房产继承律师——夫妻一方去世，配偶处分未分割遗产房屋纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某新、李某斌共同向本院提出诉讼请求，要求判令：依法确认2007年7月2日李父与李某章签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

事实与理由：李父系我们的父亲，他和李母共育有四个子女，分别是长子李某新、次子李某章、三子李某斌和女儿李某萍。李母于1990年6月7日因病去世。李父现为无民事行为能力人，住在女儿李某萍家里，由李某萍负责照顾其饮食起居，李某萍经北京市海淀区人民法院民事判决指定为李父的监护人。北京市海淀区1号房屋（以下简称涉案房屋）原系李父单位分配的公房，当初该房由李父夫妻及四个子女一起居住。后来李某新、李某章、李某萍均因结婚成家先后搬出去住了，只有李某斌无论婚前单身一个人还是婚后一家三口人都一直居住在此。1990年6月7日李母病故，母亲去世后，她的遗产并未继承分割。

1998年，李父单位实行房改政策，李父购买公房时用了母亲李母的工龄补贴和未继承分割的夫妻共同财产，其中李父交单位的购房款也是用了他们夫妻的共同积蓄，因此，该房屋是李父、李母夫妻共同财产，李母占有诉争房产百分之五十的份额。

2007年7月2日，李某章与李父签订了《北京市存量房房屋买卖合同》并且很快就办理了过户手续，而李某章支付的房价仅1万元，但是同一时期同一地段相同格局的房价每平方米就卖到8000元，当年市场价四五十万元的房屋仅卖1万元，简直是不可思议的事情，这充分证明李某章明显存诉争房产的恶意。另外，李某章与李父签订《北京市存量房房屋买卖合同》并且很快就办理了过户手续这件事原告等人一直不知情，直到后来李某章诉李某斌及家人腾房时才知道。

如上所述，诉争房产中有母亲李母的财产份额，而这部分财产父亲也是无权处分的。由于母亲生前并没有留下任何遗嘱，故李母的遗产应当按照法定继承处理，原被告等人都享有相应的继承仪，因此，涉案房产中母亲李母的财产份额应当是原被告等人共有。

综上，李母去世后，遗产并未分割，在1998年李父买房时，用了李母32年工龄，且购买时使用了夫妻双方共同财产，因此李父无权处分涉案房屋，其与李某章恶意串通签订合同，该合同应属无效。

被告辩称

李父的法定代理人辩称，同意李某新、李某斌的诉讼请求。我认为合同是无效的，这里面有李母的份额，合同价1万元不合理。

李某章辩称，不同意李某新、李某斌的诉讼请求。

我为涉案房屋合法所有权人，我与李父在2007年7月2日签订的合同合法有效。1990年李母去世后，李父退休前为X公司总会计师，退休后也从事审计工作并有退休金收入，8年后购买房屋使用的款项，李某新、李某斌没有证据证明使用了夫妻共同积蓄。

1998年李父购买房屋时使用了李母的工龄，但按《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得福利性政策的，该福利性政策对应财产价值的个人部分应作为死亡配偶的遗产予以继承，此财产权益是财产属性，本质上与房屋权属没有关系。双方签订合同系真实意思表示，合法有效，未损害国家、集体和第三人利益，并不因此无效。李父在签订合同时为完全民事行为能力人。

本院查明

李母与李父系夫妻，二人生育李某新、李某斌、李某萍、李某章四名子女。李母于1990年10月17日因死亡注销户口。

1998年1月22日，李父与北京X公司签订《公有住宅楼房（成本价）协议书》，约定李父购买涉案房屋，总建筑面积57.34平方米，每建筑平方米1450元，经计算，实际售房价21822元。从《单位出售公有住房房价计算表》（房改表三）可以看出，李父购买该房屋使用了李父40年工龄、李母32年工龄优惠。同日，李父支付18949元购房款。李某新、李某斌提出，李某章交纳的购房款系用其与李母的夫妻共同存款交的，理由是李母去世前有收入，且其去世后没有进行遗产分割，但是李母去世时，留有哪些遗产并不清楚，也没有证据。李某章提出，购房时李母已经去世8年，李父自己有工作，交纳的购房款是用其个人财产支付。

2007年7月2日，李父（出卖人）与李某章（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》。

裁判结果

驳回李某新、李某斌的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

李某新、李某斌主张李父在购买涉案房屋时，使用了李母的工龄优惠，且使用其与李母的夫妻共同财产支付了房价款，故涉案房屋属于李母与李父的夫妻共同财产。

首先，按照相关规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，故虽然李父在购买涉案房屋时因使用了李母的工龄而获得政策性福利，但李母的继承人仅能就该福利所对应的财产价值的个人部分作为李母的遗产主张分割，此财产价值是财产属性，本质上与房屋权属没有关系，不应改变涉案房屋的权属性质，该房屋依然为李父的个人财产。

其次，李某新、李某斌提出李父购房时支付的房款系用其与李母的夫妻共同财产支付，但李父支付购房款时，李母已经去世8年，现李某新、李某斌并未提交相关证据，证明李父系用其与李母的夫妻共同财产支付的房价款，故对李某新、李某斌的主张依法不予支持。

现李父自愿将其个人所有的房屋出售给李某章，李某新、李某斌认为其无权处分、且恶意串通等，主张李某章与李父签订的房屋买卖合同无效，没有事实与法律依据，依法不予支持。