借姐夫名义购房人径行请求确认安置房权属被驳回

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

1996年，孙先生与案外人协商，购买北京市门头沟区某处院落内的西房三间。因孙先生系农业户籍，无法办理过户，其遂与姐夫商议，借姐夫名义购买该房屋，将买房人变更为姐夫并办理了产权变更手续。此后孙先生一家长期居住于该院落，其妻、女的户籍亦迁入该地址。

2012年，该院落被征收。孙先生与其妻办理了全部征收手续，分别以姐夫、姐夫之子、姐夫之女的名义签订了三份房屋征收补偿安置协议及补充协议，共取得安置房屋四套及征收补偿款，其中一套安置房已出售给孙先生之妹及其丈夫。上述补偿款均由孙先生领取，四套安置房亦由其管理、使用，超出应安置面积的房款由其补交。2021年5月，姐夫一方主张安置房屋中有属于其的安置面积及利益，双方产生矛盾，孙先生、其妻、其女遂诉至北京市门头沟区人民法院，请求确认四套安置房屋的权利归其享有。

二、案件经过

（一）原告主张

孙先生等三人请求确认四套安置房屋的权利由其享有。其理由是：涉案院落三间西房系1996年由其出资购买，因农业户籍无法过户而借姐夫名义办理，买房人由本人变更为姐夫；购房后全家一直居住于此；2012年征收时由其夫妻办理全部手续，以姐夫、姐夫之子、姐夫之女名义分别签订征收补偿安置协议及补充协议，取得安置房屋四套及补偿款，补偿款均由其领取，安置房由其管理使用，超出面积的房款亦由其交纳；2021年5月，姐夫一方主张安置面积及利益，双方因此产生争议。

（二）被告抗辩

姐夫、姐姐及其子女辩称：本案案由应为共有纠纷，四被告是涉案安置房屋的所有权人；1996年系孙先生与姐夫合伙从原房主处购房，二人共同出资，购房款实为6万元，姐夫出资2.6万元、孙先生出资3.4万元；孙先生系农民，享受农村宅基地房屋，没有资格购买商品房；同意按出资比例由双方享有征收利益。

孙先生之妹与妹夫述称：二人系夫妻，从孙先生处购买了其中一套安置房屋，现由二人居住；本案中暂不主张权利，等待审理结果另案主张。

（三）法院查明

法院查明：孙先生与其妻系夫妻，孙先生之女系二人之女；姐夫与姐姐系夫妻，姐夫之子、姐夫之女系二人子女；孙先生之妹与妹夫系夫妻；姐姐与孙先生、孙先生之妹系兄弟姐妹关系。原房主在该院落内建有西房三间。

1996年8月10日，姐夫与原房主签订房屋买卖协议，约定将院落内西房三间卖给姐夫，房款2.5万元。该协议中合同条款及落款处买房人原记载为孙先生，后合同条款中孙先生姓名被划去，落款处变更为姐夫的人名章。1996年8月19日，双方另签订房产卖契，约定卖价2.5万元。上述协议、卖契及卖房时形成的契税收据、手续费收据、登记费收据、印花税收据原件，均由孙先生持有。

孙先生、其妻、其女自1996年至2012年征收期间居住于该院落，其妻、其女户籍亦于2005年迁入。该院落内另有北房二间已由原房主出售给他人。

2012年6月至2014年6月，姐夫、姐夫之子、姐夫之女分别与房屋征收事务中心签订征收补偿安置协议及补充协议并签署缴费确认单，约定三人名下各有住宅平房，应安置面积按被征收房屋面积乘以1.33再加20平方米计算，分别安置取得三套二居室及一套一居室，扣减应缴房款后分别取得征收补偿款66059元、76627元、110297元。征收档案中的大部分文件由孙先生或其妻签字，超出面积的房款由孙先生的银行卡交纳。上述补偿款已由孙先生领取，除一套二居室由孙先生之妹、妹夫居住外，其余三套安置房由孙先生一家控制，均尚未取得不动产权证书。

征收档案中另有一份分家协议，载明姐夫现居该院落，因子女已长大成家，经全家商议将房屋分归子女所有，落款日期为2010年7月，协议中相关人员的姓名均由孙先生之妻书写并按手印。

