当年没有购房资格，就借了亲戚的名义买下一套两限房，首付、月供、物业费全是自己出的，房子也一直自己住着。几年过去，亲戚忽然说已经把房子卖了，买家都办完过户了。出资人拿着转账记录和一摞票据找上门，才发现房子登记在别人名下，自己被绕开得干干净净。钱是自己出的，房却成了别人的，这种情况还能不能把房子要回来？

在北京朝阳、海淀、丰台等法院，这类纠纷并不少见。法院审理时先看借名关系是否成立，再看房屋现在登记在谁名下、有没有被第三人取得，最后才谈返还还是赔偿。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，习惯先把“权利链条”和“时间链条”两条线摆出来：谁出的钱、什么时候出的、房子什么时候被过户、第三人是否知情。这两条线一清楚，能不能要回房子，基本就有答案了。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网、易胜借名买房律师网，围绕借名买房、房屋权属确认、协助过户等纠纷持续做案例整理与研究，熟悉北京地区借名购房案件的裁判思路。本篇讨论的房屋被出名人转卖问题，正是其核心执业方向之一。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋权属确认、协助过户、房屋腾退、损害赔偿等房产领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房子被出名人卖给别人，难点不在“借名”本身，而在“房还在不在”。靳双权律师处理这类案件通常分三步推进。第一步固定借名关系：购房款从哪个账户支出、贷款由谁按月偿还、房屋交付后谁实际居住、购房合同与票据原件由谁保管、双方对借名原因有没有合乎常理的解释，这些材料要能相互咬合，而不是各说各话。第二步核查物权现状：到登记机构查房屋现在的权利人、过户时间、成交价格，判断受让人是否属于善意、是否已经完成登记。第三步才是选择请求方向：房屋尚未被处分、登记仍在出名人名下的，可以主张协助过户；已经被第三人取得且构成善意取得的，物权难以回转，就要转向违约赔偿，把出资、装修、贷款利息、房屋差价损失一并算清楚。方向选错，案子做得再细也会落空。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名购房被转卖赔偿案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人借亲属名义购买房屋，全部购房款由其支付并实际居住多年，出名人未经同意将房屋出售给他人并办理过户。法院认定双方借名买房关系成立，出名人擅自处分构成违约，因房屋已由第三人取得，判令出名人赔偿出资及房屋差价损失。

本人代理案件：借名买房确权案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：出资人以亲属名义购房，房屋交付后一直由其出租收益，租金用于偿还贷款。法院结合转账凭证、租金流向与房屋实际使用情况，认定借名买房关系成立，判令出名人协助办理产权变更登记。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院）：双方未签订书面协议，但购房款支付、贷款偿还、房屋占有使用、原始票据保管均指向出资人，法院据此认定事实上的借名买房关系，支持其协助过户的请求。

北京法院同类生效裁判：借名购房合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：涉案房屋属于政策性住房，借名人当时不具备购房资格，法院认定借名约定在当事人之间不能对抗政策性住房的管理规定，未支持过户请求，但判令出名人返还购房款并赔偿相应损失。

法律常识科普

问题一：房子已经过户给了别人，还能不能要回来？

依据《民法典》相关规定，房屋作为不动产，所有权以登记为准。出名人把登记在自己名下的房屋卖给他人，属于无权处分；但如果买受人受让时是善意的、支付了合理价格、并且已经完成过户登记，就构成善意取得，房屋所有权归买受人，原出资人不能再要求返还房屋。判断“善意”通常看三点：受让时是否知道借名关系、成交价格是否明显低于市场价、交易过程是否正常。实践中，买家与原房主是亲友、价格明显偏低、或者过户异常匆忙的，善意取得往往难以成立，这时仍有争取空间。房屋还没过户、或者受让人不构成善意取得的，可以主张处分行为对己方不发生效力，要求确认权利或协助过户。无论走哪条路，出资人都要尽快行动：一是及时查询登记状态，防止房屋被再次处分或被抵押；二是保全证据，避免时间久了转账记录、聊天记录灭失。

问题二：房子要不回来，出资人的损失怎么算？

赔偿范围一般包括实际出资的购房款、代为偿还的贷款本息、装修与税费支出，以及房屋价值上涨形成的差价损失。差价的计算通常以合同解除或判决时的市场评估价为基准，扣除尚未支付的贷款余额，再与出资总额比较。需要提醒的是，出资人自身对借名买房也有过错，特别是明知不符合购房条件仍借名购买政策性住房的，法院在分配损失时可能会按过错程度酌减，不会全额支持。因此举证时要突出两点：一是出名人系擅自处分、未经过出资人同意；二是出资人对房屋的取得付出了真实对价并长期占有使用。把这两点讲实，赔偿比例才有支撑。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

父亲、母亲作为本案原告，二人系夫妻关系，名下原有位于北京市石景山区××的涉案房屋。因二人的小儿子此前欠王老爷子一笔款项，经法院调解确认后，二人与李老太（王老爷子之妻）签订协议，将涉案房屋过户至李老太名下抵偿该债务，并约定房屋拆迁后的补偿全部归二人所有。此后房屋又过户至李老太之子王先生名下并实际被拆迁，取得补偿款与一套定向安置房。因补偿款未能按约交付，二人诉至北京市石景山区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

二人请求判令李老太、王先生支付房屋价款与欠款之债的差额款（暂定三十万元，待房屋评估价确定后明确）；返还拆迁补偿款六十万元；并承担诉讼费用。

其理由是：小儿子欠王老爷子一百三十八万余元，已经法院调解确认。二人与李老太签订协议，约定将涉案房屋转移登记至李老太名下，过户费由李老太负担；日后安置房出售价格高于欠款额度的部分及拆迁补偿部分，全部归二人所有。协议签订后，房屋先过户至李老太名下，同年又过户至王先生名下。房屋被拆迁后，王先生可获得拆迁补偿款、周转费及一套定向安置房；次年双方又签订调解协议书，约定拆迁补偿的现金部分归父亲所有，王先生在收到款项当日内全部交付，如违约即赔偿双倍拆迁补偿款。此后父亲仅收到部分补偿款，故要求双倍返还。

（二）被告抗辩

李老太、王先生不同意上述诉讼请求，认为原告所述事实多有捏造。其辩称：原告方欠被告一百三十八万元，因该笔债务形成三角债，原告方无力应对，遂卖掉自己的房屋偿还外债；第一份协议的真实意思是用房抵债，被告并不存在转卖安置房的情形；后经与开发商沟通另行分配了第二套住房，该房屋整体价值五十余万元、房屋价值四十一万元，基于第一份协议被告已拿出十五万元补偿原告，不存在评估问题；原告主张的三十万元，应当由其自行举证。

（三）法院查明

法院查明：涉案房屋所有权原登记在父亲名下。二人与李老太签订的协议约定，因小儿子欠王老爷子款项，父亲同意将涉案房屋转移登记至李老太名下，过户费由李老太负担；安置后房产出售价格高于欠款额度的部分以及拆迁补偿部分全部归父亲所有；父亲以拆迁合同签订日期为准腾空房屋并交付钥匙；李老太保证过户后与父亲再无债务纠纷并撤回执行申请；如父亲以现金如数返还欠款，涉案房屋返还父亲，协议自动解除。

房屋先于协议签订当日过户至李老太名下，同年又由李老太与其子王先生签订存量房屋买卖合同，过户至王先生名下。此后，王先生作为被拆迁人与拆迁人就涉案房屋签订住宅房屋拆迁补偿安置协议，载明拆迁补偿款、各项拆迁奖励及补助费共计五十万余元，并可选择一套七十九平方米的定向安置房。次年，父亲与王先生签订调解协议书，约定父亲在指定日期前腾空房屋并交付钥匙；王先生同意安置选房后拆迁方给予的现金拆迁补偿款归父亲所有，并在收到款项当日内全部交付；如王先生违约，视同放弃补偿款权利，补偿款归父亲所有，并赔偿父亲双倍拆迁补偿款及造成的经济损失。

