借名买房约定代持并听由借名人处置的房屋过户至第三人获支持

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案件背景

借名买房是实践中最常见的房产生态纠纷。本案源于一套位于北京市朝阳区的普通商品住房：购房手续由一方出面办理，全部购房款却由另一方实际支付，双方随后以书面形式确认了房屋的实际归属。房屋交付后，出名人一方长期居住、缴物业费、迁入户口并缴契税，形成房屋由其控制的表象；实际出资人一方则持有购房合同、收款收据等原始凭证。经前一诉讼确认借名合同关系成立后，双方就房屋能否登记至实际出资人指定的第三人名下产生分歧。

二、案件经过

（一）原告主张

原告张女士请求：一、由王先生办理涉案房屋的产权登记手续，并由房地产公司协助配合权属登记；二、将涉案房屋权属转移登记至第三人李先生名下。张女士主张前案生效判决已认定双方存在借名买房合同关系，自己系实际购房人，王先生仅是名义代持人，应全力履行受托代持职责；王先生曾出具《房屋产权确认书》，明确其应按张女士的指令协助办理后续产权转移登记。

（二）被告抗辩

王先生对本诉表示同意第一项请求，但不同意第二项请求，抗辩理由集中于七项：一是主张涉案房屋实为张女士赠与本人，本就应归其所有；二是《房屋产权确认书》仅约定产权归张女士，并无约定以李先生为实际产权人，且该确认书系在空白页上签署；三是依据合同相对性原则，李先生既非预售合同当事人，也非确认书当事人，无权据此取得房屋权利；四是前案生效判决已认定确认书不发生物权效力，双方仅为债权债务关系，要求向第三人履行须有明确约定并经债务人同意；五是不给任何补偿即过户至李先生名下，将致其无法再购首套住房，违反公平原则；六是确认书的约定违反北京市住房限购政策，存在履行障碍，张女士主张过户至李先生名下属于规避限购约束；七是确认书解除后房屋应归王先生所有，张女士应返还房屋及租金收益。

王先生同时提出反诉，请求解除《房屋产权确认书》，判令在其返还购房款3312812元后张女士腾退返还房屋，并判令张女士返还2014年1月至2018年12月的租金收入984000元。针对反诉，张女士辩称确认书合法有效，不存在履行障碍，借名买房的基础法律关系是委托代持关系，她虽不具备在京另购房屋的资格，但不影响王先生履行配合售卖与权属转移登记的义务。

（三）法院查明

2011年12月18日，王先生作为买受人与房地产公司签订《预售合同》，约定购买涉案房屋，预测建筑面积141.32平方米，总价款3312812元。同日王先生及其妻子出具《房屋产权确认书》，载明：为避免前期所付10万元定金损失、在购买人无法更名的情况下，由张女士出资购买该房屋并归还王先生所付定金；夫妻二人确认该房屋实际出资人为张女士，产权应归张女士所有，王先生只是名义上代张女士持有产权并应全力履行受托代持职责；该房屋未来的一切处置听由张女士安排。该确认书右下角有王先生及李先生的签名。前案中王先生申请笔迹鉴定，结论为该签名与其在《预售合同》上的签名系同一人书写；王先生认可签名系本人书写，但称当时是在空白文件上签字。

购房款支付情况为：王先生支付定金10万元；张女士于同日支付购房款893844元、2012年2月12日支付购房款2318968元，共计3312812元，并于2012年2月13日退还王先生定金10万元。2013年5月，张女士另支付面积误差款57703元，并向王先生转账28200元用于支付专项维修资金。涉案房屋已交付，尚未办理所有权证书；2018年1月19日王先生将户口迁入涉案房屋，同年4月26日交纳契税101115.45元。2017年8月24日张女士向王先生邮寄《协助办理产权转移登记通知书》两份，要求将房屋所有权转移登记至李先生名下。庭审中张女士认可其无北京市购房资格，现涉案房屋登记在房地产公司名下。

（四）法院认为

法院认为，《预售合同》确立了王先生系买受人，但关于房屋产权归属，双方已通过《房屋产权确认书》作出约定，确认房屋由王先生代持、所有权归属张女士；结合查明事实，亦可认定购房款系张女士实际负担，故双方形成借名买房合同关系，合法有效。

