房产交易纠纷——房产交易合同不能履行，能否做出更变？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告陈A诉称：2016年8月26日，原告陈A通过第三人M公司与被告李B、李C签订《房产交易合同》和《补充协议》。合同约定原告陈A以919000元购买被告李B、李C名下坐落于A市1号的房屋一套。被告李B、李C于2016年9月30日前将房屋贷款还清后，与原告陈A共同去房管部门签订房屋买卖合同、办理过户等事宜。2016年9月15日，被告李C通过第三人M公司告知原告陈A房价上涨，房子不卖了。2016年9月19日，原告陈A到第三人M公司与被告协商，被告拒绝履行合同义务。现请求法院解除原告陈A与被告李B、李C、第三人M公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》。
 
被告辩称
被告李B辩称：2016年8月份，被告在第三人M公司的店面登出房屋销售信息，出售A市1号的房屋。2016年8月26日，在第三人M公司的撮合下，被告与原告陈A签订了《房产交易合同》和《补充协议》。
当天，原告给付了被告定金120000元。在签订房屋买卖合同之前，第三人M公司提供了《A市房地产经纪服务合同及签约告知书》，并分别与原、被告签订了《A市房地产经纪服务合同》。2016年9月4日，被告通过第三人M公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告120000元违约的补偿。第三人M公司于2016年9月15日将被告不卖房情况告知原告。2016年9月19日，原、被告在第三人M公司处进行协商未果。2016年9月11日，第三人M公司伪造原、被告署名的第二份《补充协议》，在该协议中编造了买卖房屋的所有权证编号。
 
二．法院查明
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈A、被告李B、李C及第三人M公司三方于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告陈A、被告李B、李C双方《补充协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性的规定，应当认定合法有效。被告李B、李C辩称，原告陈A不符合银行贷款条件，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的辩解，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。被告辩解的无效理由不能成立，本院不予认可。
被告李B、李C以标的房屋是限价商品房，购买人在交纳契税5年后才能转让，标的房屋在签订合同时未过五年，不能上市交易，且房屋产权证没有下发，原告陈A不具备银行贷款条件、没有给付房款能力为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不属于法律规定的可变更、可撤销的情形。原告陈A在签订《房产交易合同》及《补充协议》时，不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情形。原告陈A是否具备银行贷款资格，不是第三人M公司能为之事，只能由贷款银行审查以后才能确定。另外，在《房地产交易合同》中约定了原告不能贷款时全额付款。
被告明确表示不履行合同义务，违反合同约定义务，构成根本违约，应当承担违约责任。2016年9月4日，被告通过第三人M公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。原告是合同的守约方，履行了相关的合同义务，有权依照合同约定和法律规定向被告主张权利。证人寇某的证言、第三人M公司提交的房屋价格的参考以及原告陈A提交的证据证明，原告主张被告承担违约金，符合相关法律规定。被告不履行合同义务，系因房价上涨因素所致，原告主张被告承担10%的违约责任亦在原告可得利益范围之内。
 
三．法院判决
解除原告陈A与被告李B、李C、第三人M公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及签订的《补充协议》；
 
四．律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》和原、被告双方签订的《补充协议》是当事人真实的意思表示，该合同具备了合同的一般条款，不违反法律、行政法规强制性规定；不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定其合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告辩称原告陈A不具备银行贷款条件，没有给付房款能力，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》无效的，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关解释的规定，不予支持。
被告李B、李C辩称标的房屋是限价商品房，按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，购买人在交纳契税5年后才能转让。原、被告及第三人在签订房屋交易合同时未过五年，房屋产权证没有下发不能上市交易；主张原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》及原、被告双方签订的《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条法律及相关解释的规定，不予支持。