此后父亲收到王先生支付的现金十五万余元，并将房屋交付王先生。王先生与相关公司签订选房协议、补充协议，确认安置房建筑面积七十九余平方米、总价款四十一万余元，并以拆迁补偿款抵扣房款。房屋被拆除后，补偿款与回购安置房款数额经结算确定，王先生入住定向安置房并于其后取得权属证书。

诉讼中，某公司两次出具情况说明，载明涉案房屋拆迁补偿款总额为三十二万余元，分两次支付，分别在二零一二年五月和二零一六年七月。

原告曾申请对安置房价格进行司法鉴定，评估机构出具不予受理通知书，说明该房屋取得不动产权证书不满五年，按政策规定不能上市交易，无法评估其市场价值。庭审中，原告主张安置房价格超过欠款的部分应予返还，被告则对多项证据的证明目的不予认可。

（四）法院认为

法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本案中，双方先后签订的两份协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，应为有效合同，各方均应全面履行。二人未按第一份协议履行腾空房屋并交付钥匙的义务，但该协议未约定相应责任，其后双方在调解协议书中对交房时间再次作了约定。至于二人主张的差额款，因约定的安置房市场价格无法确定，无法支持。

被拆迁房屋拆迁前由父亲实际居住，王先生并未实际居住。王先生在领取拆迁补偿款后，未依调解协议书约定在收到开发商补偿款当日内将全部款项交付父亲，已构成违约，应当依约向父亲支付约定的拆迁补偿款，相应的双倍赔偿主张有事实及法律依据。扣除已支付的十五万余元，其应支付的款项为三十三万余元。

王先生提交的证据不能证明原告的主张已超过诉讼时效，原告提交的历年诉讼费缴费单可以证明其持续主张权利。李老太、王先生的其他抗辩意见亦无事实依据，不予采纳。

三、裁判结果

法院判决：王先生于判决生效之日起七日内给付父亲、母亲拆迁款三十三万八千二百八十元；驳回二人的其他诉讼请求。案件受理费一万二千八百元，由二人负担五千四百元，由李老太、王先生负担七千四百元；保全费五千元由李老太、王先生负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案看似是房屋买卖纠纷，实质是"以房抵债＋拆迁补偿归属"的复合法律关系。第一份协议解决债务清偿与房屋抵债，第二份调解协议书则就房屋被拆迁后的现金补偿归属专门作出约定，两份协议一前一后、互为补充，构成认定权利义务的基础。

证据的运用集中在三个层面。其一，协议文本。原告主张取得全部现金拆迁补偿款，依据的是调解协议书中"现金拆迁补偿款归父亲所有、收到当日内全部交付"的表述；被告则试图通过强调第一份协议"以房抵债"的性质，把争议限缩在房屋本身的价值差额上。其二，补偿款的金额与构成。某公司出具的两份情况说明、拆迁补偿安置协议及补充协议相互印证，确定了补偿款总额为三十二万余元并分两次支付，这直接决定了被告应付金额的基数。其三，差额款主张需以安置房评估价为基础，而评估机构因房屋取得权属证书不满五年、不能上市交易而不予受理，价格无法确定，举证条件不具备。

（二）应对被告抗辩策略

面对被告"事实多有捏造""三十万元缺乏依据""应以房屋价值四十一万元为基数计算"等抗辩，可以从三个角度回应。第一，回到协议文义。调解协议书的表述明确、指向具体，被告收取补偿款后负有当日转付义务，并不以房屋是否转售、是否另行分配住房为条件。第二，用履行行为印证约定内容。被告此前支付的十五万余元中包含周转费、提前搬家奖励等款项，说明其实际是以"拆迁补偿款"的整体范围履行义务，与其事后主张剔除部分款项的说法相矛盾。第三，就诉讼时效抗辩，以历年诉讼费缴费单等凭证证明原告持续主张权利。至于差额款部分，法院划定的规则边界在于：主张以物抵债超出债务部分返还的，需以能够确定的价格为前提，评估条件不具备时，该请求难以成立。

五、办案心得

第一，以房抵债协议要把"债务清偿"与"拆迁补偿归属"分开写清。本案两份协议分别约定了房屋抵债和拆迁补偿款归原房主，正因如此，房屋价值差额与现金补偿才没有混为一谈，当事人的请求才有明确的请求权基础。

第二，履行过程中的付款凭证是认定款项范围的关键。被告支付的十五万余元及其构成，反驳了其"部分款项不应返还"的抗辩。

第三，涉及长周期、多次诉讼的案件，要重视诉讼时效的证据留存。本案原告以历年诉讼费缴费单证明其未曾停止主张，这一材料实际决定了请求能否进入实体审理。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

父亲、母亲系本案被告，二人为夫妻关系，育有大女儿、小女儿。2014年3月，父亲作为被腾退人与村民委员会、某公司签订宅基地腾退补偿安置协议，一家四口据此取得包括涉案房屋在内的多套回迁安置房屋；2017年2月，母亲与某公司签订安置房买卖合同，认购涉案房屋。2018年6月，父亲、母亲与原告张先生签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给张先生。后因房屋交付问题，张先生诉至北京市丰台区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

张先生请求：确认二被告于2018年6月20日签订的房屋买卖合同有效；判令二被告履行合同，立即将涉案房屋交付原告；判令二被告依据合同约定支付违约金五十万元；判令二被告在涉案房屋具备将产权登记至原告名下条件之日无条件协助原告办理相关手续；诉讼费由二被告承担。

其理由是：2018年6月20日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定二被告将其所有的涉案房屋（该房屋为拆迁安置回迁房，性质属按经济适用住房管理的房屋）出售给原告，房屋总价款四百余万元。合同签订后，原告依约向被告支付购房款一百万元，但被告收款后拒不履行合同义务、拒绝交付房屋，经多次催促未果，已构成严重违约。

（二）被告抗辩

父亲辩称：我与原告并不认识，原告陈述的不是事实。我与案外人刘先生之间存在借贷关系，曾从其处借款一百万元，多笔往来后尚欠五十万元；刘先生给我的钱都是通过原告账户支付的，我还的五十万元也是还到原告账户。当时刘先生让我把购房合同抵押给他，让我签了本案的买卖合同，还说"没事，就是留一个底"，给我的都是空白合同。关于违约金，我不同意，认为约定过高，要求调整。

母亲辩称：当时父亲跟我说的是租赁合同，我就签了字；签字时合同是翻开的，我也没看，其他事情我不知道。

（三）法院查明

法院查明：2014年3月22日，腾退人与被腾退人父亲签订宅基地腾退补偿安置协议（回迁房屋安置），约定被安置人口四人，分别为父亲、母亲、大女儿、小女儿。2017年2月5日，售房人某公司与购房人母亲签订安置房买卖合同，约定购买涉案房屋，优惠购房指标内面积88.93平方米，腾退补偿总款四百二十八万余元。同日，村民委员会、某公司与父亲签订安置补充协议，确认父亲指标面积240平方米、购房总面积237.09平方米，实际所购房屋包括涉案房屋在内的三套房屋。

2018年6月20日，父亲、母亲作为出卖人与张先生作为买受人签订房屋买卖合同，约定：房屋坐落于涉案房屋，建筑面积88.93平方米；该房屋为拆迁安置回迁房，签约时出卖人尚未办理产权登记，性质为按经济适用住房管理的房屋；成交价格为四百余万元；出卖人应当在2019年3月15日前将房屋交付买受人；签约后买受人分期支付购房款，其中一百万元于2018年10月1日前支付。合同还约定，出卖人逾期交房超过十日后买受人不退房的，出卖人应无条件履行合同义务并支付房屋总价款百分之二十的违约金。

