员名下；房屋补偿以及宅基地相关的地价补偿，是被拆除房屋及其对应土地权益的补偿，可以作为父母的财产由继承人依法继承；而按人头、按安置人口计算的奖励、补助和购房指标，通常只归被认定的安置人口享有。也就是说，户口迁出的子女，往往可以在父母房屋权益、宅基地相关补偿的范围内主张继承份额，但未必能分到专门针对安置人口的奖励和面积，例如工程配合奖、安置面积补助这类款项。具体能分多少，要看当地拆迁政策、腾退补偿协议的构成，以及家庭内部有没有达成过真实有效的分配协议。在实务中，同样是户口迁出的子女，有的能分到与宅基地、房屋相关的补偿份额，有的则分不到安置面积，差别往往就出在补偿项目的性质上。

问题二：拆迁利益中，哪些部分算父母的遗产、哪些不算？

依据《民法典》相关规定，遗产是被继承人生前合法所有的财产。实务中通常把拆迁利益拆成几块来看：一是被拆除房屋本身的价值补偿，这部分对应父母原有房屋，属于遗产；二是宅基地区位补偿、装修或资源类补助等，与宅基地及房屋直接相关，往往也按继承处理；三是按安置人口、签约时间、搬迁行为计算的奖励和补助，例如工程配合奖、提前搬家奖、安置面积补助，这些是对特定被腾退人或安置对象的补偿，通常不属于遗产；四是安置房的购房指标，多与安置人口挂钩，能否继承要看它是否已经转化为具体权益。家庭内部曾经签订的分家析产协议，如果真实有效，往往会成为分配的重要依据，即使当时没有争执。因此，主张份额之前，把腾退补偿协议中每一项金额及其对应依据弄清楚，再逐项归类，是关键一步，也是家庭成员之间沟通时最容易产生分歧的地方，把这些先理清楚，后面的协商和诉讼都会顺畅许多。

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拆迁安置房有个特点：房子可能已经交付、甚至已经住进去了，但房产证还没办下来。这个时候如果房主想把房子转让给别人，买方最担心的就是——证都没有，这份转让协议到底算不算数？将来卖方反悔，能不能把房子再要回去？

这类问题在北京的拆迁安置房交易中很常见，海淀、大兴、顺义、房山等法院都审理过未办证安置房、回迁房的转让纠纷，有的认定合同有效并判决配合过户，也有的因处分权、善意与否而被认定无效。靳双权律师长期办理房屋买卖与拆迁安置相关纠纷，处理这类案件时通常先看房屋的来源和政策、再看协议内容和实际履行情况，进而依据《民法典》相关规定判断合同效力与能否办理过户。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房屋买卖与拆迁安置相关纠纷诉讼。安置房、回迁房在尚未办证阶段发生的转让效力与过户争议，是其办理较多的一类案件。现为说房网特邀讲师，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师。

业务范围覆盖拆迁安置房、回迁房的转让效力与过户，安置房买卖合同的履行、解除与违约，分家析产中安置房归属的处理，以及农村房屋买卖合同效力争议等。

执业履历与专业优势

执业以来，靳双权律师以房屋买卖、拆迁安置纠纷为主要方向之一，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，并曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议；其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。安置房交易的难点，往往在于"先签约、后办证"之间的时间差，他通常会把拆迁政策、安置对象认定、选房与认购记录，以及房款支付、交房占有等情况一并梳理，判断协议是否已经实际履行、后续能否通过先登记到权利人名下再转移登记的方式实现，而不会仅凭一句"没有房产证"就简单认定协议无效，也不会因为卖方一句"我反悔了"就认为合同必然解除，而是回到交易本身的履行情况来判断。

核心领域经典案例精选

以下是靳双权律师本人代理的房屋买卖与分家析产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。为保护当事人隐私，文中人名均作隐去处理。

本人代理案件：农村房屋买卖效力案（北京市密云区人民法院，靳双权律师代理）：法院认定双方签订的《买卖房协议》有效，涉案农村房屋归买方所有。

本人代理案件：分家析产协议过户案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：家庭成员就拆迁安置房归属签订的协议被认定有效，法院判令房屋先登记至被腾退人名下，再配合过户至原告名下。

