北京房产律师——公租房置换购买的房屋产权如何

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原告诉称
原告李一、李二、李三向本院提出诉讼请求：要求依法继承位于B市1号（以下简称1号）登记在被继承人王小名下的房产，原告李一、李二、李三各占三分之一的份额。
王小与李大系夫妻关系，其共有李四位子女，长子李四、长女李一、次女李二、三女李三。李大在2003年6月5日去世。2003年11月13日经家庭协商，由三原告出资购买1号房屋一套，登记在被继承人王小名下。2003年12月1日，王小在公证处做公证遗嘱，自愿在百年之后，将房屋由三原告共同继承，现因房屋继承问题不能达成一致，故向贵院提起诉讼。
 
被告辩称
被告李四辩称，一、1号房屋在变更为私产之前，承租权归我和我父母三人共同承租。继承房屋在购买之前的性质是房管局管理的公房，该公房取得的原因是1号因李四、李大、王小三人所承租的公房拆迁置换而来的（当时的政策是两个人分一个一居室，三个人分一个二居室），因此继承房屋在王小购买之前的承租权归我和我父母三人共有。
二、王小购买继承房屋的行为未告知我，其行为损害了我的利益，因为我同样具有购买该房屋的资格。2003年被继承人购买房屋时，我的户口也在该房屋上，也拥有承租权。2003年6月5日，我父亲李大去世，同年11月，三原告就教唆母亲购买房屋，也未告知过我，同年12月1日唆使母亲订立遗嘱。三原告利用母亲年老，以最快的速度欲将继承房屋据为己有的目的昭然若揭。但由于继承房屋本是我和我父母共有承租权，母亲在购买房屋时未通知我，严重侵犯了我的利益。
三、继承房屋的购买价格极低，根本不是按市场价格购买所得，该房屋存在巨大的政府让利，而对于政府福利我同样拥有权利。依据《职工购买公有住宅楼房管理办法》第李四条规定：“职工购买公有住宅楼房，实行准成本价”，购房价格极低，该房屋存在巨大的政府让利行为。对于如此巨大的政府让利，是因为承租权方面是我父亲和我户籍在内。对于如此的政府让利行为，不能是仅仅对我母亲一个人的让利，也包括我和父亲在内。李四、公证遗嘱是否真实反映了我母亲的真实意思，需要开庭通过法庭审理予以确认。
综上所述，对于继承房屋在购买前的公房承租权归我、李大、王小三人共同承租，三人均有购买公租房的资格。王小在未告知我情况下私自购买该公房，侵犯了我的利益，且购买该公房存在巨大的政府让利行为。三原告主观恶意明显，三人串通或唆使我母亲作出如此不可告人之行为，私自以较小代价购买公房，通过遗嘱将继承房屋据为己有，故意侵犯我的权益，请求法院依法判决。
 
本院查明
李大与王小系夫妻关系，婚后共同生育李四个子女，即李一、李二、李三、李四。李大于2003年6月5日去世，李大生前与王小承租B市1号（以下简称1号）房屋。李四称其户口亦在1号房屋内，其属于共同承租人。对此，三原告称1号院是房管局的房子，王小是户主，李四是在王小不知情的情况下将户口迁入的，虽然三个人的户口都在1号，1992年该房屋拆迁，李四当时在外地工作，这种人户分离的情况一律不给房，故其没有享受到拆迁政策。李四称其户口在1号房屋内，其同样具有购买1号房屋的资格，王小却购买了诉争房屋，损害其利益。
1992年，1号房屋拆迁，王小与李大搬至1号房屋居住。在李大去世后，即2013年11月12日，王小（乙方）与房屋土地管理局（甲方）签订《房屋买卖合同》，写明甲方同意将1号房屋双居室楼房一套，建筑面积64.83平方米，出售给乙方。乙方在办理买卖过户手续时，应付给甲方房价款34407元。2003年11月12日，王小取得房屋所有权证，诉争房屋登记在王小名下。
2003年12月1日，王小在公证处立有遗嘱书一份，写明：我，立遗嘱人王小自愿立遗嘱如下，坐落在B市1号楼房壹套是我于2003年11月12日购买，我的老伴李大于2003年6月5日去世，该房产属于我的个人财产。因在购买该房产时是我的三个女儿李一、李二、李三出的钱，所以我自愿将上述房产遗嘱给我的三个女儿李一、李二、李三共同所有，待我去世后，由李一、李二、李三个人继承。对该遗嘱，李四称王小是文盲，签字不能确认是王小本人签字，故申请向公证处调取相关的视听资料。我院向公证处出具协助调查函一份，经调查，取得自公证处录制的录音光盘一份，双方对此均无异议。
但李四称其户口在1号房屋，故其应享有相应的拆迁利益，且购买诉争房屋时折算了李大的工龄，故其申请向不动产登记事务中心调取相关拆迁安置协议以及工龄折算证明材料，经调查，不动产登记事务中心无上述材料。后我院向住房和城乡建设委员会调取到出售直管公有住宅职工工龄证明、单位出售公有住房房价计算表、通知，上述材料载明购买房屋时折算李大工龄30年，折算王小工龄28年，但未查找到任何有关1号房屋的拆迁材料。对于1号房屋折算李大工龄一节，三原告称购买涉案房屋时虽使用了李大的工龄，但李大生前工龄应认定为一种政策性的优惠待遇，不属于财产权益，李大去世后不可能享有涉案房屋的相关财产。
庭审中，三原告称李四未对李大及王小尽到赡养义务。李四对此均不予认可，称已尽到赡养义务，父亲李大去世时正是非典，故无法参加葬礼。母亲王小去世时，三原告未通知李四，故其并不知情。
 
裁判结果
一、登记在被继承人王小名下的位于B市1号房屋一套由原告李一、李二、李三共同继承，每人各继承三分之一的产权份额，被告李四于本判决生效之日起七日内协助原告李一、李二、李三办理完毕上述房屋的产权变更登记手续；
二、原告李一、李二、李三给付被告李四补偿款6万元，于本判决书生效之日起七日内执行清。
 
律师点评
根据我国法律规定，继承自被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。遗嘱包括公证遗嘱、自书遗嘱和代书遗嘱等。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
根据庭审中查明的事实，被继承人王小生前留有1号房屋（建筑面积64.83㎡）一套并取得了产权证，王小生前留有公证遗嘱，法院认定该公证遗嘱合法有效，对被告李四主张的王小是文盲，不能确认是否是其本人签字的抗辩意见，因其未提交有效证据证明，且自公证处所调取的录音亦足以证明该公证遗嘱是王小本人的真实意思表示，故法院对其该项抗辩意见不予采信。
王小去世后，1号房屋应归三原告所有，然该房屋系王小生前购买的单位公房，购买时折算了李大工龄，李大的工龄应视为一种具有财产权益性质的福利，该福利虽不足以作为取得所有权份额的依据，但王小、李一、李二、李三、李四作为李大的近亲属，仍可同等享有该福利带来的财产权益，故三原告应给予李四适当补偿。
根据本案庭审情况，李四在很长一段期间内都在外地工作，且并未参加父母的葬礼，三原告对父母尽到了主要的赡养义务，故对于应补偿的具体数额，由本院综合考虑涉案房屋的性质及购买、装修、升值、赡养等情况，根据公平原则予以酌定。对于三原告称李大生前工龄应认定为一种政策性的优惠待遇，不属于财产权益，李大去世后不可能享有涉案房屋的相关财产的意见，无事实及法律依据，不予采信。