付款情况：张先生于2018年6月22日支付五十万元，7月17日支付三十万元，9月30日支付二十万元，共计一百万元，其称该款系购房款。父亲不予认可，称该款系其向案外人刘先生的借款，刘先生通过张先生的账户支付；其已于2018年9月29日向张先生支付五十万元用于偿还借款，故剩余五十万元为借款。张先生认可收到该五十万元，但表示系父亲偿还刘先生的借款。案外人刘先生到庭作证称：其与父亲系朋友关系，张先生是其表弟；父亲转给张先生的五十万元是偿还其借款，与购房款无关。父亲不认可刘先生的陈述，但认可张先生转账一百万元中的五十万元为借款。

另查明，父亲、母亲于2006年7月24日登记结婚，于2007年7月12日生育大女儿，于2013年11月21日生育小女儿；双方于2019年3月5日登记离婚，离婚协议约定涉案房屋及另一套安置房屋所有权归母亲所有，父亲须协助办理变更手续、费用由母亲负责。父亲称涉案房屋现由其母亲对外出租。

（四）法院认为

法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行。本案中，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

原告称其按约支付一百万元购房款，父亲不予认可并主张该款系刘先生出借的借款，且称其已向原告转账五十万元用于偿还借款，故其认可一百万元中剩余的五十万元为借款。刘先生到庭称父亲支付原告的五十万元系偿还其借款，并提供调解书佐证。父亲虽不认可刘先生的陈述，但就"其转账给原告的五十万元系偿还刘先生借款"一节，二人所述一致，法院予以确认；至于该款系偿还哪一笔借款，与本案并非同一法律关系，不予处理。父亲主张原告支付的一百万元系刘先生出借的借款，原告与刘先生均不予认可，父亲亦无证据证明，该抗辩证据不足，不予采信。综上，原告已按约支付一百万元购房款，二被告应按约定于2019年3月15日前交付涉案房屋；现未交付，原告要求交付房屋的请求有合同依据，予以支持。

关于违约金，双方约定出卖人逾期交房超过十日后买受人不退房的，应支付房屋总价款百分之二十的违约金。父亲主张约定标准过高、要求调整，法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌定违约金为八万元。关于原告要求二被告在涉案房屋具备过户条件时协助办理权属登记一节，因房屋现未办理所有权证，双方亦无法确定具备办理权属登记的时间，原告可待条件具备时另行主张。

三、裁判结果

法院判决：确认原告与二被告于2018年6月20日签订的房屋买卖合同有效；二被告于判决生效后三十日内将涉案房屋交付原告；二被告于判决生效后十日内支付原告违约金八万元；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费四万二千八百元，由原告负担三千九百九十五元，由二被告负担三万八千八百零五元。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的第一个争点，是双方之间究竟成立房屋买卖合同关系，还是借款担保关系。被告方主张"名为买卖、实为借款担保"，但这一主张应当由提出者承担举证责任。法院的处理思路是：合同文本条款完备、房屋已依约交付、款项亦已实际支付，被告方又自认签约时将购房合同交付刘先生"留一个底"，说明其对合同内容并非毫不知情，故认定买卖合同关系成立并合法有效。

第二个争点是购房款是否实际支付。原告提交的转账记录显示其分三笔支付一百万元；被告则主张该款是案外人刘先生出借的借款。法院将两笔各五十万元的往来分别对待：父亲向原告转账的五十万元，因二人均确认系偿还刘先生的借款，故与本案购房款无涉；原告向父亲支付的一百万元，被告主张系借款却无证据证明，故不予采信。由此可见，一笔款项一旦经由他人账户流转，其性质往往取决于双方之间是否存在其他债权债务关系，厘清款项流向与对应关系是此类案件的关键。

第三个争点是违约金的标准。合同约定买受人不退房时可主张总价款百分之二十的违约金，法院并未机械适用，而是以实际损失为基础，兼顾履行情况、过错程度与预期利益，将违约金酌减至八万元。

（二）应对被告抗辩策略

针对"空白合同、名为买卖实为借款担保"的抗辩，应当以合同文本的完备程度、房屋的交付事实以及被告方的自认来回应。被告方承认亲手签署合同并将合同交他人"留底"，难以再主张对合同内容不知情；母亲"签的是租赁合同"的说法，与其本人在安置房买卖合同上的签字等事实亦难相互印证。

针对"款项系借款"的抗辩，则需要把同一时间段的资金往来逐一拆解：哪些款项是本案购房款，哪些属于被告与案外人之间的借贷，并用另案调解书、证人证言、转账记录予以区分。本案正是通过对两笔各五十万元往来的分别认定，才把本案购房款与案外借贷关系切割开来。

针对"违约金过高"的抗辩，应当预见法院会依实际损失和过错程度酌减，从而在起诉时把违约金主张建立在合理区间内。对于"协助办理过户"的请求，因其属于条件尚未成就的将来给付请求，宜在房屋具备登记条件后再行主张。

五、办案心得

第一，回迁安置房交易应当把产权来源文件固定为合同附件。腾退补偿安置协议、安置房买卖合同、安置补充协议共同证明出卖人对房屋的处分权，也是判断房屋性质的重要依据。

第二，涉及他人账户走款的交易，务必在合同中明确款项的支付路径与收款主体，并保留付款凭证。本案中一百万元的性质之争，正是因款项经由第三人账户流转而产生。

第三，违约金条款应结合房屋总价与逾期时间合理设定，并留存实际损失的证据，以便在对方主张"约定过高"时仍能获得合理的支持。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

姐姐与妹妹系姐妹关系。妹妹与张先生原系夫妻，二人于2010年经法院判决离婚。2000年4月，姐姐以五千元的价格买下妹妹、张先生院落内的东厢房两间（建筑面积27.7平方米）并办理了登记手续。2003年7月，该院落因项目建设被拆迁，取得三套回迁安置房屋及货币补偿款。姐姐主张其买下的两间房屋对应的拆迁利益全部被二人取得，遂诉至北京市大兴区人民法院。

二、案件经过

（一）原告主张

姐姐请求判令妹妹、张先生连带给付27.7平方米房屋拆迁利益相应价款七十七万七千四百一十九元，并承担诉讼费用。

其理由是：我系妹妹的亲姐姐。二人共有位于北京市大兴区××村涉案院落内的房屋，建筑面积201.98平方米。2000年4月4日，我与张先生签订房屋买卖契约，以五千元购买院内东厢房两间，面积27.7平方米。因双方系亲属关系，房屋购买后我并未居住，由妹妹、张先生一直居住。2003年7月14日，上述房屋被拆迁，所得利益为三套回迁安置房屋及拆迁补偿款，我所购房屋对应的拆迁利益全部由二人取得。就其请求的计算标准，我主张以27.7平方米占院落拆迁建筑面积201.98平方米的比例，计算应得安置房面积30.137平方米的折价款七十五万三千四百余元及剩余货币补偿款二万三千九百余元，合计七十七万七千四百一十九元。

