房屋交付买受人占有未办过户出卖人主张租金被驳回
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一、案件背景
张老爷子与李女士系父女关系。张老爷子原系北京市朝阳区某回迁楼的回迁安置对象，2010年7月取得涉案房屋一套。2012年6月13日，张老爷子作为出卖人与李女士作为买受人、某房地产经纪公司作为居间人签订《房屋买卖居间合同》；同日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将涉案房屋以230万元出售给李女士，建筑面积93.17平方米。合同约定张老爷子应于2012年9月20日前交付房屋，房屋风险责任自转移占有之日起转移给买受人。因签约时张老爷子尚未取得以自己为权利人的产权证，双方在《补充协议》中对此均有充分认识。
二、案件经过
（一）原告主张
张老爷子请求判令李女士给付自2012年9月20日起至起诉时的房屋租金41.4万元。理由是：双方于2012年6月13日签订合同，房屋总价款230万元，李女士自合同签订日至2014年10月9日共支付购房款134万元，其余96万元至今未付。2012年9月20日应李女士要求，张老爷子将房屋交付其使用，当时李女士承诺自住。但交付后李女士并未自住，而是将房屋出租第三人并收取租金。交付时房屋为毛坯房，李女士在2014年7月至8月出资装修并承担物业费、取暖费等全部费用。房屋在产权过户前所有权属于产权证载明的所有人，故租金利益应由张老爷子承受。张老爷子按房租平均市场价，酌定每月要求6000元租金。另称房价上涨较多，李女士未补齐房款，张老爷子年迈多病，经济状况不佳。
（二）被告抗辩
李女士辩称：不同意张老爷子的诉讼请求。第一，标的物已于2012年9月20日依约交付，自该日起由李女士占有、使用和管理，物业费、取暖费等全部费用均由李女士承担，并在2014年7月至8月出资装修。合同明确约定房屋风险责任自转移占有之日起转移给买受人，张老爷子无权就已交付房屋提出利益诉求。第二，张老爷子提供的证据只能证明房屋买卖合法有效，没有李女士如何使用房屋的约定证据，也没有房屋用于出租的证据，其主观臆想不予认可。第三，张老爷子在毁约未果后又在合同约定之外提出无事实及证据佐证的租金诉求，严重违背契约精神与诚实守信原则。
关于前案：2017年起张老爷子要求涨价，李女士于2017年6月将其诉至法院，法院于2018年5月30日判决合同合法有效并判令张老爷子继续履行，后经强制执行，房屋已于2018年10月19日过户至李女士名下。
李女士另指，前案判决认定张老爷子存在违约行为，但考虑到本案交易的特殊性及实际情况，对违约金请求未予支持，已体现对张老爷子的体谅；张老爷子至今亦未履行法律文书中确定的款项支付义务。
（三）法院查明
2012年6月13日，张老爷子作为出卖人、李女士作为买受人、某房地产经纪公司作为居间人签订《房屋买卖居间合同》。同日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋建筑面积93.17平方米，成交价格2300000元；买受人签订合同时支付定金100000元；应在2012年9月20日之前交付房屋；自合同签订之日起至出卖人取得房产证10个工作日内共同办理产权转移登记手续；房屋风险责任自转移占有之日起转移给买受人。同日双方签署《补充协议》，载明张老爷子已签署回迁楼购房协议书并于2010年7月获得涉案房屋一套。
2012年6月14日，李女士支付定金10万元，6月17日支付购房款120万元，2014年7月13日支付现金3万元，2014年10月9日支付现金1万元。同日张老爷子出具收条，载明截至该日共收到房款1340000元，剩余房款960000元将于取得房产证、办理过户时由李女士一次性给付，在未办理过户前保证不再索要剩余房款。
