北京房产律师：一方不具备购房资格可以起诉要求解除房产买卖合同

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告诉称：原告为购买写字楼商用，于2012年2月28日通过M公司与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》。由原告购买被告所有的位于北京市一号房屋（以下简称涉案房屋），合同总房款为457万元，原告已支付80万元定金及2000元支票手续费。为此，原告还向M公司支付了7万元中介服务费。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，但被告却提出了种种不符合合同约定的无理要求，如要求提前支付全款，再解除重新签订合同等，并拒不到政府部门办理过户相关手续。而M公司不仅未履行自己的忠实居间义务，还违规操作，一步一步误导原告，给原告造成了巨大的经济损失。
《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（一）款第（2）项明确规定：逾期超过30日交房的，买受人有权退房。如今被告早己逾期超过30日。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告双倍返还原告已支付的定金共计160万元；3、被告返还原告支付的支票手续费2000元；4、被告按照中国人民银行同期贷款利率支付实际返还原告定金之日止的利息损失68457元；5、被告支付原告房价上涨造成的预期利益损失101万元。
 
被告辩称
被告辩称：一、在与原告的购房合同履行过程中，我方无违约行为，而原告逾期付款，已构成违约，被告收取的定金不应退还。被告与原告在M公司的居间介绍下，于2012年2月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定由原告作为买受人购买被告名下涉案房屋，总价457万元，原告共计支付了80万元定金。1、根据合同履行顺序，下一项义务应该是原告支付房款，其未付款已构成违约。合同第十五条第2项明确约定，尾款约定到2012年4月4日全部支付完毕并做产权变更登记手续，最多不能超过5天，即到2012年4月9日，否则即按违约处理。合同第六条约定，出卖人应当在过户当日将房屋交付买受人。
收取定金后，我方一直积极联系原告，要求原告支付房款并一块履行过户手续，但原告至今没有支付剩余房款377万元。合同于2012年4月9日就已经到期，原告显然已构成违约，后续的过户及交房也自然无法履行。
2、根据定金罚则，我方收取的定金不应退还．根据《合同法》第115条关于定金罚则之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，由于原告违约在先，他支付给我方的80万元定金不应退还，更不应双倍返还。
二、关于原告起诉所称我方一房二卖的问题。我先给法庭介绍一下这中间的事实经过：在合同履行过程中，一名叫李四的女子曾多次与原告一起来到M公司与我进行协商，她与原告以夫妻相称，原告曾要求我将房屋买受人改为李四，我没有同意。谁知后来经我查询得知，在合同履行期间，M公司在我不知情的情况下，与原告协商，私自更改房屋买受人为李四并在网上进行了购房资格审核，后又将我的身份信息等购房资料交给H公司，并且由H公司伪造我的授权文件和买卖合同在网上办理了我与李四关于涉案房屋的网签手续，从而诬陷我一房二卖，严重侵害了我的合法权益。对此，我已向朝阳分局经济犯罪侦查大队进行报案，并已初案受理，我方还要进一步要求追究涉案人员的刑事责任。
M公司述称：我方已经履行了居间合同义务。
H公司述称：网签合同是2012年3月30日签的，我公司是2012年5月底被告到朝阳区建委投诉时才知道这个网签，是我公司的经纪人王五给M公司帮忙办理的网签，我公司不知情。后来我和被告约好去注销网签，但是李四不同意注销，无法办理。我公司没有伪造任何材料。
李四：我和原告是夫妻关系，2008年11月14日登记结婚。我的情况都如实告知了M公司，网签我从头都到尾都没有授权。如果网签撤销，可能会给我造成一些损失，所以我不同意撤销。
 
