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遗嘱继承人可以对继承的房屋买卖吗?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2019-11-01 21:55


 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

上诉人诉称

一审宣判后,上诉人王维、宋静不服原审判决,均向本院提起上诉。王维上诉称:一、一审法院罔顾事实,应判湖贝东坊X号8层房产之1层、3层、5层、7层由上诉人王维继承。1、由上诉人王维继承X号房产之1层、3层、5层、7层是被继承人生前的意愿。2009年4月24日,被继承人在深圳市XX实业股份有限公司五楼办公室立下遗嘱,由王维和宋静各占X号房产的50%,其中该房产的1层、3层、5层、7层归王维继承,2层、4层、6层、8层归宋静继承。该遗嘱为被继承人生前的意愿,在场有五位见证人。然而一审法院在没有认真查清该份遗嘱为何欠缺必要的形式要件的情况下,就作出不予认定的判决。被继承人之所以未能在该份遗嘱上盖手印,是因为在准备盖手印时,宋静恶意阻挠,将其强行推走,且五位见证人均在该份遗嘱上签名,一审法院却认定见证人没有签名。最后,见证人张伟新与本案当事人有利害关系,其证言不应作为定案的依据。2、由王维继承X号房产之1层、3层、5层、7层不会损害宋静的利益,还可减少诉累。判决由王维继承X号房产1层、3层、5层、7层,由宋静继承2层、4层、6层、8层,双方所占份额均等,并未损害宋静利益。宋静企图侵占的是整栋X号房产,判决各占50%均不符合其诉求;但判决1层、3层、5层、7层给上诉人,符合王维的诉求,又不损害宋静的利益。3、上诉人王维作为长子,又是该村张氏宗族的族长,由王维继承X号房产1层、3层、5层、7层,符合湖贝村由族长或家中的长子继承祖屋或房屋的第一层的风俗习惯。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付X号房产出租收益的50%,即255000元,违背事实,严重偏袒被上诉人。事实与理由如下:X号房产共有8层,第1层为两间商铺,第2层至第7层每层均有三套房,第8层为9间单房。上诉人曾在2012年询问承租人,单单是2012年10个月,X号房的租金就已是400000元!且深圳的租金居高不下,2009年10至2012年10月,X号房产租金收入至少1174000元。但一审法院却以宋静单方所述的15000元/月来认定2009年10月至2012年8月的租金,请求二审法院予以改判。三、一审法院认定X号房产第1层和第2层的价值一样,属于认定事实不清,故意偏袒被上诉人。1、X号房产第1层为商铺,价值远远高于第2层;2、深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司出具的《房地产评估报告》错误百出,不能作为定案依据。3、评估报告对本案中的X号房产仅评估第1层,却评估X号房产第1层和第2层,极不正常。一审法院仅判决王维就X号房产1层的差价补偿宋静,而未判决宋静就X号房产1层差价补偿王维,显失公平。综上,一审法院认定事实错误,偏袒宋静,请求二审法院依法撤销一审判决的第二项,改判由王维继承位于深圳市罗湖区湖贝东坊X号8层房产之1层、3层、5层、7层,由宋静继承2层、4层、6层、8层;撤销一审判决第五项,改判宋静向王维支付被继承人张某棠名下的、位于深圳市罗湖区湖贝东坊X号8层房产出租收益的50%,即587000元;本案的一、二审诉讼费用全部由宋静承担。