（二）被告抗辩

妹妹辩称，同意姐姐的诉讼请求。

张先生辩称：2000年当地已开始陆续拆迁，案涉买卖合同是为了拆迁时如有户口补助可以多拿补助才到房管部门签订；姐姐并未支付房款，房屋过户的税钱都是我自己出的。契约上显示的面积并非实际房屋面积，而是按申报面积确定。拆迁政策出台后户口没有补助，为增加面积，我把东厢房拆掉重新建造了南房，盖完之后就拆迁了，也确实按面积补偿，并已告知姐姐。2013年法院在离婚后财产纠纷中判决分割财产，姐姐对此知情。姐姐直到现在才起诉不符合常理，原因就是我与妹妹离婚，她们之间恶意串通。2015年姐姐起诉返还原物被驳回，2016年又以另一案由起诉同样被驳回；姐姐与妹妹在这几次诉讼中陈述相互矛盾，此前的判决查明部分已明确房屋系我与妹妹所建，与姐姐无关。此外，姐姐提交的证据没有一件原件；房屋买卖合同在房屋重建时就已经没有意义，做这份合同只是为了拆迁时获得户口补偿。

（三）法院查明

法院查明：2000年4月4日，姐姐与张先生签订房地产买卖契约及协议，约定姐姐以五千元购买涉案院落内的东厢房两间，面积27.7平方米，过户费由买方交纳。同年3月，村民委员会出具证明，载明张先生将院内东房两间售给姐姐，请予办理。1994年，有关部门颁发的宅基地使用证及个人建房许可证载明，涉案院落东西长十八米、南北长十一米；上述证书上均有手写"院内东厢房贰间已售面积27.7平方米"字样，并加盖了原房地产管理部门交易所公章。

2003年7月14日，因项目建设，张先生作为被拆迁人与某公司就该院落签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，确认被拆迁房屋建筑面积201.98平方米，各项补偿款及补助费总计六十一万余元；拆迁档案中未留存房屋及宅基地面积示意图及测绘表单；搬迁补偿明细记载，张先生购买回迁房屋三套，扣除房款共计四十三万余元。

另查明，2013年妹妹曾以分家析产纠纷为由将张先生及其父亲诉至法院，该案生效判决查明部分确认：1994年经张先生申请，在涉案院落中修建东西厢房各二间；后张先生、妹妹将原七间北正房翻建成六间正房及走廊一个，将东西厢房拆除后，在六间正房前建造南房六间。该案还就院落拆迁后回购的安置房屋作出分割。

再查明，2015年姐姐曾以返还原物纠纷为由将妹妹、张先生诉至法院，要求返还涉案两间房屋的拆迁利益。该案审理中，双方均确认姐姐办理手续时当场给付张先生现金五千元及一千余元过户手续费；妹妹还向法院提交书面材料，称2001年翻盖房屋时也把姐姐的两间房拆了，在原址重建成六间，姐姐同意翻盖但要求在原址再为其建房；拆迁时双方曾协商分割拆迁款，妹妹同意给付姐姐，张先生不同意，最终未谈成。此后姐姐撤回起诉。

又查明，妹妹与张先生于2010年10月经法院判决离婚；庭审中二人认可已按生效判决确定的内容履行完毕。

（四）法院认为

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，证据不足的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

就买卖协议的效力，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，宅基地使用权与特定身份相联系。姐姐在与张先生签订买卖协议时系涉案村集体组织成员，并经过原房地产管理部门交易所办理登记手续；张先生虽辩称双方并无买卖意思表示，但未提交充足证据证明，应承担举证不能的后果，故双方达成的买卖协议属于真实意思表示，合法有效。

本案争议焦点在于：涉案房屋在2003年签订拆迁协议前是否已被拆除。首先，已为生效判决确认的事实，当事人无须举证证明。生效判决查明部分已确认东西厢房被拆除后、在原址前方建造了南房，姐姐未能提交相反证据推翻，故应认定涉案房屋在拆迁协议签订前已被拆除。其次，涉案房屋系院落内房屋的一部分，妹妹及张先生就翻建曾经过姐姐同意、或者姐姐放弃相关权利负有举证责任，但二人未能提供证据证明，故应就姐姐无法享有涉案房屋利益承担相应赔偿责任。考虑到涉案院落已被政府拆迁，结合双方履约及过错情况，兼顾公平原则，法院综合酌定赔偿金额为二十万元。涉案房屋系在二人婚姻关系存续期间拆除，且拆迁利益已经通过诉讼由二人分割享有，故姐姐要求二人承担连带责任的主张有事实及法律依据。

三、裁判结果

法院判决：妹妹、张先生于判决生效后十日内连带给付姐姐房屋损失二十万元；驳回姐姐的其他诉讼请求。案件受理费一万一千五百七十四元，由姐姐负担八千五百六十八元，由妹妹、张先生连带负担三千零六元。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案涉及农村房屋买卖与拆迁利益转化两个层面。就房屋买卖的效力，核心不是合同形式，而是宅基地使用权能否有效转让。姐姐在签约时系本村集体经济组织成员，交易又经过了原房地产管理部门登记，村民委员会亦出具了证明，权属证书上还有"院内东厢房贰间已售面积27.7平方米"的批注，这些证据相互印证，共同支撑了交易的成立。

就已生效判决查明的事实，当事人无须举证证明。本案中"东西厢房被拆除、在原址前建造南房"这一关键事实直接来自此前分家析产纠纷的生效判决，姐姐无法以相反证据推翻，法院据此认定其房屋在拆迁前已不存在。

就赔偿金额，姐姐主张按面积比例计算七十七万余元，但法院并未采取比例计算的方法，而是以"翻建是否经其同意、是否放弃权利"为基础，认定妹妹、张先生未能证明已获同意，应当承担赔偿责任，并综合院落已拆迁、履约及过错情况、公平原则，酌定为二十万元。可见房屋被拆除并不意味着权利消灭，而是转化为赔偿请求权，金额则由法院综合酌定。

（二）应对被告抗辩策略

面对"名为买卖、实为套取拆迁补助"的抗辩，应当以交易外观证据回应：登记机关的登记手续、村民委员会的证明、卖方本人在权属证书上的书面批注，共同构成交易真实存在的有力印证，单纯否认交易动机不足以推翻合同效力。

面对"多次起诉、陈述矛盾、恶意串通"的抗辩，应当积极援引生效判决的免证效力，把双方在以往诉讼中的陈述差异纳入法院对"翻建是否经过同意"的判断之中。本案中，妹妹此前书面材料中关于翻建的陈述，恰恰成为认定二人负有举证责任的基础。

面对"买卖合同在房屋重建时已无意义"的抗辩，应回到规则边界：合同标的物灭失并不当然导致权利落空，而是转化为相应的赔偿请求，但请求金额需要有证据支撑，否则只能由法院酌定。就连带责任，其成立基础在于涉案房屋的拆除发生在二人婚姻关系存续期间，且拆迁利益已由二人分割享有。

五、办案心得

第一，亲属之间的房屋交易，价格款的交付凭证不可或缺。本案因年代久远、以现金交付且未留收条，原告只能依靠登记手续、村委会证明等间接证据，请求权基础与金额均受到影响。

第二，主张拆迁利益应当尽早固定房屋原状证据。测绘表单、示意图、现场照片等材料一旦缺失，事后往往只能依赖生效判决查明的事实，可主张的空间随之收窄。

第三，对已生效判决查明的事实要善于援引。既要注意自身在不同诉讼中的陈述保持一致，也要善于借免证效力把关键事实固定下来。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

丈夫、妻子作为本案原告，二人系夫妻关系。2014年12月，丈夫因房屋拆迁分得北京市石景山区某小区的两套定向安置房屋，其中一套即本案涉案房屋。二人将涉案房屋出售给李先生并签订房屋买卖合同。此后因购房款是否支付产生争议，二人诉至北京市门头沟区人民法院，请求确认该合同已解除。

