北京房产律师：以物抵债价格超过债务总额可以起诉返还不当得利

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告张A向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告M公司房屋买卖合同；2、被告M公司返还原告购房款及利息并承担违约责任、赔偿责任
事实与理由：原告与被告M公司因M公司承接J公司（下简称J公司）对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同，后原告又按照被告M公司的要求支付了契税、中央空调费等相关配套费用，但被告M公司在原告所有费用均已支付完毕的情况下却迟迟不交付房屋，办理相关证书，后经查询，被告出售给原告的房屋已在房管局处为案外人办理了抵押登记并出具了他项权证书，被告M公司已不能实际交付房屋，依法律规定应退还原告各项费用并承担赔偿责任。被告刘A、刘B作为公司法定代表人在知情的情况下违法办理抵押和网签手续，二人应当承担连带还款责任。
 
被告辩称
被告M公司辩称，原告张A是J公司的常务副总经理，在J公司的操纵下，M公司与张A等17位出借人分别签订了借款合同等借款手续,公证后，在房管部门办理了抵押物登记，M公司将用于抵押借款的4本《房屋他项权证书》交给了张A和齐H后，至此M公司已经履行了借款合同中约定的抵押担保义务，张A等出借人应当按照借款合同第8条（按时足额向借款人发放借款）的约定支付出借款。由于J公司在M公司不知情的情况下给张A等出借人出具了《保证函》，保证“借款人到期不还款，三个工作日内由J公司代为偿还”，张A等出借人将应当支付给M公司的1590万元借款全部付给了J公司的法定代表人宫W，
M公司没有得到分文借款。A市中级人民法院2019年8月26日作出的民事判决书第13页第9-10行已经认定“原告（M公司）与17名案外人并没有形成新的借贷关系（含张A和齐H以上4笔合计123万元借款）”。综上请求驳回原告的诉讼请求，并移交公安机关追究原告的刑事责任。
被告刘B、刘A的答辩意见同M公司的答辩意见。
M公司向本院提出反诉，请求：1、张A依约支付M公司4.224万元的违约金；2、将本案移交公安机关，追究张A虚假诉讼和诈骗罪的刑事责任。事实与理由：张A在法院起诉M公司商品房买卖合同纠纷一案，2015年9月8日，张A与M公司签订商品房买卖合同后没有依约交付购房款属于张A违约，应依照合同条款第七条第一、二项的规定支付4.224万元违约金。
张A对M公司的反诉答辩意见为，M公司的反诉不成立，不应支持。从M公司的答辩中可以看出，原、被告双方因为债务而签订的商品房买卖合同，且张A交付了所有房款，债权债务明确，应驳回M公司的反诉请求。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的证据第一组：1、M公司用房产抵顶J公司债务说明一份；依据有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2013年6月3日，M公司与张A及案外人J公司股东及法定代表人宫W签订《借款合同》，合同主要内容约定：M公司以其开发建设的在建工程抵押向该四人借款1400万元；借款时间自2013年6月4日至2013年11月2日止，共计5个月，实际借款日和还款日以借据记载日期为准；借款利息为月利率15‰，按月支付，如逾期付息还本，每天按贷款余额的5‰计算逾期利息至全部清偿日止.
1400万元的合同签订后，J公司在扣除84万元的服务费及21万元的利息保证金后，由宫W经手并通过其个人账户，向M公司实际支付1295万元。此后，M公司通过宫W银行账户，于2013年7月7日至2015年2月18日，共向J公司偿还现金1245万元；M公司还在J公司要求下于2015年3月至2015年7月用M公司开发建设的18套房屋抵偿给他人，其中就包括本案的一号房产抵顶给张A，在2015年7月28日M公司向张A开具了五张收据，共计427466元。张A与M公司签订房屋买卖合同，根据查明的事实，实际就是以物抵债。签订房屋买卖协议后，张A没有实际向M公司支付购房款及其他费用。因在M公司与张A签订房屋买卖协议之前，该房屋已抵押他人并办理了他项权证书，于是张A向本院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，返还购房款及利息、支付违约金、赔偿损失。可以认定M公司与原告签订的房屋买卖合同实际为以物抵债协议。
 
裁判结果
一、解除原告张A与被告M公司签订的房屋买卖合同；
二、被告M公司在判决生效后十日内给付原告张A以房抵债款
三、驳回原告张A对刘B、刘A的诉讼请求和其他诉讼请求；
四、驳回M公司的反诉请求。
 
北京房产律师靳双权认为：
本案的争议焦点为原告要求与被告解除房屋买卖合同，并返还原告购房款及利息和承担违约责任、赔偿损失，刘B、刘A承担连带责任，被告反诉要求原告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求及反诉请求有无事实根据及法律依据，是否成立。通过庭审查明的事实，被告M公司与宫W等四人签订借款合同1400万元，实际给付M公司1295万元，M公司通过宫W银行账户于2013年7月7日至2015年2月18日，共向J公司偿还现金1245万元；M公司还在J公司要求下于2015年3月至2015年7月用M公司开发建设的18套房屋抵偿给他人，其中就包括本案的一号房产抵偿给张A，由此可见，原告与被告M公司签订房屋买卖合同实际是以物抵债，该套房产抵顶了M公司427466元债务，后因M公司用于18套房产抵顶其债务超出了其所欠债务本金及利息的总数，A市中级人民法院判决J公司返还M公司不当得利。
因M公司在与原告签订房屋买卖合同前将案涉房产已抵押他人，因此原告要求解除房屋买卖合同本院予以支持。原告要求返还购房款及其他费用，实际是房屋抵顶债务的抵顶款数，为427466元，因另案生效判决已把M公司用房屋抵顶款数计算在了M公司还款数额之内，故才有另案不当得利一案的判决，所以原告要求M公司返还此款并要求支付对应利息的诉讼请求，法院予以支持。至于原告要求M公司支付违约金及赔偿购房款一倍的损失的诉讼请求，通过前述，原告与M公司签订房屋买卖合同的行为，实际为以物抵债且原告也没有真正向原告交付购房款，因此对于原告此项请求法院不予支持。