宋静上诉称:一、一审判决认定事实不清,证据不足。(一)一审法院认为本案属于法定继承,但宋静认为是遗嘱继承,被继承人张某棠生前对涉案房产湖贝新村X栋7层房产已经用多种形式立遗嘱给了宋静,其中有口头和录音等形式的遗嘱:1、2008年12月初,被继承人张某棠在罗湖中医院的病房里,神志清楚地当着众租客的面说:“所有房屋一间也不给王维”,并将湖贝新村X栋7层房产的管理权交给宋静。上述口头遗嘱有在场人蒙某伟、钟某等可以作证;2009年1月,被继承人张某棠在酒楼当着张某男父女的面也说过上述同样的话,上述录音录像遗嘱有在场人蒙某伟等可以作证。2、湖贝新村X栋7层房产是上诉人投资建筑,众乡亲可证。3、有建筑施工单位的包工头付代胜、友人张某林作证,湖贝新村X栋7层房产是上诉人投资建筑的。4、在港购买建筑材料单据,东门税务所副所长洪某梅可证。综上,湖贝新村X栋7层房产是宋静投资建设的,且被继承人张某棠生前已经以多种形式立遗嘱给了宋静,所以,湖贝新村X栋7层房产不是遗产,王维无权继承。(二)一审认定湖贝东坊X号8层房产是被继承人张某棠的遗产,事实不清,证据不足。湖贝东村X号8层全部房产不是遗产,是上诉人宋静之财产,王维无权继承。1、在深圳市XX实业股份有限公司(原湖贝村委)有关湖贝东坊X号8层房产的原始档案中,原产权人一栏是张某棠,现产权人一栏是宋静。这是被继承人张彦棠在1990年5月份亲自到村委做的变更登记。对于这一证据,一审法院只说“登记在被继承人张某棠名下”,而不进一步说己经变更登记在宋静名下。2、宋静不但是湖贝新村X栋7层房产和湖贝东坊X号8层房产的投资建设者,而且是该产权的纳税主体,东门税所副所长洪某梅可证,且有多年来缴纳地税的发票和纳税登记薄为据。而一审法院认定宋静建房系受被继承人委托而为,毫无事实根据。3、湖贝新村X栋7层房产和湖贝东坊X号8层房产收益也归上诉人宋静,王维多年来从未提出异议。4、湖贝东坊X号8层房产系上诉人1977年建成,1997年重建,实际投入超过110万元,其中借款50万元。5、一审时宋静提交的证明、借条、证人证言、租赁合同及纳税证明等大量证据,足己证明湖贝东坊X号8层房产是宋静的个人财产,不是遗产。二、王维不尽赡养义务,无权分割财产。退一万步讲,即使湖贝新村X栋7层房产和湖贝东坊X号8层房产是遗产,因王维长期不尽赡养义务,其无权分割遗产。被继承人系出名的“赌王”,一生没有积蓄。王维自幼去香港后,不尽孝道,父子关系疏远、感情冷淡,尤其是被继承人晚年,王维因输钱迫不得已回到湖贝后,时常恶言恶语的对待被继承人。相比之下,宋静在香港不但经济条件比被上诉人好,而且时常在被继承人身边尽孝道,及时拿钱看病、住院陪护,细心照料。老人与上诉人宋静关系融洽,这也是被继承人生前同意上诉人投资建房并同意变更登记湖贝东坊X号8层房产的原因。三、一审判决有失公平公正。即使本案诉争的房产是遗产且王维有权分割,但一审法院也应考虑涉案房产均由上诉人宋静出资且借款而建,同时应当根据对被继承人所尽赡养义务大小,本着有利于宋静的原则分割。综上,一审法院认定事实不清,适用法律不当,判决错误,请求二审法院依法撤销一审判决,并改判:1、被继承人张某棠名下位于深圳市罗湖区乐园路湖贝新村X栋房产系上诉人宋静出资所建,且其生前有遗嘱给上诉人宋静,是上诉人宋静之财产,王维无权继承;2、由上诉人宋静出资建设且在被继承人生前己经变更登记在上诉人宋静名下的位于深圳市罗湖区湖贝东坊X号8层房产不是遗产,是上诉人宋静之财产,王维无权继承。3、一、二审诉讼费、评估费、丈量费由被上诉人负担。除了上述请求外,宋静在庭审时增加一项上诉请求:请求撤销一审判决第五项,改判上诉人宋静不支付王维X房产出租50%收益率,即租金255000元。

 

被上诉人辩称

针对王维的上诉,宋静答辩称:1、王维请求改判X号房产的第1、3、5、7层归其所有,不应当得到支持。理由是:(1)关于X号房产所有的遗嘱是无效的,不符合代书遗嘱的法定形式,上面没有张某棠的签字和指纹。(2)X号房产不是遗产,而是宋静投资所建的房产,从其建房购买原材料、雇请人工、出租以及缴纳房屋税金等行为可以证明该房产是宋静本人所有,不属于遗产。(3)X号房产早已经在湖贝居委会有备案登记,将原来的业主张某棠变更为宋静,进一步证明该涉案房产不是遗产。2、关于王维要求变更分割房产租金的问题,基于上述答辩意见,X号房既然不是遗产,不能分割,也不存在分割房产租金的问题。3、关于认定房产的层数以及价值评估等问题,因为房产的权属属于宋静,因此无论法院评估结果如何均与王维无关。综上,请求法庭驳回上诉人王维的上诉请求。

