房产赠与纠纷——父亲去世母亲将房屋赠与部分子女未经其他子女认可有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某君、张某雯向本院提出诉讼请求：依法确认张某涛签订的位于北京市海淀区一号房屋买卖合同无效。

事实与理由：我们的父亲张某鹏是铁路职工，分得位于北京市海淀区一号房屋，父亲在1996年房改时将此承租房买下，房屋是其夫妻共同财产。我们的父亲于1997年1月去世，到发房本的时候由于父亲去世，经协商房本改成母亲许某的名字，母亲于2018年3月底去世，我们的父母生育了四女一子，长女张某霞，次女张某雯，三女张某君，四女张某薇，儿子张某涛。2012年左右张某涛在其他姐妹不知情的情况下，将父母的房屋通过买卖合同方式变更到自己名下。我多次问张某涛房子的事，其避而不答，

我们认为，张某涛通过买卖合同的方式将父母名下的房屋变更成自己的房产，不与姐妹商量，将姐妹的继承份额独占，严重侵害了其他人的合法权利。

被告辩称

张某涛辩称，被告张某涛与母亲许某签订的房屋买卖合同不存在合同无效的法定情形。房屋登记在许某老人名下，许某及其儿子张某涛均认为房屋是许某老人个人财产，许某老人将房屋赠与儿子张某涛符合法律规定，并不存在主观恶意串通，损害他人利益的情形。本案中。被告张某涛与母亲许某老人签订房屋转让合同系为了达到赠与的目的。通过买卖实现赠与目的，变更房屋所有权系双方合意，也是双方行为的目的。且赠与合同已执行完毕。原告要求解除合同，于法无据，请求法院依法驳回诉讼请求。原告及其姊妹自2012年经母亲告知已知悉房屋登记在母亲名下且经母亲赠与给儿子张某涛，现登记在张某涛名下的事实，原告及其姊妹长达八年未提起诉讼，也未主张自己权利，已超过法定诉讼时效。

法院查明

张某鹏与许某系夫妻，张某雯、张某君与张某涛系二人之子女。张某鹏于1997年1月12日因死亡注销户口，许某于2018年3月23日去世。

位于北京市海淀区一号房屋系2000年10月20日许某与单位签订出售公有住房协议书，房价款48436元。该价格使用男方29年工龄，女方1年工龄。2001年3月14日，下发产权证，登记在许某名下。2011年8月30日，许某与张某涛签订《存量房屋买卖合同》，约定许某将涉案房屋出售给张某涛，成交价款为45万元。当日，该房屋登记在张某涛名下。庭审中，双方确认张某鹏系单位职工，许某并无工作。该房屋是原单位的公房，1996年房改购买。当时，张某鹏尚未过世。办理房产手续时张某鹏过世，故登记在母亲许某名下。2015年前，许某居住在涉案房屋内，2015年搬到张某涛家居住生活。

现张某雯、张某君表示涉案房屋是父母的共同财产，张某涛在其他姐妹不知情的情况下，将涉案房屋过户至自己名下，侵犯了其他人的合法权益，该合同应属无效合同。张某涛认为涉案房屋是母亲许某的个人财产，母亲有权自己处分，且许某是想把涉案房屋赠与给张某涛，通过买卖的方式办理的过户手续，赠与合同已经履行完毕，合同中约定的房价也不是真实的市场价格，只是为了过户而填写的价格，母亲许某也未要求张某涛给付该款项。故该合同是有效合同。

另，张某涛表示1996年购房的购房款是张某涛支付的，张某雯、张某君表示并不知晓购房款何人支付，2012年去看望母亲许某时，母亲将房屋过户的事情予以了告知，但母亲明确表示房屋虽然过户给了张某涛，也有其他兄弟姐妹的份额，张某涛也予以了确认。但是在母亲过世后，张某涛予以否认，故才提起诉讼。张某涛否认上述说法，并表示张某君、张某雯的起诉已过诉讼时效。

裁判结果

确认许某与张某涛签订的《存量房屋买卖合同》无效；

房产律师靳双权点评

公民的合法权益受法律保护。涉案房屋虽然是许某签订的购房合同并登记在许某名下，但考虑到该房屋原是张某鹏工作单位单位的公房，且在张某鹏在世时购买，故法院认为该房屋应属张某鹏与许某的夫妻共同财产。张某涛是否出资购买亦无法改变房屋的权属性质。

根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，许某与张某涛之间虽然签订了房屋买卖合同，约定了购买价款，但张某涛表示双方之间是以买卖的形式办理了赠与房屋的手续，不是真实的买卖关系。结合双方之间的亲属关系以及许某在张某涛并未支付购房款的情况下就协助张某涛办理了房屋过户手续的事情，法院认为双方之间无真实的房屋买卖合同关系。故上述存量房屋买卖合同应属无效。