北京房产律师：非本村集体成员购买宅基地价值上涨应当予以补偿

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
原告诉称
陈A向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2000年6月1日签订的《房屋买卖房合同》无效；2、请求判令被告将B市一号宅院及该宅院内房屋予以腾退，返还给原告；
事实和理由：位于B市有院落一处，该院落的宅基地使用卡登记在原告名下，2000年6月1日原被告签订房屋买卖协议，原告将5号院落以2．8万元的价格出售给被告。根据相关法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，因被告非原告所在村落集体经济组织成员，不得获得5号院落宅基地的使用权资格，故原被告双方签订的房屋买卖协议无效，综上所述，特诉至贵院，请求人民法院依法裁判。
 
被告辩称
王S辩称，首先被告认为原被告签订的协议有效，该买卖协议是双方真实意思表示，协议义务已经履行，房屋买卖合同手续齐全，应属有效；
2000年被告拿出巨款2．8万元购买了涉案房屋，协议注明永久为业，之后宅基地使用证也进行了变更，现在登记在王S名下，相关政府对于当时买卖行为的合法性进行了确认，另外被告一直在此实际居住，迄今为止长达20年之久，并且对房屋进行了装修和维护，另外建了五间新房，以辅助生计；
其次原告不顾合同诚信，合同已经履行完毕了20年，时隔20年起诉要求确认合同无效，明显与诚实信用法律精神相冲突，该行为不应当受法律支持，原告也一直居住在同村，现在因土地价值上涨，拆迁之风频发，涉案房屋大幅增值，后续可能面临拆迁等驱使下，出尔反尔，要求腾退房屋，原告这种违背诚信的行为不应当得到支持，这不公平也不合理，如果法院认为买卖协议无效，应对被告的损失进行赔偿，2000年被告已经掏出了全部金钱买下安身立命之宅，现如今2．8万元在北京连个卫生间也买不到，更谈不上另行购房，就损失赔偿鉴于原告极其不诚信，涉案房屋土地升值，另行购房需要大量钱款，从拆迁补偿能获得大量利益角度看，未来涉案房屋的价格远远超过200万元，但是考虑诉累原因，被告只要求原告赔偿200万元；
再次，被告不同意腾退，不具备腾退条件，首先被告及配偶名下没有其他住房，1981年被告配偶出车祸，左小腿少半截，另外还有脑血栓和高血压，城里居住不方便，故想着买个宅院安定生活，而且那个时候买卖是有效的，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈A系B市C村村民。王S于2000年3月6日将户籍由H省迁入B市，现户口迁入B市某区，并非B市C村村民。陈A与王S于2000年6月1日签订买卖合同，合同约定陈A将B市房屋卖给王S，王S向陈A支付28000元，该房屋系农村宅基地上所建。现宅基地使用证上户主姓名处“陈A”被抹除，替换成了“王S”，
 
裁判结果
一、确认陈A与王S于2000年6月1日达成的房屋买卖协议无效；
二、驳回陈A的其他诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。因涉案院落登记的土地使用权人为陈A，陈A系B市C村村民，购买涉案院落的王S并非涉案房屋院落所在村的农民，与陈A不是同一集体经济组织成员，不具有涉案房屋的宅基地使用权人资格。陈A与王S双方签订的《买卖协议》因违反我国关于农村宅基地使用的相关政策法规，应属无效。故对于陈A要求确认其与王S签订的《买卖协议》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于陈A请求王S将涉案房屋腾退并返还的诉讼请求，王S表示腾退、返还房屋要以陈A支付相应补偿款为前提，双方关于补偿款的金额未达成一致意见。根据查明事实，陈A自愿将涉案房屋卖给王S，现请求确认《买卖协议》无效并要求王S腾退、返还该房屋，系陈A先行违背诚实信用原则。陈A要求王S腾退并返还涉案房屋必须同时解决补偿买房人的问题，腾退义务与补偿义务同时履行更有利于纠纷的解决，否则有失公平，亦不符合等价有偿原则。因目前通州区关于集体土地区位补偿价标准无统一适用标准，无法确定涉案房产的宅基地区位补偿价，进而无法确定陈A应向王S支付的合理合法的补偿款数额，而双方对补偿款数额亦无法通过协商达成一致，存在一定差距。故对于陈A要求腾退并返还房屋的诉求，法院不予支持。另，考虑到王S在北京名下并无其他房产，在双方未解决涉案房屋赔偿问题之前，王S继续行使对涉案房屋的占有权能，能更有效保护其合法权益，避免造成无法弥补的损失。