二、案件经过

（一）原告主张

二人请求确认其与李先生于2014年12月20日签订的关于涉案房屋的房屋买卖合同于2019年5月7日解除，诉讼费由李先生负担。

其理由是：二人系夫妻，2014年12月分得两套定向安置房屋，均为夫妻共同财产。2014年12月20日，李先生以借款需要房屋抵押的名义，诱使二人签署关于两套房屋的买卖合同，并让二人将两套房屋的水卡、电卡、燃气卡、钥匙交付其作为借款抵押。双方签订合同的真实目的并非买卖房屋，而是作为借款的担保。二人曾于2016年10月起诉李先生返还涉案房屋，该案生效判决驳回了二人的诉讼请求，同时指出该案不支持返还原物并不等于确认房屋买卖合同的效力，房款有无交付及合同继续履行问题可另行解决。李先生在前案中称其已支付全部购房款，但事实上从未支付过购房款，属于以自己的行为表明不履行主要债务，故二人依法享有合同解除权。

（二）被告抗辩

李先生辩称，认可二原告系夫妻关系、对涉案房屋有处分权利，但双方并非借款关系。其主张：二原告曾以做生意资金周转不灵为由，试图以两套房屋作为抵押向被告借款，因房屋尚未办理所有权登记手续、无法办理抵押登记，被告予以拒绝；后二原告急于用钱，又提出将房屋出售给被告；被告此前就有在该小区置业的意向，也大致了解交易价格，两套房屋当时市场价格约在一百四五十万元一套，双方协商以一百二十万元一套成交，共二百四十万元；二原告要求被告以现金形式支付购房款，理由是需拿钱去外地经营酒店、当地习惯现金交易等；被告从家中清点出一百二十万元现金，于次日交付原告，双方协商余款以转账形式支付；此后被告分别转账一百万元和三十四万余元（其中二十万元为购房款、十五万元为借款，并扣除一个月利息六千元），其后原告用了约三个月时间将借款及利息还清。被告还称，合同文本由原告提供、一式两份，签约当日原告将签好字的合同原件拿走，称付清房款后才交付；被告在合同原件上书写"钱款付清"字样并捺印；被告自2014年年底收到房屋后入住至今，并自2015年起缴纳水、电、燃气、有线电视、车位租赁等费用。被告认为买卖合同合法有效，其已履行付款义务，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）法院查明

法院查明：涉案房屋与另一套同小区房屋均属丈夫分得的定向安置房。2014年12月20日，丈夫、妻子作为出售方与李先生作为购买方签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋（建筑面积五十六平方米）出售，成交价格一百二十万元，并就过户及违约责任作出约定；双方均签字捺印；合同下部有"钱款付清"字样，李先生表示该字样及指印均系其本人所留。同日，二人将房屋钥匙、水、电卡及房屋交付李先生使用，此后李先生及其家人居住使用至今。

就付款事实，李先生主张其在转账当日另以现金方式支付了一百二十万元购房款，款项来源于家中存放的现金，交付现场仅有其与丈夫二人在场，丈夫收款后未出具收条，故其自行在合同原件上注明款项已清。二人对此不予认可，主张李先生所述的付款时间、地点与其在前次诉讼中的陈述不一致，且其至今未支付涉案房屋购房款。

法院还查明，李先生在另案（关于另一套房屋）中曾主张二原告交付房屋并履行过户义务，该案已确认双方所签房屋买卖合同为真实意思表示并合法有效；二原告在前次返还原物纠纷中主张合同系虚假合同，因证据不足未被采纳，该案同时指出不支持返还原物并非确认合同效力，房款有无交付等问题可另行解决。

（四）法院认为

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

关于双方就涉案房屋的法律关系，二原告在起诉时虽主张所签买卖合同并非真实买卖关系而是抵押借款关系，但未就此提供证据证实，且在庭审中明确表示基于生效判决认可双方存在房屋买卖合同关系，李先生亦主张双方系买卖合同关系，故确认双方存在真实的房屋买卖合同关系，所签合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。

关于二原告是否享有法定解除权。双方在合同中未明确约定付款期限，李先生在合同签订后四年多的时间内仍未履行支付房款的义务，且坚持主张房款已经支付完毕，属于以自己的行为表明不履行主要债务，二原告依法享有解除权。二原告起诉要求解除合同，起诉状于2019年5月7日送达李先生，故确认合同于该日解除。

就付款争议，法院认定：李先生主张以现金形式支付一百二十万元购房款，但其仅在自己持有的合同原件上注明款项已清，不能证明丈夫收取了该款项；且其在本案中陈述的付款时间、地点与其在前次诉讼中的陈述存在矛盾，其主张家中长期存放大量现金、双方以现金方式交易而未打收条，亦与常理不符，故对其主张不予采纳，确认李先生至今未支付涉案房屋的购房款一百二十万元。

三、裁判结果

法院确认双方签订的关于涉案房屋的房屋买卖合同于2019年5月7日解除。案件受理费七千八百元，由李先生负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的争议焦点有二：双方就涉案房屋存在何种法律关系；二原告是否享有法定的合同解除权。

关于法律关系，被告方主张"名为买卖、实为借款担保"，但主张者需对其主张承担举证责任。二原告在前案中亦曾作此主张，因证据不足未被采纳；本案中双方均认可存在房屋买卖合同关系，法院据此认定合同真实有效。可见在回迁房交易中，即便交易背景复杂、买方与案外人之间存在往来款项，只要合同文本完备、房屋已经交付并转移占有，法院通常仍以合同关系作为认定基础。

关于付款事实，主张已履行付款义务的一方应当承担举证责任。李先生唯一的证据是自己在合同原件上书写的"钱款付清"字样，属于当事人单方自述，证明力有限；加之其在前案庭审笔录中的陈述与本案不符，法院据此认定其未完成举证。

（二）应对被告抗辩策略

面对"现金付款、朋友之间不打收条"的抗辩，最有效的办法是调取对方在关联案件中的庭审笔录，比对其前后陈述是否一致。本案中，李先生在前次诉讼中关于付款时间、地点的陈述与本案相矛盾，成为法院不采信其主张的重要理由。

面对"权属确认单交付即视为变更登记"的抗辩，应当指出回迁房在未取得产权证书前无法办理转移登记，交付权属确认单与物权变动并非同一回事。

面对"合同已经履行完毕"的抗辩，则应回到解除权的规则边界：合同未约定付款期限的，长期未付款并坚持主张已付清，属于以行为表明不履行主要债务，相对方依法享有解除权。需要注意的是，本案二原告经法院释明后仅请求确认合同解除，未主张返还房屋等解除后果，因此判决只能就解除本身作出确认，返还、腾退等遗留问题仍需另行解决。

五、办案心得

第一，回迁房买卖中，付款方式的证据链条比合同本身更为关键。现金交付、不开收条的交易习惯，在发生争议时几乎无法证明，建议通过银行转账并保留凭证。

第二，关联案件中的陈述会被作为重要比对材料。同一当事人就同一事实在不同案件中的说法一旦出现矛盾，很可能直接导致其主张不被采信。

第三，主张解除合同时，应当一并考虑返还房屋、腾退、已付款项处理等后续请求，避免只确认合同解除而将实际问题留待下一次诉讼。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

女方与男方于2010年3月登记结婚，婚后未生育子女，2019年7月18日在民政部门协议离婚。当日双方签署《离婚协议书》，约定登记在男方名下的本田雅阁轿车归女方所有，男方应于离婚后十五日内配合办理过户，如不配合，则支付包含交通费、误工费在内的款项共计十万元；同时约定双方共有的路虎牌轿车出售后，女方支付男方十二万元。

离婚后，男方未按约配合办理过户，女方遂诉至北京市顺义区人民法院。本案的争点在于：离婚协议中关于车辆归属及违约责任的约定是否有效，一方以车辆系案外人出资为由抗辩能否阻却协议履行。

