借用他人名义购房遇征收安置房未办证请求确认权利不予支持

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系予以撤销。）

一、案件背景

农村院落买卖中的借名现象，往往与户籍资格限制捆绑在一起。买方系农业户籍，无法直接办理过户，遂借用他人名义完成产权登记，实际占有与使用始终由买方一家进行。十余年后院落被纳入征收，补偿安置协议分别以名义购房人及其子女名义签订，补偿款由实际居住人领取，安置房屋亦由其管理使用，其中一套还出售给他人。当名义方主张安置房中亦有属于自己的安置面积时，双方矛盾激化。本案的核心问题是：在借名关系成立、标的尚未办证的情况下，实际购房人能否径行请求确认征收安置房屋的权利归属。

二、案件经过

（一）原告主张

原告父亲、母亲、小女儿请求依法判决位于北京市门头沟区某地块甲号房屋、某小区乙号房屋、另一地块丙号、丁号房屋的权利由原告享有。事实与理由：张老爷子与大姨系夫妻，二人生育大儿子与大女儿，大姨与父亲系姐弟。1996年，父亲与一名同事协商以两万五千元购入其院落内三间西房并签署《卖房协议书》。办理过户时房屋管理部门告知父亲系农业户籍、不具备过户资格，故父亲借用张老爷子的名义购买房屋，变更买房人并办毕产权变更手续。此后全家一直居住于该院落，妻子、女儿的户籍亦迁入。2012年该院落发生征收，手续均由父母办理：以张老爷子名义签署补偿安置协议及补充协议，获得甲号、乙号房屋及补偿款；以大儿子、大女儿名义分别签署协议，获得丙号、丁号房屋及补偿款。安置房均未办证。三份协议的补偿款均由父亲领取，四套安置房亦由父亲管理使用并补交超出面积房款。2021年5月，张老爷子及其子女向父亲主张安置房中属于他们的安置面积，双方产生矛盾，故起诉请求依法裁决。

（二）被告抗辩

张老爷子、大姨、大儿子、大女儿共同抗辩：本案应为共有纠纷，四被告是涉案安置房的所有权人；1996年父亲与张老爷子合伙购房，购房款实为六万元，张老爷子出资2.6万元、父亲出资3.4万元；父亲是农民，无资格购买商品房；同意按出资比例由双方享有征收利益。第三人小姨与其丈夫陈述：二人系夫妻，从父亲处购买了乙号房屋，现由其居住，本案中暂不主张权利，等待本案审理结果另案主张。

（三）法院查明

父亲与母亲系夫妻，小女儿系二人之女；张老爷子与大姨系夫妻，大儿子、大女儿系二人之子女；小姨与其丈夫系夫妻；大姨、父亲、小姨系兄弟姐妹。

1996年8月10日，张老爷子与卖方签订《房屋买卖协议》，约定将院落内3间西房卖给张老爷子，房款2.5万元。该协议证人处有张老爷子签字，邻居处有卖方哥哥签字；合同条款及落款处买房人处原记载为父亲，后被划去，落款中父亲字样被改为张老爷子名章。1996年8月19日，卖方与张老爷子签订《房产卖契》，约定将院落西房3间卖给张老爷子，卖价2.5万元。上述文件及当日形成的契税收据、交款回执等原件，在被征前一直由父亲持有。父亲、母亲、小女儿自1996年至征收期间居住于该院落，母亲、小女儿户籍于2005年3月迁入。

张老爷子、大儿子、大女儿亦分别与门头沟区房屋征收事务中心订立征收补偿安置协议：张老爷子项下实际居住人口为张老爷子、大姨、父亲，安置房为甲号与乙号房屋，补偿款66059元；大儿子项下安置房为丙号房屋，补偿款76627元；大女儿项下安置房为丁号房屋，补偿款110297元。三户征收档案中均有一份分家协议，载明经全家一致商议，将南房一间归大儿子、西房一间归大女儿。

三份协议的补偿款已由父亲领取，除乙号房屋由第三人居住外，其他三套安置房由父亲一家控制，且均未办证。征收档案中大部分文件由父亲或母亲签字，2019年签订缴纳确认单时，超出安置面积的房款由父亲银行卡交纳。审理中，被告对三份协议的效力予以认可；原告不主张共有涉案安置房，要求确认各原告享有全部安置房权利。被告方的户口本、身份证复印件亦在档案中，被告称因两家关系好而借给原告。

