北京房产律师 点评一起因房产项目停工引发的退房纠纷

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款188498元，违约金（截止2018年6月30日13571元，备案费330元，租金10600元、购房保证金2000元；三、诉讼费由二被告承担。
事实和理由：原告与被告二于2015年12月15日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告建设位于A市一号房屋，建筑面积21.19平方米，单价8895.561元每平方米，总金额188498元。原告陆续交付给被告购房款188498元，备案费330元、租金106000元、购房保证金2000元。按合同约定被告应当在2018年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，至今被告没有交付商品房，工程停工至今，被告违约，合同目的无法实现。经原告多次与被告协商退房事宜未果，因此原告依据《中华人民共和国合同法》第107条之规定诉至法院，请求法院依法判决。
 
被告辩称
被告M公司辩称：在帐目上无法查到原告所交的购房款，无法证明原告曾交过这笔钱。
被告M2公司辩称：一、双方签订的买卖合同补充协议第三条第四款明确约定，“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外，仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内，将书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。买受人并未履行该合同义务，因其有过失，故违约责任也应部分归责于对方。二、双方签订的房屋买卖合同第九条明确约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”对方诉讼请求中违约金数额并无合同依据，其诉讼请求不应被支持。综上，恳请法院查明事实，依法裁判。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，原告张三与被告M公司签订商品房买卖合同，原告购买位于A市一号房屋，建筑面积21.19平方米，约定该商品房单价8895.61元/平方米，总金额为188498元整。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
合同签订后，原告交付了购房款188498元，2016年4月3日，被告M公司给原告开具了金额为188498元的大发票。2015年11月26日，原告向被告M公司交付了10600元的房屋租金和2000元履约保证金，2015年12月15日，原告向被告M公司缴纳了330元备案费用。
另查明，现该房屋至今没有交付使用，被告M公司承认现该项目已经停滞，致使双方合同目的无法实现。同意解除合同。
 
裁判结果
一、解除2015年12月15日原告张三与被告M公司签订的位于A市一号房屋（建筑面积21.19平方米）买卖合同；
二、被告M公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张三购房款188498元及违约金1884.98元、备案费330元；
三、被告M公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张三租金10600元、履约保证金2000元；
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，原、被告签订的房屋买卖合同因房屋尚未交付使用，何时交付不确定，致使合同目的不能实现，原告要求解除与被告M公司签订的商品房买卖合同，被告M公司同意解除合同，现原告要求被告返还购房款及各项费用，法院予以支持。本案中，商品房买卖合同解除后，原告已交付给被告M公司的购房款、交付给被告M运营公司的履约保证金、租金均应返还原告。关于备案费，被告M公司未提供证据证明其已将原告备案费330元交纳给房产局，故应返还原告。
关于原告主张的违约金，原、被告双方合同明确约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。经计算，被告M公司应给付原告违约金1884.98元（188498元×1%）。
综上所述，法院的判决是正确的。