二、案件经过

（一）原告主张

女方请求：确认登记在男方名下的本田雅阁轿车一辆归其所有；判令男方协助办理该车变更登记，并消除车辆转移登记前产生的违章后将其登记至女方名下；判令男方按约支付违约金十万元；判令男方支付双方出售共有房屋的售房尾款二十万元；诉讼费由男方承担。庭审中，女方称因还差男方二万元路虎车售车款，主张从违约金中直接扣除，故将该项请求变更为八万元，并增加一项请求，要求男方返还红色本田车。

女方主张，双方婚后共同购入路虎轿车、本田雅阁轿车各一辆，均属夫妻共同财产。因男方赌博无度、肆意挥霍、变卖夫妻共同财产，双方于2019年7月18日办理协议离婚登记。协议明确约定本田车归女方所有、男方协助办理车辆及指标过户，如未履行则支付十万元。该约定系双方自愿达成，不违反法律禁止性规定。离婚后男方以各种理由推诿，致其迟迟无法取得车辆所有权登记。

（二）被告抗辩

男方辩称：其一，双方约定的两辆车处置无效。白色路虎车辆系其母亲所有，双方无权约定且出售，要求女方退还卖车款二十二万元；红色本田汽车虽登记在其名下，但购车款、保险、装饰等费用共计十六万余元均由其母亲出资，车辆实际归其母亲所有。其二，关于离婚协议约定的房产尾款，该房屋于2018年8月出售，房款共计二百万元，买房人已付女方一百八十万元，女方应将房款中的九十万元付给男方，才能支付房屋尾款二十万元中的十万元。

（三）法院查明

法院经审理查明：双方原系夫妻关系，于2010年3月登记结婚，2019年7月18日协议离婚，婚后无子女。当日签署的《离婚协议书》载明：其一，双方婚后购买的回迁房一套，因尚无房本已被出售，尚有尾款二十万元，经协商待有房本后双方各十万元；其二，双方曾有两辆小轿车，一部为红色本田雅阁，另一部为白色路虎，双方协定出售白色路虎后由女方支付男方十二万元，男方将红色本田车辆及车牌指标一同过户给女方，女方享有基于车辆所有权而产生的使用权、收益权等一切权利，男方应在离婚后十五日内配合办理完成过户手续，如不配合，女方有权申请强制执行，男方并支付此期间产生的交通费用及误工费十万元。

关于路虎牌轿车，该车于2018年12月6日登记在男方母亲名下。男方主张该车系其母亲所有，双方无权约定且出售，要求女方退还卖车款二十二万元。女方主张车辆由其出资购买，出售款二十二万元，其已于离婚后给付男方十万元，男方认可收到该十万元；剩余未付的二万元，女方同意从主张的十万元中扣除。双方一致确认，路虎车的买车款来源于卖房款，因男方母亲有购车指标，故登记在其名下。

关于卖房款，双方于2016年12月购买顺义区回迁房一套，在尚未办理产权证前即将该房屋出售，售房款二百万元。男方主张该房屋系其母亲出资、以男方的指标购买；女方自述售房款中的一百八十万元打到了其账户中并由其管理，购买路虎车的出资款从该售房款中支出。

关于本田雅阁牌轿车，该车于2014年10月29日登记在男方名下，并存在两次抵押情况。男方称该车购车款系其母亲支付，车辆实际属于其母亲所有，并提交其母亲的银行交易明细，显示其母亲曾向汽车贸易公司等相关单位支付购车及保险等费用。女方主张本田车系男方母亲赠与双方；由于其为男方偿还赌债曾进行抵押，是其用夫妻共同财产进行解押，解押之后双方签订离婚协议，约定车辆归其所有。男方称车辆现登记在其名下，但其已经再婚，车辆由其再婚妻子使用。

（四）法院认为

法院认为，双方于2019年7月18日签订的《离婚协议书》系双方真实意思表示，双方均应遵守。

双方在协议中明确确认本田轿车和路虎轿车属于双方所有，并同意将本田车过户给女方。现男方当庭反悔，违背诚实信用原则，对其抗辩意见，法院不予采纳。依约男方应将车辆过户至女方名下并交付女方。因男方未按约定于离婚后十五日内配合办理过户手续，女方有权要求男方按照约定支付十万元。女方主张根据协议约定其还需支付男方二万元路虎车卖车款，可从本案中予以扣除，法院不持异议，因此男方还需支付女方八万元。交通违章罚款的处理不属于法院民事案件受理范围，故对女方要求男方在车辆转移登记前消除违章的请求，法院不予处理。

关于男方主张车辆系由其母亲出资的问题，与本案不是同一法律关系，且涉及案外人，本案不予处理。双方对路虎轿车售车款的分割已达成书面协议，女方已履行部分义务，尚欠男方二万元，其同意支付并从本案中扣除，法院不持异议。关于售房款的分割，因双方协议约定待有房本后各自分割十万元，条件尚未成就，本案暂不予处理。

三、裁判结果

法院判决：一、确认登记在男方名下的本田雅阁牌汽车归女方所有；二、男方于判决生效之日起七日内配合女方将该车转移登记至女方名下，并将车辆返还给女方；三、男方于判决生效之日起七日内支付女方八万元（已扣除女方应支付给男方的售车款二万元）；四、驳回女方的其他诉讼请求。案件受理费900元，由男方负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的法律关系是离婚协议中财产分割与违约责任条款的效力及履行。依据《民法典》相关规定，离婚协议中关于财产分割的条款对男女双方具有法律约束力，协议系双方真实意思表示，不存在无效事由，双方均应依约履行。

法院的裁判逻辑十分清晰：协议已经明确将两辆车确认为双方所有，并约定本田车归女方、男方限期协助过户，故男方在诉讼中反悔，违背诚信原则。就违约金的给付，法院以协议约定为基础，结合女方自认尚欠的二万元予以抵扣，最终确定为八万元。

对于男方"车辆系其母亲出资、实际归其母亲所有"的抗辩，法院并未作出实体认定，而是指出该问题涉及案外人、属于另一法律关系。这体现了诉讼标的与当事人范围的边界：案外人的权利主张应通过另行诉讼解决。

（二）应对被告抗辩策略

被告的抗辩核心是"标的物不属夫妻共同财产"，试图否定协议的处分基础。对此，可从以下角度应对：一是强调协议本身即是对财产归属的确认，双方在协议中已明确认可车辆属于双方所有；二是突出诚信原则，一方在离婚后为逃避履行而反悔，法院通常不予支持；三是就案外人出资问题，说明其属于另一法律关系，不影响本案协议项下义务的履行。此外，本案中女方主动自认尚欠二万元并同意抵扣，客观上增强了其陈述的可信度。

五、办案心得

（一）协议条款要写清履行方式与后果

本案能够获得支持，很大程度上得益于离婚协议对过户义务、履行期限及违约后果写得足够具体。起草此类条款时，应明确义务主体、履行期限、协助内容和违约责任，使条款具备可执行性。

（二）反悔抗辩多以诚信原则应对

一方在协议签署后以"标的不属于自己"为由反悔，是离婚后财产纠纷中的常见情形。面对此类抗辩，应重点强调协议的约束力与诚实信用原则，并说明案外人权利争议应另案解决，不应成为拒绝履行本案义务的理由。

（三）区分本案标的与案外争议

本案法院对"购车款是否由男方母亲出资"未作处理，正是基于诉讼标的的边界。代理案件时，应当及时区分哪些争议属于本案审理范围、哪些应通过另案解决，避免在无关事实上分散庭审焦点。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

男方与女方原系夫妻关系，二人于2001年9月25日登记结婚，双方均系复婚。婚后育有一女一子，分别为大女儿和小儿子。2017年6月14日，双方因感情不和，在北京市昌平区民政局签署《离婚协议书》并办理离婚登记。该协议第三条对财产分割作了约定，其中两套房屋归女方所有，另一套房屋归男方所有。