双方争议在于：一、1996年购房时的购房主体，原告主张为父亲一人，被告主张为张老爷子、父亲二人；二、征收档案中自建房屋的建设者，原告主张系父亲建设，被告主张二人共同建设但未提供证据。

原告为证明购房主体提交：《卖房协议书》，载明卖方将院落内西房三间卖给父亲，售价2.5万元，落款三处均有签字及指纹；《协议书》与《关于房屋交接的协议》，载明父亲将安置房出售给第三人并已收取价款；银行交易明细，显示第三人向父亲转账32.5万元与10万元；以及卖方当庭证言，称因过户时父亲户口是农村户口，故协议买受人写为张老爷子。

被告申请对《卖房协议书》中张老爷子字迹上的指纹是否为其本人所捺、字迹是否为大姨所书写进行鉴定。因检材上指印纹线不清晰、特征点较少，且字迹没有可供比对的样本，鉴定机构均不予受理。被告另提交一名朋友证言，称张老爷子1996年向其借款两万元买房、后归还并烧毁借据，原告及第三人不认可。

法院认定：对《卖房协议书》，因字迹与指纹无法鉴定，对其真实性不予确认；对《协议书》与交接协议，大姨认可其姓名系其所签，银行交易明细具有客观性，均予确认；对卖方证言，因与《房屋买卖协议》记载的变更情况能够印证，予以确认；对朋友证言，因无其他证据佐证，不予确认。因该协议买受人处原记载为父亲后涂改为张老爷子，且签订后院落一直由父亲一家居住，材料原件一直由父亲持有，父亲一家将乙号房屋卖给第三人时大姨亦作为见证人签字，加上征收手续系由两家配合办理，法院确认购房主体为父亲一人，其借用张老爷子的名义购买；自建房亦系父亲建设。

（四）法院认为

法院认为，涉争议议院落内西房系由父亲借用张老爷子的名义购买，双方存在借名买房关系，父亲等原告应按该关系主张交付、过户等权利。现各安置房已由父亲等原告占有，且尚未办理不动产权证书，各原告径行要求确认征收取得的安置房权利归其享有，没有法律依据，不予支持。

三、裁判结果

北京市门头沟区人民法院判决：驳回三名原告的诉讼请求，案件受理费27226元由三原告负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案最值得注意的，是两份卖房文件之间的此消彼长。《房屋买卖协议》中买受人处原记载为父亲、后被划去并改为张老爷子名章，这一客观涂改痕迹与卖方当庭证言、材料原件由父亲长期持有、全家长期居住、征收手续由两家配合办理等事实相互印证，最终使法院确认借名关系成立。而针对另一份《卖房协议书》，因指纹纹线不清晰且无比对样本，鉴定无法进行，法院对其真实性不予确认。可见证据链不能依赖单份文件，而应依靠材料之间的印证关系。

另一处处理值得注意：被告主张二人合伙出资，但除了一份关于借款的孤证之外未提交其他证据。主张共同出资的一方在出资比例上负完整举证责任，仅凭笼统陈述不足以对抗已形成的涂改痕迹与凭证持有链条。

（二）应对被告抗辩策略

被告的抗辩核心是把举证责任导向实际居住人，即以购房人系农民无资格购房、双方系合伙出资为由，主张按比例分割安置利益。应对之道在于把焦点锁定在1996年购房环节：出售方的当庭证言称卖给的是父亲、款项由父亲支付、协议买方改为他人系因户籍原因，且能与涂改事实互相印证；征收档案中被告一家的户口本与身份证复印件系提供给原告使用，多数文件由父亲或母亲签署，超出面积房款由父亲银行卡交纳，这些细节共同削弱了按比例享有的主张。

五、办案心得

一、借名关系成立并不等于物权归属可以径行确认。尤其在标的尚未办证时，权利只能表现为对名义人的债权请求，直接请求确认安置房权利通常难以获得支持。此类事务应尽早推动登记手续的完成。

二、在缺乏书证时，应优先依靠客观证据构建证明体系，如凭证原件持有、户籍迁入、款项支付、手续办理主体、见证人身份等，避免把重心压在无法完成的鉴定上。

三、面对"共同出资"的主张，需明确举证责任的分配。主张合伙者对出资比例负完整举证责任，仅凭亲属或他人陈述难以对抗已形成的证据组合，答辩时应把焦点拉回到购房资格与登记名义的形成原因上。