北京房产律师：地下室无法用作居住用途的房屋出售签订的买卖合同无效

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款36.648万元及利息，利息以36.648万元基数，自2012年4月17日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行贷款利率支付利息，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；2.判令被告赔偿原告装修损失16万元；3.判令被告赔偿原告信赖利益损失310万元；4.判令被告支付原告36.648万元的赔偿金。诉讼过程中，原告张三变更第一项诉讼请求利息的起算时间为2012年8月1日。
事实和理由：2012年7月20日原告与被告签订《房屋使用权出让协议》，约定原告购买位于A市一号房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积91.62平方米，每平方米4000元。房屋用途为住宅。经人民法院审理确认上述协议无效。因被告超越规划及隐瞒没有商品房销售许可证的事实，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条北京市高院审理房屋买卖合同纠纷若干疑难问题的会议纪要及北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题指导意见提起诉讼，请法院依法判决。
 
被告辩称：
被告M公司辩称：第一，被告同意返还涉诉房屋部分出让金。原告占有涉诉房屋8年之久，应扣除合理的占用房屋使用费。原告提出的利息请求无任何法律依据，应予驳回。第二，根据现场勘查可知，涉诉房屋装修简陋破旧，原告提出的装修损失金额与事实出入巨大，在原告未提供相应证据证明装修价值的情况下，对于装修损失应结合装修状况、折旧以及房屋实际情况综合评定。因原告未举证证明残值损失，应承担举证不能的不利后果，不同意法院酌定残值金额。第三，原告明知涉诉房屋为地下室，自愿向被告购买涉诉房屋使用权，其应对自身行为负责，承担合同无效的主要责任。第四，原告要求支付赔偿金并无法律依据。涉诉房屋不符合建设规划许可而认定为无效，不同于原告所主张的法律规定的赔偿条件。第五，涉诉房屋依据规划应进行回填，被告并未因此获得利益。
 
本院查明
2012年7月20日，M公司房管办（出租方，甲方）与张三（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋使用权出让协议》。《房屋使用权出让协议》约定：第二条房屋用途为住宅，甲方保证，甲方有权将该房屋给乙方居住使用至少七十年；第四条，房屋出让期70年，即自2011年12月31日至2081年12月30日；第五条，出让金需一次性支付……出让金总计36.648万元。
2012年7月26日，张三交纳涉诉房屋出让金36.648万元。
涉诉房屋所在的×号楼地下室未取得建设工程规划许可。
M公司将张三诉至本院，要求确认2012年7月20日双方签订的《房屋使用权出让协议》无效，张三将涉诉房屋腾空返还。该案中，M公司与张三均表示《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同。本院于2019年12月26日作出民事判决书，判决支持了M公司的诉讼请求。双方均未提起上诉。
现张三将M公司诉至本院，主张致使《房屋使用权出让协议》无效的过错全部在于M公司，M公司隐瞒了涉诉房屋没有取得建设工程规划许可的事实，构成欺诈，要求M公司返还房屋出让金及利息，赔偿装修损失、信赖利益损失和赔偿金，其中装修损失按照原始装修费用计算为16万元，信赖利益损失参考周边商品房市场价值及《房屋使用权出让协议》剩余年限的租金收益计算为310万元，赔偿金按照已付购房款一倍计算为36.648万元。庭审中，张三坚持按照16万元计算装修损失，装修残值由法院酌情认定，不要求在本次诉讼中进项装修残值的鉴定。
 
裁判结果
一、被告M公司返还原告张三房屋出让金三十六万六千四百八十元,于本判决生效之日起七日内执行;
二、驳回原告张三的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
张三与M公司之间就涉诉房屋签署的《房屋使用权出让协议》被确认无效，本案争议焦点在于合同被确认无效后的处理。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，M公司明知涉诉房屋所在的×号楼地下室未取得建设工程规划许可，仍然以出让房屋使用权为名、行出售房屋所有权之实，存在相应过错。张三作为购房人，对涉诉房屋权属及其合法性未审慎注意，并且明知涉诉房屋为地下室仍然支付相应对价购买房屋，因此张三亦存在相应过错。双方通过签署《房屋使用权出让协议》约定70年房屋出让期的方式，刻意规避法律规定，因此双方对合同的无效具有同等过错，应各自承担相应的责任，张三应将涉诉房屋返还给M公司，M公司应将房屋出让金返还给张三。
关于张三主张的房屋出让金利息损失和涉诉房屋装修损失，考虑到张三至今占有使用涉诉房屋，且张三对合同的无效亦存在过错，法院不再予以支持利息和装修损失。
关于张三主张的信赖利益损失。信赖利益损失一般指当信赖合同有效成立的缔约人因对方有致使合同不成立、无效或被撤销的缔约过失行为而遭受的损失。根据查明的事实，在合同签订过程中，双方对涉诉房屋状况是明知的，M公司不存在故意隐瞒或虚假陈述等违反诚实信用原则的行为，而张三在签订合同时应当清楚地下室不能用作居住用途的相关规定。因此，《房屋使用权出让协议》无效并非一方原因所致，张三要求M公司赔偿信赖利益损失的请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
关于张三主张的赔偿金，其主张依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。上述司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉诉房屋并不符合商品房的条件，张三依据上述司法解释主张赔偿金，依据不足，法院不予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。