离婚后，男方向北京市昌平区人民法院起诉，请求撤销上述协议中关于两套房屋归属的两项约定；女方则提起反诉，请求确认协议合法有效，并要求男方协助办理房屋过户。本案的争点在于：协议离婚后，一方以存在欺诈、重大误解为由请求撤销财产分割条款，需要具备哪些条件。

二、案件经过

（一）原告主张

男方请求：依法撤销双方于2017年6月14日签订的《离婚协议书》中第三条关于财产分割部分第一项、第二项约定；诉讼费用由女方承担。

男方主张，其与女方多次协商后确定的是由女方及两个子女共同享有上述两套房屋的居住权和使用权，而非所有权，协议内容未能真实、准确地反映其意思表示，且与双方协商结果截然相反。其称自身文化水平不高、识字不多，基于信任未审阅协议内容便签字，女方系恶意欺诈，导致其在不知情的情况下签署并非其真实意思表示的协议，属于可撤销行为。

（二）被告抗辩

女方辩称：男方的起诉所述严重失实，应依法驳回其全部诉讼请求。男方作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果；其对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，举证不能则应承担不利后果。双方签订的《离婚协议书》系在民政部门起草，协议内容是双方协商一致的结果，甚至可以说是整个家庭协商一致的结果，签字系在民政部门相关人员见证下完成，属于双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。男方编造各种借口不履行协议内容，严重侵害女方的合法权益。

女方同时提出反诉请求：确认双方于2017年6月14日签订的《离婚协议书》合法有效；判令上述两套房屋归女方所有，男方协助将两套房屋产权过户至女方名下；本案各项诉讼费用由男方承担。

男方针对反诉辩称，仍坚持请求撤销协议中关于两套房屋归属的约定，理由是双方经历离婚、复婚又离婚的过程，复婚后赶上拆迁，两个孩子均享受到回迁房屋的待遇；其文化水平不高，未认真审阅协议内容即草草签字，导致两个孩子的住房资格在无形中被剥夺，故请求撤销相关约定、恢复两个孩子的住房权利。

（三）法院查明

法院经审理查明：男方与女方于2001年9月25日登记结婚，双方均系复婚，后于2017年6月14日登记离婚。

2003年，双方所在村整体拆迁。男方的母亲作为被拆迁人，与房地产开发公司签署了住宅房屋拆迁货币补偿协议。因该次拆迁，男方与女方家庭共分得三套房屋。2007年6月9日，男方的母亲去世。关于回迁安置房继承问题，男方与其兄姐曾发生纠纷并诉至法院，2013年12月12日经北京市昌平区人民法院调解，达成调解书，确认其中两套房屋归男方所有。经查，该两套房屋现登记所有权人均为男方，但实际由女方占有使用。

双方于2017年6月14日在昌平区民政局签署的《离婚协议书》约定，上述两套房屋归女方所有，另一套房屋归男方所有。男方在本案中称，该协议对三套房产的处理与双方此前协商的结果不一致，此前协商的是两套房屋由女方和两个子女永久居住，但不转移所有权登记；女方不认可男方的陈述，称协议内容就是双方协商的结果。双方在庭审中均认可，在签署《离婚协议书》前，民政局工作人员宣读了协议内容。

男方还称，协议关于房产的处分侵害了两个子女的利益，应予撤销。对此，双方的子女大女儿与小儿子向法庭出具了书面《申明》，表示认可并尊重双方签署的协议中有关楼房分配的方案内容；经法庭当面询问，二人又表明了同样的立场。

（四）法院认为

法院认为，离婚时夫妻的共同财产由双方协议处理。夫妻双方针对共同财产分割签署的协议对双方都具有约束力，应当受到法律保护。本案诉争的两套房屋产生于双方夫妻关系存续期间，且登记在男方名下，应属于夫妻共同财产。一般情况下，双方均应当按照《离婚协议书》约定内容履行协议，不得无故违反毁约。当事人签订协议后，协议具备可撤销条件时，享有撤销权的一方可向人民法院申请撤销。

本案中，男方提出撤销协议关于房产分配约定的理由有三点：与在先协议结果相悖；自身对文字的理解能力低；侵害了子女的合法权益。

关于第一点，男方并未举证证明双方达成过其他与《离婚协议书》约定不符的合意，故该点事实无法证明。关于第二点，自身文化水平低、理解能力差不能作为可撤销的合理理由，况且在签字前该协议书已经婚姻登记处工作人员宣读。关于第三点，双方的子女已经在事后认可了《离婚协议书》的效力，即便该协议关于房产的分配在当时属于无权处分，也因相关利益人的追认而具备完全效力。

综上，男方要求撤销《离婚协议书》相关条款的请求没有事实和法律依据，法院不予支持。男方拒绝依协议约定办理涉案房屋的过户手续，构成违约，法院对女方要求过户的反诉请求予以支持。

三、裁判结果

法院判决：一、双方于2017年6月14日签订的《离婚协议书》合法有效；二、位于北京市昌平区××……的两套涉案房屋归女方所有，男方于判决生效之日起七日内协助女方将上述两套房屋所有权转移登记至女方名下；三、驳回男方的本诉请求。本诉案件受理费75元，由男方负担；反诉案件受理费75元，由男方负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案的法律关系是离婚协议中财产分割条款的效力及其可撤销性。依据《民法典》相关规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销；基于重大误解实施的民事法律行为，行为人亦有权请求撤销。但主张撤销的一方，须就欺诈或重大误解的存在承担举证责任。

本案中，男方的三点理由分别指向"另有约定""理解能力不足""侵害子女权益"。前两点未获支持，原因在于：其一，其未能提供任何证据证明存在与书面协议内容不一致的在先合意；其二，理解能力不足属于自身原因，且协议在签署前已经由婚姻登记处工作人员宣读，签署行为具有相应的慎重程度。第三点则因子女以书面《申明》及当庭陈述的方式对协议予以认可，无权处分问题因追认而消解。

（二）应对被告抗辩策略

针对"受欺诈、存在重大误解"的起诉理由，可从缔约过程与事后追认两方面组织抗辩：一是固定缔约程序的证据，例如协议系在民政部门签署、内容经工作人员当场宣读、双方均为完全民事行为能力人等，以证明意思表示的真实与慎重；二是关注利害关系人的态度，本案中子女的书面申明与当庭表态，直接消除了"侵害子女权益"这一撤销理由，成为反诉获得支持的重要事实基础。

另一方面，对于主张撤销的一方而言，本案也提示：撤销权的行使必须以证据为支撑，仅凭主观陈述"当时不是这个意思"，无法推翻书面协议的效力。

五、办案心得

（一）缔约过程本身即是证据

本案中，"协议由民政部门起草""签字前工作人员宣读内容"等程序性事实，虽不改变协议内容，却在认定意思表示真实性时发挥了实质作用。办理离婚后财产类案件，应当留意缔约时间、地点、参与人、宣读过程等细节，并及时固定相关记录。

（二）关注利害关系人的事后态度

协议涉及子女利益时，子女的态度往往直接影响效力认定。本案中子女出具《申明》并当庭确认，使"无权处分"的抗辩空间被彻底封堵。办案中可主动征询利害关系人的意见，并将书面声明作为证据提交。

（三）理解能力不足不是撤销的通行证

当事人常以"没看清""不懂法"为由否认协议效力，但这类主张缺乏法律依据。代理此类案件时，应引导当事人回到协议文本与缔约证据本身，避免在无效理由上耗费诉讼资源。

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

男方与女方于1992年12月16日登记结婚，婚后于2001年2月11日生育一女。因感情不和，双方自2013年开始分居。2021年7月28日，经北京市顺义区人民法院调解，双方自愿离婚。婚后共同财产有位于北京市顺义区××……的房屋一套，该房屋系回迁房，于2020年9月前后由双方共同对外出售，售房款170万元由女方保管持有。离婚后，男方认为该笔售房款属于夫妻共同财产且尚未分割，遂诉至北京市顺义区人民法院。