2017年8月15日，张老爷子取得涉案房屋不动产权证书，登记权利人为其本人，单独所有。2018年5月30日法院作出前案判决，判令张老爷子继续履行合同、协助办理过户手续，房屋移转登记至李女士名下当日李女士支付剩余购房款96万元。该判决于2018年6月27日生效。判决生效后张老爷子仍未履行，李女士申请执行并于2018年8月1日交纳剩余房款，法院作出执行裁定，将涉案房屋解除查封并过户至李女士名下，李女士于2018年10月19日取得不动产登记证书。
（四）法院认为
法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，双方曾达成买卖合意并签署书面协议，后因履行问题发生争议。法院在前案中已认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效并判决继续履行，现涉案房屋已通过强制执行过户至李女士名下，李女士亦已履行义务，故应认定上述合同及协议已经履行完毕。
根据合同约定，涉案房屋应于2012年9月20日交付李女士，并约定自转移占有之日起转移给买受人。双方均认可交付事实及时间，故应认定李女士基于双方买卖合同关系，已于该日取得涉案房屋的使用、收益等权利。虽然李女士当时尚未取得物权，但其基于合同关系已合法占有涉案房屋，自该日起就房屋使用问题与张老爷子无关。张老爷子在李女士取得不动产登记证书前虽是该房屋所有权人，但其所有权的行使应受买卖合同限制；依约交付即视为其已让渡对涉案房屋的占有、使用及收益的权利，故其无权主张该期间的房屋租金。
三、裁判结果
北京市朝阳区人民法院判决驳回张老爷子的全部诉讼请求。案件受理费7510元，由张老爷子负担（已交纳）。
四、案件分析
（一）证据运用与法律关系认定
第一，合同约定优先于物权变动的时间点。本案房屋虽登记在张老爷子名下，但双方在合同中明确约定房屋风险责任自转移占有之日起转移给买受人。法院据此认定，自2012年9月20日交付之日起，李女士即已取得涉案房屋的使用与收益权利，不再以产权登记时间为界。这提示：在回迁房买卖中，交付时点往往先于产权登记，此时约定交付即转移风险，其法律效果已由合同明确。
第二，生效判决的执行完结确认了合同关系的终局状态。前案判决判令继续履行，经强制执行，房屋已于2018年10月19日过户至李女士名下，剩余房款亦已通过法院账户交付完毕。法院据此认定合同及协议已经履行完毕，排除了张老爷子再就该房屋主张权利的空间。
（二）应对被告抗辩策略
第一，先确认权利已转移，再讨论利益归属。李女士的抗辩并未否认张老爷子在登记前的所有权，而是以合同约定的交付时点为界，主张交付之后房屋的使用与收益已随合同转移给买受人。这一路径避开了物权变动与合同效力之间的理论争议，把争议压缩为合同约定本身。
第二，针对对方主张中的事实空白逐项回应。张老爷子主张房屋被出租，但未提交任何关于出租事实的证据；李女士则提交装修出资、物业费与取暖费承担等材料，证明其实际占有使用。对租金请求而言，主张方须证明占有期间的收益归属，若无法证明租金收取主体与金额，其请求即缺乏事实基础。
五、办案心得
一、房屋交付后未办过户，出卖人主张占用期间租金通常难以支持
在房屋买卖合同中，如果双方约定交付时间并自交付时转移占有与风险，那么房屋交付后由买受人占有使用，即便尚未办理产权登记，出卖人亦无权再主张该期间的租金或使用费。本案中法院明确，所有权的行使应受买卖合同限制，依约交付即视为让渡了占有、使用及收益的权利。这一规则提示，此类争议的结果往往在合同签订时即已注定。
二、在先判决生效并执行完毕是权利主张的终点
本案中前案判决已确定继续履行，经过强制执行，房屋过户与剩余房款支付均已完成，合同关系至此归于消灭。出卖人在此后再以物权未变更、房价上涨为由主张租金或差价，已缺乏请求权基础。承办类似案件时，应首先核查是否存在已生效的履行判决及执行完毕材料，这往往直接决定纠纷的走向。
三、主张占用期间收益须证明归属与数额
即便在特定情形下能够主张房屋使用费，主张方仍须就收益的主体、期间与数额承担举证责任。本案中张老爷子仅按市场平均价酌定租金，未证明房屋是否出租、租金由谁收取、收取多少，其主张缺少证据支撑。实务中，应通过租金流水、租赁合同等材料固定收益事实，再行计算具体金额。