北京法院同类生效裁判：董淑芬与付春凤等房屋买卖合同纠纷（北京市海淀区人民法院）：未办证的回迁房买卖合同被认定有效，法院判令卖方协助办理过户并支付违约金。

北京法院同类生效裁判：王志与陈淑兰房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：法院判令合同继续履行，房屋先登记至卖方名下，再转移登记至买方名下。

北京法院同类生效裁判：何旭与程万芹等合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：回迁安置房尚未建成、也未取得产权证，法院对确认房屋所有权的诉请在本案中不予处理。

北京法院同类生效裁判：孙怡与任新霞等确认合同无效纠纷（北京市顺义区人民法院）：处分房产的一方存在恶意、买方亦难以认定为善意，该房屋买卖合同被判无效。

法律常识科普

问题一：安置房还没办产权证，签的转让协议有效吗？

依据《民法典》相关规定，合同是否有效，主要看当事人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、内容是否违反法律行政法规的强制性规定和公序良俗。房屋尚未办理产权登记，属于权利登记状态尚未完备，并不当然导致买卖合同无效；实践中，只要双方就房屋现状、价格、交付以及将来如何过户达成了真实一致，不少法院会认定协议有效，并要求在具备办证条件时按约定配合。但如果存在一方无处分权且买方并非善意、或者协议实质上是以买卖之名担保借款等情形，协议就可能被否定。也就是说，"有没有证"本身不是决定性因素，关键在于签约时双方真实想做什么、房屋来源与当地政策是否允许这类交易、以及后续能否通过先办证到权利人名下、再办理转移登记的方式实现交易目的。安置房转让还常涉及家庭内部其他成员，签约时是否有权处分、事后是否被追认，同样影响最终结果，买方在签约前了解房屋的安置对象构成，往往比只看房产证状态更重要。

问题二：如果卖方反悔不肯配合办证过户，买方怎么办？

依据《民法典》相关规定，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。安置房往往需要先办证、再过户，这个过程中卖方的配合不能缺少；若卖方在已经具备办证条件后拒不配合，买方可以请求其继续履行并协助办理登记，法院判令"先登记至卖方名下、再转移登记至买方名下"的情形在实践中并不罕见。此类案件中，买方能否得到支持，通常取决于几点：协议是否真实、房款是否按约支付、房屋是否已经交付并由买方占有使用、未能办证是否因买方自身原因。证据方面，付款凭证、交房与入住记录、物业水电缴费、双方往来沟通记录都比较重要。若房屋已被卖方另行出售、抵押或者被查封，处理方式又会不同，需要结合登记状态和是否存在第三方权利另行判断，必要时通过执行异议等程序一并解决。在选择主张继续履行还是主张解除返还时，房屋实际的登记与限制状态，往往是最先要核实清楚的一环，也直接影响后续的诉讼方向。

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买二手房的时候，有些交易双方会商量着准备两套合同：一套拿到房管部门备案，把成交价写低一点，少缴点税；另一套私下收着，写的是真实成交价。签的时候两边都点头，可一旦房价涨了、或者交易中途出了岔子，原本说好一起省钱的一方，可能转头就把这件事当成把柄。多出来的税到底该谁补，法院又会怎么看这两份合同？

这类纠纷在北京并不少见，海淀、大兴、丰台等法院都审理过涉及成交价填写、税费负担和过户义务的房屋买卖合同案件。靳双权律师长期办理房屋买卖合同纠纷，遇到这类问题时，通常先厘清几层关系：合同本身约定了什么、交易是否真实履行、谁在履行中改变了立场，再依据《民法典》相关规定判断合同的效力和双方各自要承担的责任。需要说明的是，价格高低只是表象，法院更关心的是"真实的交易到底是什么"。

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房屋买卖与合同纠纷诉讼。二手房交易中的成交价约定、税费负担、户口迁出保证金、违约与解除，是本篇所涉纠纷最常见的争点，也是其日常办理较多的领域。现为说房网特邀讲师，北京卫视《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师，2022、2023年度华律网最佳普法律师。