关于1996年购房主体，孙先生主张购房人系其一人；姐夫一方主张系二人合伙购买。经逐项质证，法院认为：以孙先生为买房人的卖房协议书，因其中字迹、指纹的鉴定申请未获鉴定机构受理，其真实性不予确认；售房协议书与交接协议因姐姐认可其签名，真实性予以确认；银行交易明细具有客观性，真实性予以确认；原房主的证言与1996年8月10日房屋买卖协议记载的买受人变更情况能够相互印证，真实性予以确认；姐夫一方提交的证人证言无其他证据佐证，真实性不予确认。

据此，法院结合1996年8月10日房屋买卖协议中买受人处原记载为孙先生、后被涂改为姐夫，姐夫签订协议后该院落一直由孙先生一家居住，相应购房合同与收据原件一直由孙先生持有，孙先生一方将其中一套安置房出售给其妹一家时姐姐亦作为见证人签字，以及征收手续由姐夫一家配合孙先生一家办理等事实，认定1996年购买该院落房屋的主体为孙先生一人，孙先生系借用姐夫名义购买；征收档案中的自建房亦系孙先生建设。

（四）法院认为

法院认为，根据查明的事实，该院落内西房系由孙先生借用姐夫名义购买，双方存在借名买房关系。孙先生等原告应按双方借名关系主张交付、过户等权利；现各安置房已由孙先生等原告占有，且上述安置房尚未办理不动产权证书，各原告径行要求确认征收取得的安置房相关权利归其享有，没有法律依据，不予支持。

三、裁判结果

法院判决：驳回孙先生、其妻、其女的诉讼请求。案件受理费27226元，由三人负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案中，法院对借名买房关系的认定并未依赖单一证据。以孙先生为买房人的卖房协议书，因鉴定机构对指纹与字迹均不予受理而未被确认真实性；但1996年8月10日房屋买卖协议中买受人由孙先生涂改为姐夫的过程、购房合同与各项收据原件长期由孙先生持有、房屋自购买后一直由孙先生一家居住使用、孙先生一方转售安置房时姐姐作为见证人签字、征收手续由孙先生一方主办等事实相互衔接，并与原房主的证言相互印证，共同指向孙先生为实际购房人的结论。可见，在书证存在瑕疵或无法鉴定的情况下，实际占有使用、原始凭证的持有以及交易过程的参与程度，往往成为事实认定的重要依据。

不过，借名买房关系成立与安置房权属确认是两个不同层面的问题。法院明确，借名人对出名人的权利基础是合同请求权，其应当主张交付、过户等给付内容；在安置房屋尚未办理不动产权证书、且已由借名人实际占有的情况下，直接请求确认物权归属缺乏法律依据。

（二）应对被告抗辩策略

对合伙出资抗辩，应围绕出资凭证展开质证，指出其主张缺乏交易凭证支持，所提交的证人证言亦无其他证据佐证，不足以推翻原告一方持有的原始购房材料与实际居住事实。对无购房资格抗辩，则恰恰可以说明借名买房的合理性，正是因为孙先生系农业户籍、无法办理过户，才需要借姐夫名义购房，该抗辩本身与借名事实相互印证。对分家协议抗辩，可以指出该协议形成过程存疑，相关姓名均系原告一方书写并按手印，且形成于征收之前，不足以证明姐夫一方对房屋享有实际权利。在诉讼请求的设计上，则应结合房屋权属登记的实际状态，选择请求交付、过户或确认相关权益的适当路径，避免因请求权基础不当而承担不利后果。

五、办案心得

第一，借名买房纠纷中，权属确认并非唯一出路。借名买房成立后，借名人享有的是请求出名人配合办理交付、过户的权利，直接提起确认之诉可能因物权尚不具备登记条件而不被支持，故诉前应结合房屋登记状态选择适当的请求权路径。

第二，原始凭证的持有与房屋的实际占有使用，具有重要的证明价值。本案中购房合同、契税收据等原件长期由实际出资一方保管，房屋亦由其连续占有使用，这些事实在书证真实性存在争议时发挥了关键的补强作用。

第三，鉴定申请未获受理不等于事实无法认定。当事人申请鉴定而被鉴定机构以检材条件不足为由不予受理时，法院仍可综合全案证据认定事实，故不应把胜诉希望完全寄托于鉴定结论，而应同步组织其他证据加以印证。