本院查明
经审理查明：2012年2月28日，原告与被告在M公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买被告名下的涉案房屋，总价457万元。合同载明涉案房屋设计用途为公寓。合同约定，买受人可以在签订该合同的同时支付定金50万元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分，剩余款项407万元于2012年2月29日至2012年4月4日期间支付，并在该期间办理产权变更手续，最多不能超过五日，否则按违约处理。当日，原告向被告支付了定金7万元。
2012年2月28日，原告与M公司签订了《居间成交确认书》，确认在M公司居间下与被告签订了房屋买卖合同，约定原告向M公司支付居间服务费7万元。
2012年2月29日，原告以支票方式向被告支付了定金43万元及支票手续费2000元。
2012年3月2日，原告以支票方式向M公司支付了居间服务费7万元。
2012年3月27日，原告再向被告支付了定金30万元。且原告与被告在房屋买卖合同上增加约定如下：经双方协商达成一致，原告于2012年3月27日追加涉案房屋购房定金30万元，定金共计80万元，涉案房屋尾款为377万元。
2012年3月30日，H公司为被告和李四就涉案房屋的买卖办理了网签备案手续，该网签备案手续于2012年8月22日注销。
庭审中，M公司提交了《关于如实陈述交易信息的声明》，证明M公司履行居间告知义务及原告签署符合购买资格声明的事实。原告对该证据中“张三”签名的真实性不予认可，申请笔迹鉴定。本院委托北京民生物证司法鉴定所对前述“张三”签名的真实性进行鉴定。北京民生物证司法鉴定所于2013年7月29日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为《关于如实陈述交易信息的声明》上“张三”签名与经双方质证确认样本上的原告签名非一人书写。原告向北京民生物证司法鉴定所支付了鉴定费2700元。
经查，涉案房屋的房屋性质为商品房，规划用途为公寓。原告、被告与M公司均认可原告因名下已经登记两套住房而不符合购买涉案房屋条件，不能办理网签备案登记手续。
又查，原告与李四系夫妻关系。
经询，原告称其误认为涉案房屋的用途为商用办公，购买不受住房限购政策的影响，其也明确告知了M公司其名下已有两套住房，M公司与被告未明确告知其涉案房屋用途为住宅，其不可能明知限购还与被告签订房屋买卖合同并支付巨额定金。被告与M公司称在签订房屋买卖合同当日已经向原告出示了涉案房屋的房产证，且房屋买卖合同也写明涉案房屋的规划用途为公寓。
又询，M公司称其于2012年3月25日告知被告原告无购房资格，2012年3月27日，原、被告双方协商原告再向被告支付30万元定金，被告将涉案房屋过户至李四名下。原告认可M公司上述陈述真实性。被告认可其在2012年3月25日左右得知原告不具有购房资格，但并未同意将涉案房屋过户至李四名下，而是要求原告先承担违约责任，与原告解除合同后再重新与李四签订房屋买卖合同。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、收条、房屋所有权证书、土地使用权证书、结婚证、及当事人当庭陈述等在案佐证。
 
裁判结果
一、解除原告张三与被告于二○一二年二月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告于本判决生效之日起七日内返还原告张三定金八十万元。
三、被告于本判决生效之日起七日内支付原告张三以八十万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自二○一二年四月一日起至第二项给付义务履行完毕之日止的利息。
四、驳回原告张三的其他诉讼请求。
 
律师点评：
当事人在订立合同时应当严谨、审慎。原、被告签订房屋买卖合同时，本市的住宅限购政策已经实施了一段时间，原、被告均应对该限购政策知悉。原告名下已经登记了两套住宅，按照常理，原告不应在明知自己不能购买本市住宅的情况下，仍愿意交纳巨额定金与被告签订不可能履行的房屋买卖合同，购买不可能过户到其名下的涉案房屋。结合涉案房屋所在楼盘大多被用作商业用途的事实，原告关于其误认为涉案房屋为商业用房，不受限购政策影响的陈述存在合理性，法院予以采信。涉案房屋产权证书和房屋买卖合同中明确载明涉案房屋的规划用途为公寓，原告未严格询问、审查涉案房屋的性质，原告对合同不能履行存在过错。
被告在出卖房屋选择合同相对方时，同样负有对购房人是否具备购房资格进行审查的义务。但被告提交的证据不足以证明其明确向原告告知涉案房屋性质并询问原告是否具有购房资格。M公司作为居间方，负有审核买卖双方合同主体资格以保证合同顺利履行的义务，其应当对原告是否具备购房资格进行询问和审查。M公司提交的《关于如实陈述交易信息的声明》，经鉴定非原告签署，则M公司亦不能证明其明确告知原告涉案房屋性质及询问原告是否具有购房资格。因此，被告和M公司对合同不能履行亦具有过错。
被告主张其在得知原告不具备购房资格后，要求原告承担违约责任，与原告解除合同后再与李四签订合同。然而，被告实际上既未解除与原告签订的合同，也未与李四签订合同，而是在其与原告的合同项下约定另行收取原告30万元定金。被告在此时明知合同不能继续履行而仍旧收取巨额定金，明显具有过错。
原告不具有购房资格，导致原、被告双方签订的房屋买卖合同不能履行，故原告要求解除该合同的诉讼请求，法院予以支持。
原、被告双方签订的房屋买卖合同不能履行，原、被告双方均具有过错，法院认为以不适用定金罚则为宜，故被告应当返还原告定金80万元。定金80万元应从被告确认原告不具备购房资格后的合理期限返还，原告主张的利息损失，法院酌定合理的利息起算日期予以支持。
原告要求被告返还支票手续费的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。因原告对合同履行不能具有过错，其要求的预期利益损失101万元，法院不予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。