如何审定张女士请求王先生在办理权属登记后向李先生完成转移登记的权利主张，构成本案争议焦点。法院从三个层面分析：第一，从请求权基础看，双方关于房屋所有权归属的约定并不发生物权变动的效力，形成的是以条件成就时完成物权变动为内容的债权债务关系，张女士享有要求王先生配合完成相应义务的合同请求权。第二，从合同解释看，《房屋产权确认书》已约定该套房屋未来的处置一切听由张女士安排，处置方式虽未逐一列举，但从所有权的占有、使用、收益、处分四项权能角度分析，张女士有权对上述权能予以支配，王先生应予配合，本案请求过户至李先生名下符合双方约定。第三，从履行条件看，房地产公司已明确涉案房屋具备转移登记至王先生名下的条件并同意配合，李先生亦具备在京购房资格，故先登记至王先生名下、再转移登记至李先生名下的条件已经成就。综上，张女士的主张符合双方约定，于法有据；鉴于王先生仅系出名人，其全部反诉请求不予支持。

三、裁判结果

北京市朝阳区人民法院判决如下：一、房地产公司于本判决生效之日起七日内将涉案房屋权属转移登记至王先生名下，王先生于登记至其名下后七日内将涉案房屋过户至第三人李先生名下；二、驳回王先生的全部反诉请求。案件受理费由张女士负担，反诉案件受理费由王先生负担，保全费由张女士负担。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

本案证据工作的关键在于把借名买房合同关系与物权变动两条线彻底分开。确认书与购房合同相互印证，形成两层证据结构：合同层面由确认书直接约定归属意思表示，资金层面由张女士分两笔支付共3312812元、退还定金10万元、另付面积误差款与专项维修资金佐证实际负担，再由王先生持有产权证、缴纳契税、迁入户口的事实补强其控制表象。法院正是通过付款流向这一客观证据，把合同约定与实际履行锁定在同一方向，使借名关系的认定不依赖当事人陈述。

笔迹鉴定被采信后的处理逻辑更值得研究。王先生随即以签在空白页上提出抗辩，法院未在确认书真实性上纠缠，而是继续依据双方后续履行行为——房屋长期由王先生一方占有但原始凭证由张女士持有、确认书自始未办理变更登记——认定其内容已获双方以行为方式认可。以履行印证合意，比依赖文书鉴定更为稳妥。

（二）应对被告抗辩策略

王先生的抗辩形成三道防线：合同相对性、履行障碍、公平原则。其中最具攻击性的是对合同相对性的运用，即强调李先生不是确认书的当事人，不能直接取得权利。对此的破解思路是将请求权基础从要求过户给李先生转换为要求王先生履行受托代持职责：确认书的当事人是张女士与王先生，义务内容是按张女士指示处分房屋；李先生是指定受领人，权属转移登记是处分行为的结果形式，而非权利来源。该定位转换把第三人从权利来源位置上剥离出去。

针对履行障碍抗辩，应注意抗辩方以限购政策为由主张确认书应解除，却在同一案件中同意将房屋登记到自己名下，说明登记本身并无障碍，其所指的障碍只是转移给特定第三人的环节。该逻辑自相矛盾，是抗辩未获支持的重要原因。

五、办案心得

一、借名买房类案件应确立三层结构的文书组合：购房合同解决对外关系，确认书解决内部归属，出资凭证与凭证持有人解决事实印证。三者齐备，即便一方否认文书内容，仍可形成闭环。

二、代持关系中处置权授权的表述宽窄，直接决定后续可处分范围。若确认书仅约定产权归属而无处置条款，将来只能主张确认所有权；写明未来处置听由借名人安排并覆盖四项权能，才能支撑过户至指定第三人的主张。

三、出名人主张房屋系赠与或主张自己为所有权人时，往往同步提出签字系空白页、不知情等抗辩。有效的回应并非纠缠形式要件，而是固定付款主体、凭证原件持有、物业承担、税费缴纳的时间序列，用连续行为覆盖签署时的意思状态。