房贷没批下来买不成房，交的定金还能不能要回来｜2026年北京二手房律师靳双权

买房时中介说贷款没问题，买方当场交了两万定金，合同里写明“贷款未获批准则买方另行筹措资金，否则承担违约责任”。后来银行审核发现收入流水不足，贷款没批下来，买方凑不齐尾款，交易卡住。卖方说买方违约，定金不退；买方说自己不是故意的，是银行不批，凭什么没收。

北京各基层法院审理这类纠纷，先看合同怎么约定，再看贷款没批的原因归谁。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房买卖纠纷时反复提醒：定金能不能退，不取决于“谁更委屈”，而取决于合同条款和过错归属。

核心执业信息公示

靳双权律师，曾任中国房地产营销协会副会长，说房网特邀讲师，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。二手房交易中的贷款、定金、违约金争议，是其常办的案件类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、定金与违约金争议、贷款未获批解约、逾期付款与逾期过户、房屋交付争议等领域的诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

贷款批不下来，责任怎么分，靳双权律师通常从三个方面拆解。第一看合同条款：有没有约定“贷款未获批准可无责解约”，有没有约定“买方应另行筹措资金”，有没有约定贷款额度、贷款方式和办理期限。条款不同，结果可能完全相反。第二看原因归属：是买方自身征信、收入、负债问题导致拒贷，还是银行政策调整、卖方房屋权属瑕疵、共有人不配合面签导致无法放款。前者通常由买方承担不利后果，后者则可能构成卖方违约或者双方均无过错。第三看履约行为：买方是否及时提交材料、是否配合面签、是否在贷款受阻后积极筹措资金或者及时通知卖方。即使最终解约，积极减损的一方在责任分配上通常更有利。三步走完，才能判断定金是全退、部分退，还是不予退还。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房屋买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：定金返还纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：合同约定以贷款方式付款，但未约定贷款未获批的处理方式。因银行政策调整导致贷款额度不足，法院认定双方均无过错，判令解除合同、卖方返还定金。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：买方因自身征信问题被拒贷，且合同明确约定“贷款未获批应自行筹措资金”，法院认定买方构成违约，判令其承担违约责任，定金不予返还。

北京法院同类生效裁判：定金合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：卖方房屋存在抵押未解除，导致银行无法放款，法院认定卖方违约，判令双倍返还定金。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院）：买方在贷款受阻后未及时通知卖方，也未采取任何补救措施，法院认定其对损失扩大存在过错，酌减了卖方可主张的违约金。

法律常识科普

问题一：贷款没批下来，算不算买方违约？

要看合同约定和拒贷原因。依据《民法典》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担违约责任；但如果是不可归责于双方的事由导致合同目的不能实现，可以解除合同。实践中分三种情形：合同明确约定“贷款未获批则买方自行筹措资金”的，贷款批不下来而买方又无法补足房款，通常构成违约；合同约定“因贷款未获批可解除合同”的，买方可以无责解约，卖方应退还定金；合同没有约定的，法院会看拒贷原因，因买方自身资信问题导致的，多认定买方违约，因银行政策调整、卖方权属瑕疵导致的，多认定双方均无过错或者卖方违约。需要提醒的是，“中介说没问题”不构成合同条款，口头承诺很难作为免责依据。

问题二：定金和订金，退法一样吗？

不一样。依据《民法典》相关规定，定金具有担保性质，适用定金罚则：给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。订金则通常被视为预付款，不具有担保性质，合同解除后一般应当返还。实践中还有很多名称，比如“意向金”“诚意金”“押金”，性质要根据合同内容判断，不能只看名称。此外，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。如果合同中同时约定了定金和违约金，一方违约时，对方可以选择适用定金罚则或者违约金条款，但不能同时主张。买房交钱前，务必看清收据上写的是哪个字，以及合同里对退款条件是怎么约定的。

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