业务范围覆盖二手房买卖、商品房与回迁房交易、房屋买卖合同履行与违约争议、房屋交易中的税费与过户纠纷、购房款返还与损失赔偿等。

执业履历与专业优势

执业以来，靳双权律师以房屋买卖、合同纠纷为主要方向，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，并曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，对二手交易中价格、税费、过户与违约责任如何写入合同文本，有直接的实务经验。其所在的北京市东卫律师事务所2015年获华创奖最佳房地产律师。在这类涉及两份价格的纠纷里，他习惯从交易的真实履行情况入手——房款实际怎么付、房子实际谁在住、税费实际谁在缴——把纸面约定和真实交易对上，再判断合同应当如何处理，以及各方应当各自承担什么。

核心领域经典案例精选

以下是靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。为保护当事人隐私，文中人名均作隐去处理。

本人代理案件：房屋买卖户口迁出保证金案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：交易双方就户口迁出约定了保证金，买方主张返还该款未获支持，法院判令买方向卖方支付十万元户口迁出保证金，并驳回买方的其他诉讼请求。

本人代理案件：一房二卖违约赔偿案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：卖方就同一房屋另行处置、未按约履行，法院认定其构成违约，判令赔偿买方损失，二审驳回上诉、维持原判。

北京法院同类生效裁判：刘小静与周雪娟房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：房屋未过户即被层层转手，法院认为若按后手合同直接过户，客观上会规避二手房交易应缴的税费，买方坚持要求直接过户的诉请未获支持。

北京法院同类生效裁判：邱国光与王琦等房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：因对房屋是否满五唯一、税费负担产生重大误解而签约，法院撤销合同，判令卖方返还购房款并支付资金占用期间的利息。

北京法院同类生效裁判：王琴与衣永福房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：合同约定交易税费由买受人承担，法院确认合同有效，判令房屋先登记至卖方名下，再转移登记至买方名下。

法律常识科普

问题一：买二手房时签了价格一高一低两份合同，以后会不会被认定无效？

依据《民法典》相关规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。放到房屋交易里看，价格条款与实际成交价不一致，通常不会导致整个买卖合同全部无效，法院往往会把"为办理过户而填写的低价条款"和"当事人之间真实的买卖意思"区分开：真实成交的部分一般仍被认为有效，双方仍应按真实约定履行，该付的房款、该交的房屋，还是要按真实交易走。但如果低报价格的目的就是少缴税款、损害国家税收管理秩序，相应条款就有可能被否定，税务机关也有权依法追缴。对当事人来说，风险在于两头不靠：一方反悔时，主张按高价条款收款，或者主张按低价条款过户，都要拿出真实交易往来的证据，比如转账记录、沟通记录、补充协议等；拿不出来，就可能承担举证不利的后果。从北京法院的裁判看，法院一般不会仅因为存在两份合同就认定整个交易无效，而是尽量还原双方真实成交价，再判断哪一部分应当被否定。因此，这类"两份合同"的安排，本身就把交易置于不确定之中。

问题二：这类交易里，多出来的税和违约金一般由谁承担？

依据《民法典》相关规定，当事人对税费负担的约定，只要不违反法律行政法规的强制性规定，通常会被尊重。合同明确写"交易产生的一切税费由买受人承担"的，法院一般按约定处理，这在北京的房屋买卖案件中是常见做法。但有两种情况会改变结果：一是因一方隐瞒影响税费的关键事实，比如房屋是否满五唯一、是否满足免征条件，导致对方产生重大误解而签约，合同被撤销或解除后，已付房款应当返还，有过错的一方还可能承担相应损失；二是因规避税费导致过户无法办理、交易目的落空的，违约责任的认定要看谁先改变立场、谁导致不能过户，以及双方各自的过错程度。此外还需要注意，因少报价格而少缴的税款，税务机关有权依法追缴，这部分公法上的责任，并不会因为当事人之间怎么约定就转移给某一方，最终往往是"省下的税"变成额外的麻烦。此外，如果因为税费问题导致交易无法继续，已经支付的定金、中介服务费如何处理，通常也要按照各自过错和合同约定分别判断，不能一概而论。

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