针对宋静的上诉,王维答辩称:上诉人宋静的上诉请求没有任何事实和法律的依据,请求法庭依法予以驳回。

 

本院查明

本院经审理查明,原审判决认定的事实无误,本院予以确认。

 

本院认为

本院认为,两上诉人的上诉理由主要包括以下几点:一、湖贝新村X号房产和湖贝东坊X号房产是否属于遗产;二、本案系遗嘱继承还是法定继承;三、如属遗产应当如何分割。

关于第一个问题。湖贝新村X号房产登记在被继承人名下,根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,该房产的权利人为被继承人。在被继承人死亡后,该房产应当作为遗产进行分割。上诉人宋静主张该房产系其建造,故归其所有,缺乏法律依据,本院不予采信。关于湖贝东坊X号的8层房产,双方均确认现有房产建于1997年前后,建造至今一直未办理相关报建手续,也未办理不动产权属证书。《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;第十条第一款规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理”,因此,深圳市XX实业股份有限公司(前身为湖贝村委会)以及居委会并非认定不动产物权权属的权力机构,在目前湖贝东坊X号房涉及深圳城市化历史遗留问题,尚未完善报建手续也未办理权属证书的情况下,当事人应当就该房的权属问题请求人民政府主管部门处理。同时,根据我国法律关于“房地一致”的不动产权属原则,本案中的诉讼请求亦涉及到对X号房所在土地的权属确认问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定,当事人也应先就涉案土地使用权的权属问题请求人民政府进行处理。据此,两上诉人在涉案房屋及其所在土地权属未经人民政府处理前要求人民法院处理,不属于人民法院主管范围,本院不作处理。双方可待湖贝东坊X号房产权属确定后再循法律途径解决。至于该房屋的租金,属于房屋的孳息,同样应待房屋权属确定后再行处理。本案仅就湖贝新村X号房屋作为遗产进行分割。

关于本案系遗嘱继承还是法定继承的问题。上诉人王维主张被继承人曾于2009年4月24日作出代书遗嘱,上诉人宋静则主张被继承人留有多份口头和录音遗嘱。关于上诉人王维的主张,经查,2009年4月24日由张某新执笔的《关于湖贝村民张某棠新村、旧村个人财产分配的意见》上,张某棠确未签字或捺印确认,不符合《中华人民共和国继承法》第十七条的规定,不能认定为代书遗嘱。而宋静主张的口头遗嘱并非在危急情况下所立,不符合继承法关于口头遗嘱必须在危急情况下所立的规定,并非有效遗嘱;其也未能提交充分证据证明被继承人留有合法有效的录音遗嘱,因此,上诉人宋静关于被继承人留有口头遗嘱和录音遗嘱的上诉理由不能成立。一审法院认定本案属法定继承,符合法律规定。

关于湖贝新村X号房产的分割问题。上诉人王维并未就该房产对一审法院的分割意见提出异议。上诉人宋静认为王维未尽赡养义务而应少分或不分,但未能提交证据予以证明,本院不予采信。一审法院对于湖贝新村X号房产的分割并无不妥,本院予以维持。

综上,原审判决认定事实清楚,但适用法律部分有误,本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国继承法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项之规定,判决如下:

 

二审裁判结果

一、维持深圳市罗湖区人民法院(2011)深罗法民一初字第1594号民事判决第一、四项;

二、变更深圳市罗湖区人民法院(2011)深罗法民一初字第1594号民事判决第三项为:原、被告应协助对方办理第一项所涉房产的房地产证;

三、撤销深圳市罗湖区人民法院(2011)深罗法民一初字第1594号民事判决第二、五项;

四、驳回上诉人王维的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费13467元(上诉人王维已预交30800元),评估费9170元、丈量费2200元,由两上诉人各负担一半,多收部分一审法院予以退回;二审案件受理费由上诉人王维负担100元(已预交30800元),上诉人宋静负担13467元(已预交30800元),多收部分本院予以退回。

本判决为终审判决。

 



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