本案的争点在于：售房款的实际数额如何认定，以及在存在案外人争议、子女抚养等情形下，法院如何酌定应分割的共同财产范围。

二、案件经过

（一）原告主张

男方请求：判令将涉案房屋售房款170万元依法分割，女方支付其85万元；案件受理费由女方承担。

男方主张，双方婚后共同购置涉案回迁房一套，2020年国庆节前后出售，售房款共计170万元由女方保管并持有，该款项属于夫妻共同财产，离婚时未作处理，应当依法分割。

（二）被告抗辩

女方辩称：不同意男方的诉讼请求。其认可双方于2020年9月共同出售涉案房屋的事实，亦认可购房款为170万元，但不同意分割该笔款项，理由是男方此前已将另外一套房屋出卖。庭审中，女方另称其实际所得售房款在扣除给中间人的好处费后仅为110万元。

（三）法院查明

法院经审理查明：男方与女方于1992年12月16日登记结婚，婚后生育一女。2021年，男方向北京市顺义区人民法院起诉要求离婚，后经该院调解，双方自愿离婚。

庭审中，双方一致认可：涉案房屋系夫妻关系存续期间购得的回迁房；该房屋系双方共同出售；房屋对外出售价款为170万元，且该笔售房款实际由女方占有；除本案涉案房屋售房款尚未分割完毕外，双方再无其他夫妻共同财产和共同债务需要分割。

对于售房款的实际所得，女方表示除去给中间人的好处费外仅得款110万元。就170万元售房款中好处费高达60万元这一明显不符合常理之处，法院在庭审中依法对女方进行了询问。女方解释称，涉案房屋系"问题房"，一直被案外人实际占有并对外出租，难以出售，故委托他人通过中间人对外出售。为准确查明案情，法院当庭与相关人员取得电话联系，对方称其找人卖房，名义上卖房款为170万元、实际到手仅110万元，因系问题房难以通过正常中介机构出售，走了偏门并找了若干中间人，支付了四五十万元好处费；卖房时未提过需要支付好处费之事，前期付款150万元系银行转账，尾款20万元在过户后支付，前期150万元到女方手里不到90多万元。法院意欲进一步了解中介费去向及是否果真产生60万元中介费，对方无故挂断电话，再拨打始终无人接听。

诉讼中，法院对双方的涉诉案件进行了检索，发现其与案外人钟先生之间有一房屋买卖合同纠纷案件指向涉案房屋。法院在庭审前与案外人钟先生取得电话联系并询问相关案情。钟先生表示：2009年双方与其经朋友介绍认识，经沟通，双方向其借款30万元用于购买回迁房，并称将所购回迁房用于抵偿该30万元，即以30万元将该房屋卖与其。2009年8月8日，双方及其女儿与其在顺义区法制办签订了房屋买卖合同及补充条款，当场交付30万元现金。合同签订约一个月后，男方告知其合同中约定的房屋已被卖掉，但承诺将另一处房屋换与其，并交付了购房发票和钥匙，此后该房屋一直由其占有并对外出租。2020年12月28日，钟先生以房屋买卖合同纠纷为由起诉，2021年8月23日，法院判决双方返还钟先生购房款23万元、支付违约金46万元。该判决已生效，但双方并未履行，钟先生已申请强制执行。经再三核实并询问，钟先生明确表示，只要双方按该生效判决履行相应义务，其作为案外第三人就不再主张涉案房屋的所有权。

诉讼中，针对涉案房屋名义卖房款170万元、实际到手仅110万元以及其中60万元好处费的具体去向、产生细节和中间人情况，女方并未作出合理解释，亦未提交相应证据予以证明。

（四）法院认为

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，应当依法予以分割。

本案中，涉案房屋系夫妻共同财产，且该房屋在双方婚姻关系存续期间对外出售，所得购房款理应作为夫妻共同财产依法予以分割。女方辩称男方此前已将另外一套房屋出卖、故不同意分割涉案房屋售房款，但未提交任何证据予以证明，法院对其该项辩解意见不予采信；若双方确有此项争议，女方可另行起诉解决。

关于女方辩称其仅得购房款110万元一节，因其未就60万元"好处费"的具体资金去向、产生细节及中间人情况提交相应证据予以证明，法院对其该项辩称意见亦不予采信。

鉴于涉案房屋系双方于2020年9月共同对外出售，双方于2021年7月经法院调解解除婚姻关系，且男方自认约在2016年、2017年分居，分居后双方不再共同居住生活、男方仅给付过三四千元，双方婚生女一直随女方共同生活；同时考虑到双方婚姻关系存续期间的自然花销、女方主要抚养未成年子女并负担相应支出，以及涉案房屋存在案外人争议纠纷、属于回迁房性质、确实存在不易出售的现状，法院酌情认定将其中的140万元作为夫妻共同财产依法予以分割。

三、裁判结果

法院判决：一、女方支付男方售房款70万元，于判决生效后七日内执行；二、驳回男方的其他诉讼请求。案件受理费6150元，由男方负担750元、女方负担5400元。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案法律关系并不复杂，难点在于售房款数额的认定。房屋系婚后共同购买的回迁房，出售所得属于夫妻共同财产，此点双方均无异议。争点集中在"名义卖房款170万元"与女方主张的"实际到手110万元"之间60万元的差额。

举证责任的分配成为关键。女方主张扣减60万元好处费，属于其对"实际所得"这一有利事实的证明责任，其既未提供转账凭证、收据，也未提供中间人身份及费用明细，相关人员的电话陈述亦无法核实且中途中断，故法院对其主张不予采信。

此外，法院主动检索关联案件、联系案外人核实房屋权利争议，说明法官在处理回迁房类纠纷时，会主动关注交易背景与权利瑕疵，以还原真实的财产状况。

（二）应对被告抗辩策略

面对"实际所得少于名义价款"的抗辩，可从三个层面应对：一是区分"对外成交价款"与"当事人内部主张"的事实属性，前者有双方认可，后者须由主张方举证；二是要求对方就扣减项目提供完整、可核验的凭证链条，仅有口头说明不能形成有效证据；三是通过关联案件、交易对手等线索，还原房屋的真实权属与交易过程，防止对方以"问题房""好处费"等模糊表述稀释共同财产。

同时，本案也提示应审慎对待"酌情分割"。法院在认定共同财产范围时，考虑了分居时间、子女抚养、房屋瑕疵等因素，并据此酌定分割基数，因此代理时应主动提供与这些因素相关的证据。

五、办案心得

（一）金额争议要盯住证据链条

涉及售房款、补偿款的案件，名义金额与实际到手金额常常存在差距。代理中不应停留在数字之争，而要围绕"扣减项目是否有凭证、能否相互印证"设计举证与质证思路，把对方的主张落到证据层面去检验。

（二）善用关联案件核查交易真相

本案中，房屋背后存在案外人的买卖合同纠纷，法院正是通过检索关联案件、联系案外人，才厘清了房屋的权利状态。这提示我们，办理回迁房、安置房类案件时，应当主动排查关联诉讼与交易记录，避免只在本案卷宗内寻找答案。

（三）酌定情节需要主动举证

分居时间、子女实际抚养情况、房屋的瑕疵与出售难度，都会影响法院对共同财产范围的酌定。这些事实往往散落在日常生活记录中，需要提前梳理并以证据形式固定，才能在分割基数上争取有利认定。