房地产律师 解析一件继续履行合同支付违约金案件

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案情简介：

2015年5月21日，高德图（出卖人）与傅斌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高德图将北京市丰台区大成里号房屋出售给傅斌，房屋总价款177万元，定金2万元。合同载明傅斌的地址为非京籍。

该合同中双方约定：第七条违约责任，（二）逾期付款责任：买受人未按照《补充协议》约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

同日，高德图（甲方）与傅斌（乙方）签署《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方于2015年5月21日向甲方支付定金二万元整，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列方式履行：（1）乙方于2015年6月26日前将第一笔购房款一百七十四万元整（不包含定金2万元）以建委资金监管的方式支付甲方。第四条违约责任，3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。上述合同签订后，傅斌向高德图支付了定金2万元。

2015年8月14日，高德图向傅斌发出律师函，要求傅斌履行合同向其支付房款。

后高德图将傅斌起诉至北京市丰台区人民法院，要求解除双方之间所签订的合同并要求傅斌支付违约金36万元。

审理结果：

北京市丰台区人民法院经审理后判决：

一、解除双方所签《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、傅斌于判决生效后十日内给付高德图违约金18万元。

一审判决后，傅斌不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：

本案是一起因买受人不具备在京购房资格引起的存量房屋买卖合同纠纷案件。

本案中，高德图、傅斌所签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应当依照诚实守信原则依约履行合同义务。傅斌作为买受人理应依照合同约定履行自己的支付购房款义务，其逾期不支付相应的购房款，应当依照合同约定承担相应的违约责任。该房屋买卖合同系签订在限购政策之后，傅斌作为买受人理应对其是否具有购房资格有充分了解，现付绍兴主张其签约时不了解相关限购政策，其理由牵强，难以令法院信服，因此法院未予采纳其主张。其次，通过傅斌签名的购房承诺书、声明等高德图在签订房屋买卖合同时显然可以相信傅斌是具备购房资格的，虽然最终双方所签订的房屋买卖合同因傅斌不具备在京购房资格而无法履行，但并不能因此排除傅斌的违约责任，因此傅斌要求以其不具备购房资格为由要求双方无责解除合同的主张，法院未予支持。

根据双方所签订的房屋买卖合同，傅斌应当承担支付违约金的责任，因此傅斌应当支付一定的违约金以此来补偿出卖人的损失。本案中，高德图要求的违约金过高，法院在酌情考虑后将违约金酌定为18万元，于法有据，因此法院的判决是正确的。

综上，法院的判决是正确的。

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